物企上市，一“票”难求。乐居财经启动“物色”系列原创，深入挖掘物业服务企业的公司治理、服务能力和资本价值。本期关注：雅荷科技（835514.OC）。

策划 | 陈海保

统筹 | 王敬宾 徐迪

撰文 | 李兰兰

      90年代初期，在西安地产界涌现“四朵金花”，她们个个巾帼不让须眉，雅荷地产的民营女企业家徐束萍便是其中之一。

  徐束萍，四川人，曾在四川某国企任职；之后就职于四川省川南经济开发集团股份有限公司，任销售经理；1990年开始南下海南创业，任新大陆房地产开发有限公司董事长。

  1993年，37岁的徐束萍从海南转战到西安创立雅荷地产，首先开发雅荷花园项目。

  同样是1993年，嗅觉灵敏的冯仑、潘石屹等人发觉海南房地产市场泡沫巨大，套现之后从海南北上北京，成立了万通集团。1993年下半年，海南房地产一落千丈。

  徐束萍与冯仑、潘石屹同样判断对了形势，在海南炒楼挣钱成功逃顶。

  徐束萍凭借对商业的敏锐以及丰富的经验，在西安地产界逐步站稳脚跟。

  雅荷花园作为徐束萍在西安的开山之作，迅速打响了品牌，之后，开发了雅荷度假山庄、雅荷城市花园、雅荷智能家园等项目。在西安本土地产界，赢得了“南紫薇、北雅荷”的市场地位。

  但是近年来，雅荷地产的市场声音逐渐减弱，身陷城改、资金断裂的泥潭。

  身居江湖之上，花甲之年的徐束萍仍在雅荷中兴之路上不断求索。多年的创业经验，也让徐束萍看到了物管行业前景不凡，并于2016年敲响了上市的宝钟。徐束萍作为雅荷科技实际控制人，合计持有公司83.37%的股份。

  高度依赖关联方

  头顶陕西省首家上市物业公司的光环，雅荷科技开启了规模化盈利之路，但是，它依旧逃不开中小物业企业普遍面临的业务区域集中、关联方依赖度较高等问题。

  2019年雅荷科技实现营业收入7369.38万元，增长14.59%，其营业收入主要来源于物业服务收入、代收代缴业务手续费收入等。从物业服务范围来看，营业收入100%来源于西安市。

  缺乏多种经营结构增持的雅荷科技，营收的增长主要依托于物业服务面积的增加，而基础物业服务作为劳动密集型行业，在人力成本不断增长的大环境下，难免对公司盈利水平造成不利影响。

  此外，雅荷科技所管理的物业项目中，主要依赖股东及关联方，六成收入为雅荷地产所开发的项目。

  雅荷科技也有意识到了这一点，在财报中表示，业务地区集中度过高会带来一定风险。虽已发觉业务区域过于集中，计划在临近的宝鸡、咸阳、渭南等城市开发新的物业项目，积累异地经营经验，逐步弱化单一城市经营的风险，但从目前成效来看并不明显。

  现金流吃紧

  2019年雅荷科技实现营业收入7,369.38万元，同比增长14.59%，净利润为1,035.18万元，增长47.04%。雅荷科技解释称，主要原因是收购了陕西合家物业管理有限公司、新交付珑印台小区、盛世铭城小区、紫金阳光小区物业管理面积增加等。

  乐居财经获悉，2019年经营活动产生的现金流量净额比上年下降91.76%，投资活动产生的现金流量净额较上年下降了657.55%。

  此外，2019年应收账款年末余额较上年末增长91.29%，其他应收款期末余额较上年末增加 67.23%。

  究其原因是收购了合家物业股权及新交付小区入住率较低，现金收入少，物业费等费用欠费较大。

  乐居财经了解发现，雅荷科技在2019年录得的信用减值损失约为84.78万元，该部分损失大部分来自公司应收账款坏账损失。

  随着管理面积增加，公司收入的增加的同时，雅荷科技也呈现应收账款增加、现金流吃紧等情况。根据公司的坏账计提政策，致使信用减值损失增加等。

  目前摆在雅荷科技面前的，不仅是竞争环境下的业务如何拓展，收入如何提升，还有收入增长之后的成本怎样控制。

  除此之外，雅荷科技还面临着多起法律诉讼。据悉，雅荷科技共涉及法律诉讼41起，司法案件37起，历史被执行人5次，历史被执行总金额超20万元。据裁判文书统计分析显示，雅荷科技涉及的众多司法案件中，以委托合同纠纷为案由的案件最多。

  乐居财经了解发现，雅荷科技在2019年录得的信用减值损失约为84.78万元，该部分损失大部分来自公司应收账款坏账损失。

  随着管理面积增加，公司收入的增加的同时，雅荷科技也呈现应收账款增加、现金流吃紧等情况。根据公司的坏账计提政策，致使信用减值损失增加等。

  目前摆在雅荷科技面前的，不仅是竞争环境下的业务如何拓展，收入如何提升，还有收入增长之后的成本怎样控制。

  除此之外，雅荷科技还面临着多起法律诉讼。据悉，雅荷科技共涉及法律诉讼41起，司法案件37起，历史被执行人5次，历史被执行总金额超20万元。据裁判文书统计分析显示，雅荷科技涉及的众多司法案件中，以委托合同纠纷为案由的案件最多。