文/乐居财经 范慧茹

即将划上句号的2021年末，一反常态地撩拨着物企收并购的神经，不论规模大小，似乎来者不拒。

12月30日晚，朗诗绿色生活发布公告，拟以1.07亿元的代价收购一组物业公司，将斩获600万方在管面积。

同一天，南都物业、招商积余、世茂服务、碧桂园服务等物企蜂拥而至，如同事先约好一般，纷纷从收并购市场淘得一笔年终订单。

而在此之前的一个星期里，招商积余、和泓服务、金科服务等物企已先后斩获5笔大小不等的物业标的。

接二连三的并购项目落地，与近日物企IPO节节败退的惨淡景象形成鲜明对比，收并购似乎迎来了小高潮。

然而在热闹的表象之下，标的物的参差不一，依旧暴露了物企内心对规模的焦虑。闯入资本围城内，没有物企可以高枕无忧。

年底冲刺并购指标

“下半年外拓目标初步定为500万平米”、“在管面积超过1亿平方米”、“增加合约面积1个亿平方米”、“新增在管面积3.6亿平方米”......

不少物企在年初立下的规模目标，将行业期待值拉满，如今到了验收的时候，有人加紧补仓、有人超额完成，也有些物企心有余而力不足只能旁观。

多种因素下，12月份的物企收并购市场，一片热闹的景象。据乐居财经不完全统计，12月份，物企共发生16宗并购交易，总金额超过31亿元，呈现数量多金额少的特点。

为了年底冲刺收并购，物企各显神通。12月30日晚，南都物业发布公告，挪用6786.48万元募集资金，为收购中大物业和普惠物业提供弹药；招商积余更是一改往日稳健保守的央企形象，在12月单月创下三笔收并购记录，总金额近3亿元；除此之外，金科服务月内也有三笔并购进帐。

据此前数据统计，前11个月，物企共产生69笔并购交易，而12月份单月就产生16笔，交易次数是前11个月的23%；而从收购金额来看，前11个月并购金额约330亿元，12月份单月并购金额仅31亿元，占比不足10%。

以12月25日金科服务收购的四川瑞德物业为例，标的较小，以至于没有官方公告，仅仅一则工商变更的信息。从收购的规模来看，标的物均是蚊型物企，管理面积在60万方-1000万方不等。

除了规模方面的拓展，部分物企还聚焦于不同领域的业务增值的赋能，如，碧桂园服务收购雪域云海网络51%股权，是一家技术咨询公司；金科服务收购关联公司旗下酒店管理公司，发展团餐业务；奥园健康与绿城服务，布局大健康和智能化服务等。

规模逆袭的物企

跑马圈地的背后，物企规模为王的认知依旧占据着物管行业的主流意识。

中指研究院数据显示，截至12月28日，物管行业并购交易案达75宗，并购方涉及36家物业公司，交易额达353.2亿元，较2020年全年增长约234.15%。

伴随着收并购的来来往往，物企之间的规模排位正悄然发生着变化，在下半年紧张的房地产市场环境催化下，物管行业正加速洗牌。

当部分物企受关联地产流动性拖累，频频变卖资产和反向输血时，也有部分小物企在蓄势积累。

以和泓服务为例，其上市之初，规模处于垫底的位置，2019年在管面积仅有664.4万平米。上市后，和泓服务凭着一笔又一笔的收购单，摇身一变步入腰部物企行列。截至上半年，其在管面积为2711万平米，同比增长131%，增速排名第四。

今年以来，和泓服务公布的收并购事项共计6次，累计金额3.66亿元。收并购不仅为和泓服务带来了规模增长，还盘活了和泓服务的股价，年初至今涨幅接近100%。

除了和泓服务，规模增速最具代表性的就是合景悠活。2019年末，彼时的合景悠活在管建筑面积不足2000万平方米，上市不到一年，其凭借“鲸吞”雪松智联和申勤物业等标的，实现了上亿规模的逆袭。截至今年上半年，其在管面积达到了1.65亿方，同比激增617.8%。

然而，在激进的规模之下，亦存在着投后管理的隐忧。相关财报数据显示，参与并购的企业50%毛利率下降，今年成交10亿以上的并购中，43%的买方披露交易后股价下跌，物企投后的管理与融合变得至关重要。

收并购市场有人进有人出，就算有一纸合约也未必能十拿九稳。合生创展对恒大物业收购的夭折、佳兆业美好对河北昌润达环境收购的临时终止，都在渲染着资本市场林林总总的风险。