万达商管再赴港IPO,“轻”舟已过万重山

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 曾树佳 7.3w阅读 2021-10-22 09:11

  文/乐居财经 曾树佳 林振兴

  在万达,使用频率非常高的一句话是“打铃交卷”。这句话的意思是,到了时间节点就必须完成工作任务并上报,不会有别人替你答卷,不“交卷”就是零分。

  “打铃交卷”也在万达商管上市进程中体现得淋漓尽致。

  从引入珠海国资战投“染红”,到成立珠海万达商管上市主体,到万达商管内部的“提纯”腾挪,再到人员组织的调整,一系列动作表明,珠海万达商管的上市在有条不紊进行中。

  10月21日,珠海万达商管终于披露了招股书,将万达努力多时的成果公之于众,王健林距离重新踏上港股市场,又迈进了一步。而这距离它成立仅经过了212天。

  在本来就颇受关注的商管领域,珠海万达商管就像一支响箭划空而出,改变着资本市场上的格局。招股书里,反映公司高毛利率、规模的指标,似乎在讲述与几年前完全不同的资本故事与业务模式。

  这一次,王健林必然想获得理想的估值,弥补之前的遗憾。万达商管的股东们,也投来了殷切的眼神。

  商管“巨无霸”

  截至今年中期,珠海万达商管管理全国204个城市380座万达广场,在管商业物业建筑面积共5420万平方米。

  弗若斯特沙利文统计资料显示,加速上市进程的珠海万达商管,其在管建筑面积已经超过了第二名至第十名的总和,无疑是该领域中的一个巨无霸“样本”。

  现阶段,商业管理有很大的市场空间,而且行业集中度较低,竞争格局还未真正形成。2020年中国购物中心企业排行榜显示,国内只有5家商管企业拥有50家以上购物中心,另有41家企业拥有10-50个购物中心。

  在此背景下,珠海万达商管与新城商业、世纪金源、印力等,都在头部位置有着一席之地,拥有更大的话语权。

  此外,商管现已是物业股中较为稀缺且热门的业务之一,眼下不少商管企业也已从地产、物管中分拆出来,向资本市场发起冲击。

  活跃于资本市场的华润万象生活、宝龙商业、合景悠活、中骏商管等,一般都兼具住宅与商业管理业务。比如宝龙的住宅管理的收入占比两成,华润万象生活的住宅管理收入则占比近六成。

  而珠海万达商管则主要专注于商业广场,其商业运营服务包括商业管理服务、物业管理服务,及增值服务等。

  2018年至2020年,及2021年上半年,珠海万达商管收入分别为110.23亿元、134.37亿元、171.96亿元和106.36亿元,核心溢利17.51亿元、12.70亿元、11.76亿元和20.65亿元。

  在成熟的商业模式下,珠海万达商管的盈利水平也比较突出,毛利率达到42.4%。据乐居财经观察,上半年商管企业的毛利率水平多在30%至50%之间,珠海万达商管在其中处于相对的高位。

  目前,除了从关联方获得资源之外,商管企业都在努力拓展第三方。因为这种模式,几乎不需要前期投入,就能收到长期稳定的现金流,而且规模越大,就意味着市场对其管理水平越认可。

  主流商管企业具备品牌、管理输出基础,轻资产输出预计将成为推动规模增长的抓手,珠海万达商管在这一方面也有所推进。

  从2018年末至今年中期,它的在管商业广场数量由280个增加至380个,其中独立第三方持有的商业广场数量由42个增加至106个,此外,它拥有的162个储备项目,也包括133个由独立第三方持有。

  上市潮下,资本并非雨露均沾,商管股的估值逐渐呈现出分化的趋势。华润万象生活、宝龙商业、合景悠活、中骏商管、卓越商企、星盛商业的市盈率(TTM)分别为63.1、27.04、19.4、30.05、14.44、21.88。

  珠海万达商管具有规模、盈利上的优势,资本市场将会对它更加看重。这在珠海万赢、大连万达商业、珠海万达商管与投资者订立了协议中,就能看出端倪。

  投资者同意收购若干来自珠海万赢的公司股权,转让价款就是参考珠海万达商管转让前估值280亿美元或人民币1800亿元,并经公平磋商厘定。这个估值体量,令许多商管公司望尘莫及。

  左拥阿里右抱腾讯

  珠海万达商管目前由大连万达商业、珠海万赢、银川万达与投资者,分别持有69.99%、8.83%、0.01%及21.17%股权。

  据招股书,截至最后实际可行日期,王健林持有大连万达商业股权的56.18%,包括5.19%的直接权益、通过万达集团拥有的44.31%间接权益、通过大连稳态等持有的3.5%权益和王健林的配偶林宁所持有的大连万达商业3.18%股权。

  为了重新冲击港股市场,今年3月,王健林还找来了珠海国资,实施“染红”计划。自1989年创业以来,这是老王第一次将万达的旗舰公司引入国有资本。

  3月29日,珠海国资委30亿战投入股了万达商管轻资产公司;后来,万达商管还引入了多方投资者。据招股书显示,腾讯、蚂蚁、中信资本、星匠、合众人寿、碧桂园服务、郑裕彤家族、PAG等22家公司战投珠海万达商管及六位高管持股,总持有21.17%股权。

  其中,PAG(太盟投资集团)是一家于新加坡注册成立的私人股份有限公司,其领投28亿美元。

  而在高管持股方面,肖广瑞及王志彬为执行董事(同时为高管),而韩扬、孙亚洲、潘韬男及许粉为本公司高级管理人员。

  万达“归去来”

  王健林在港股和A股两地进退的故事,外界并不陌生。

  早在2009年,王健林便启动了万达商业的A股上市计划,后因行业的宏观调控,计划被一再推迟。鉴于此,万达商业另寻他途,最终于2014年12月23日登上港股市场。

  彼时,它280亿港元规模的IPO,成为了港交所的年度大单。敲钟现场,卢志强、马蔚华、蒋锡培、曹国伟、董明珠等中国顶 尖企业家的捧场,更使其格外引人注目。

  而在此之前,京东、阿里巴巴已在大洋彼岸上市。有人认为,两者成功的背后,是线下商城的衰落,大批零售商业调整为写字楼的现象,就是有力的证明。

  但万达却用自身的经营模式,做出了回应。

  在王健林眼中,万达商业是“中国城镇化及消费升级过程中,人们综合消费及文化娱乐的综合性平台提供商”。城市综合体项目,在创造城市新商圈、集聚商业氛围和实现物业增值方面,依然有相当可观的前景。

  从后来的市场趋势看,万达对前景的判断,还是相对正确的。不过,它并未在资本市场上获得理想的估值,股价一直不温不火。同期的富力、恒大等,也遇到类似的情况。

  一番考量之后,万达商业最终在2015年7月,重新启动回归A股的计划,弥补估值落差。半年后,它正式宣布从港交所退市,表示要加快回A进程。

  从本质上看,并不能把当时的万达商业,简单归入房地产行业,它应被看作全球大消费领域的范畴。但外界对其“以售养租”的经营形态产生了疑虑:在这种模式下,如何控制负债率、保持现金流?持续盈利性如何?

  在等待回A的这几年里,王健林提起了手术刀,对万达的资产进行了前所未有的腾挪与整合。2017年的“世纪交易”之后,他加快了轻资产化进程,将万达商业改名为万达商管,剥离地产业务。

  王健林已经明确了商管的运作方式,即由独立第三方作为合作方,负责获取土地并承担拿地和建设的全部投资,拥有项目资产所有权,而万达商管则只负责项目的建筑规划设计、建设管理、商业规划及招商、运营管理。

  此后,万达商管会授权合作方使用“万达广场”品牌,双方再按照项目开业后的经营净收益分成。这种模式一旦形成一套流程和模块,便可实现万达广场的快速复制,从而加速商业广场的扩张。

  如今,重回港股的上市主体“珠海万达商管”,与几年前的万达商业,已有着很大的不同。它是在万达商管奉行轻资产战略之后,再从中提取出更轻的部分,对接资本市场,不用大举圈地、融资,受调控波动影响小,没有行业天花板,更易受到资产市场认可。

  惠誉发布一则评级报告表示,万达商管长期外币发行人主体评级为BB+,万达香港发行的高级无担保债券和美元担保债券评级为BB,前景稳定。

  在企业一切从“轻”的当下,这将是万达商管获得价值重估的好时机。

来源:乐居财经

作者:曾树佳

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