华润置地：韧性生长｜闯关①-乐居财经

华润置地：韧性生长｜闯关①

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 乐居财经研究院李奕和 7.5w阅读 2022-01-10 13:48

编者按：2022年伊始，乐居财经研究院联动《进深》《地产K线》《物业K线》《家居K线》四大栏目组，推出《闯关》系列策划，挖掘地产、家居和物业标志性企业的闯关故事。洞察近百家企业的运作方式，深度挖掘成功与失败的样本，以飨读者。

文/乐居财经研究院李奕和

2021，对华润置地是尤为特殊的一年。

大环境背景，随着“十三五”收官，以及“十四五”的开局，房地产行业走过了阶段性时期，进入新的阶段。同时，2021还是华润置地上市25周年。自1996年开辟了中国内地房地产公司在香港上市的先河，华润置地像一颗种子在北京扎根。

二十多年的发展，让它实现了从一家区域性开发商，到全国性城市投资开发运营商的跨越，规模稳居前十，业务也延伸至涵盖开发销售、经营性不动产、轻资产管理与生态圈要素的四大核心板块。

在如此特殊的一年，地产开发商活得并不容易。经历了2020年疫情影响、销售冰封的房企，还没缓过劲，就面临住房不炒、严控杠杆为主基调的一系列调控。销售、回款周期拉长，融资受阻，房企债务违约，暴雷之声不绝于耳。

这样艰难的环境下，一批房地产企业却表现出了自身的韧性。它们或得益于优异的业务能力，或因长期以往坚守稳健财务，或在逆市中施展得当策略，逆流而上，在市场不顺之时活出了自身的打法。华润置地当属这批房企中的一员。

根据克而瑞已披露数据，2021年华润置地合同销售3158亿元，实现10.81%的同比增长。而前11月其投资物业租金收入165.7亿元，增长更达45%。在不少房企负增长乃至陷入资金困境，选择“躺平”之时，这样的增长实属不易。

“别人恐惧我贪婪，别人贪婪我恐惧”。在土地双集中的背景下，不少房企如履薄冰，不敢越雷池半步，而华润置地却凭借实力，在多个城市土拍市场“出圈”。除此之外，2021年以来，其在三大主营业务之外的产业地产、城市更新、长租等生态圈要素业务，也展现了诸多的新气象。

2021年8月中期业绩会上，华润置地标志性浅粉色背景板上赫然出现几个大字——韧性生长，奋楫笃行。这八个大字，确实很好诠释了华润置地走过的这一年。

增长的韧性

当“活下去”成为一种基本诉求，房企业绩的增长便是一种奢望。2021年以来，受调控政策及行业环境影响，房地产市场延续了去年疫情影响的低迷行情，而受一部分房企债务危机影响，行业信心受挫，房企销售增长明显放缓，甚至负增长企业呈进一步增加态势。

特别2021年二季度以来房地产市场降温明显。据克而瑞披露数据，行业百强房企单月业绩增速自7月由正转负以来延续下跌趋势，且降幅不断扩大。截至12月末，近4成百强房企累计业绩同比负增长，数量较往年有明显提升。而单12月，逾8成百强房企单月业绩同比降低，其中逾6成房企同比降幅大于30%。

回顾华润置地2021年全年的销售业绩，会发现跟行业大势走出了几乎一样的行情。2021年前两个月，华润置地分别实现单月销售242.1亿元、175.3亿元，虽然不是年内单月最高，但受2020年同期疫情冰封影响，同比却实现了119.4%和220.7%的增幅。

单月正增长的态势一直持续到年中。到6月份，年中业绩冲刺的带动下，华润置地单月销售创下年内次高，录得387.1亿元，同比增长21.8%，也是全年三个单月销售超300亿元的月份之一。此后，华润置地单月销售进入负增长，并自8月份起跌幅均超20%。

庆幸的是，由于年初把握了较好的推货节奏，加大销售力度，全年而言，华润置地相比许多同行获得了不错的增长，显示出自身增长的韧性。2021年全年，华润置地累计合同销售3158亿元，总合同销售建筑面积1661万平方米，分别按年增长10.81%及17.08%。

上半年实现高增长，华润置地延续疫情以来线上线下全场景等营销策略是一大重要因素。据悉，为提升组织能力、效率，该公司近段时间针对公建管理、自渠建设、费用管控等方面出台可视化的管理规则。这些组织、技术上的变革创新，提升了营销能力，为保证其低迷市场环境下的业绩增长创造了更多的可能性。

前11月，华润置地华北大区、华东大区、华南大区、深圳大区分别实现571.83亿元、638.56亿元、344.33亿元、352.75亿元，成为其业绩贡献最多的几个大区。除此以外，华润置地华西大区合约销售额也超300亿元，而成都公司已完成130亿元。

年初时，华润置地将全年销售目标设定为3150亿元，据此，华润置地顺利完成2021年销售目标。值得一提的是，经过12月的全力冲刺，华润置地在随后一个月实现了452亿元的销售。这也是其年内唯一单月破四百亿的月份。其年内单月销售多集中200亿元左右，此前销售最高的6月份也仅387亿元。

若把时间线拉长，回顾华润置地近十年的销售业绩，可以发现，其绝大部分年份的增长可超10%。其仅在最惨淡的2014年实现4.4%的增长，其他年份增长均超过15%，最高的甚至达到45%的增长。而即便在2020年受疫情严重影响，华润置地也实现了17.54%的增长。这些数据很大程度上证实，无论身处怎样的环境，华润置地蕴藏有较好对抗行业周期的韧性。

土地赢家

“韧性”在物理学有一个定义，即物体在变形和破裂过程中吸收能量的能力，韧性越好，发生断裂的可能性越小。如果套到房地产行业上，市场越低迷，行业越面临不确定性，韧性越好的企业，往往穿越行业周期的能力就越强。

这样的能力，跟房企在面对市场危机时所采取的策略、行动息息相关。更进一步讲，这些策略不仅表现在房企对当下业绩增长的求索上，也表现在其在新环境下的全盘思考。回归到华润置地，其年内不仅销售保持稳定增长，土地的储备上也表现出区别于其他同行的战略定力，并在持续在土拍市场低迷之时，大举拿地。

上半年，华润置地以总地价915.2亿元、权益地价742.9亿元，增持了33宗土地储备，新增的土地总计容建筑面积838万平方米，新增权益土地储备714万平米。这使华润置地的总土地储备面积达到7098万平方米的新高，权益土地储备面积5116万平米，为公司未来3–5年的发展提供了充足的保障。

2021年以来，华润置地可谓是各地土拍市场的常客，其屡次出手的，均是各城市热门板块的热门地块。4月9日，佛山顺德区陈村TOD临江地块出让，被华润置地以溢价107%、总价64.5亿斩获。随后于5月8日、5月20日，华润置地还先后以总价111.61亿元、70.6亿元拿下杭州未来科技城综合体项目地块以及南京两桥中央商务区地块。

根据半年报，华润置地上半年新增土地中，一二线城市投资占比86%，并重点在杭州、南京、长沙、郑州等城市获取多个城市级TOD商业综合体项目。

进入下半年，华润置地的拿地风格得以延续，其在东莞、无锡、青岛多地布局。最具代表性的一次，华润置地8月在东莞以56.08亿元，斩获东莞CBD商住综合体地块。该地块还一举创下东莞第二高地价的记录。而刚过去的12月22日，华润置地再次插旗杭州，以总成交价94.33亿元夺得备受瞩目的华丰造纸厂综合体地块。据悉，不久的未来，申花板块的首座万象城将在此拔地而起。

数据真实还原了华润置地在各地疯狂“扫货”的情况。其上半年付出的总拿地款，比去年同期的588.8亿元增长了55.43%，新增土地面积比去年同期的495.1万平方米，增长了69.26%。近年来，华润置地拿地最多的是在2018，付出总土地款1513.5亿元，2021年上半年，其拿地金额远超该年度拿地总额的一半。据克而瑞最新数据，2021年1-12月，华润置地以1375.3亿元的新增土地价值排名第6位，新增土地建筑面积1201.4万平方米。

对于土地投资，华润置地管理层在年中业绩会曾表示，下半年会保持自己的投资定力和投资节奏。对那些符合华润置地聚焦战略的城市，符合公司回报要求的项目，符合主流城市、主流地段、主流产品、主流客户的的机会，公司都可能会考虑。

在各地大举纳储，离不开手持资金的支持。2021年6月30日，华润置地综合借贷额折合人民币1944亿元，现金及银行结存折合人民币949亿元，净有息负债股东权益（包括少数股东权益）比率为37.4%。

而在部分房企为融资烦恼之时，华润置地的加权融资成本仅为3.88%。不仅融资成本保持在行业低位，融资渠道也更为广阔。充裕的资金，让其在土地市场做到了开合有度。

弯道超车

房地产进入白银时代，甚至青铜时代，多元化业务成为房地产企业的第二增长值。华润置地的多元化业务在早年间已经开始，至今已形成涵盖开发销售、经营性不动产、轻资产管理与生态圈要素的四大核心板块。当房地产主业下行，这些不同业务之间相互配合，对公司业绩形成支撑，成为华润置地抵御风险的“护城河”。

数据显示，在房地产开发以外，华润置地2021年前11月投资物业实现租金收入165.7亿元，同比增长45%，远远高于开发物业销售额的增长。旗下的城市建设运营、TOD、长租、产业、影业、康养等生态圈要素型业务，上半年已实现营业额63.6亿元。

轻资产管理业务——华润万象生活，自去年12月赴港上市，成为2020年港交所第三大IPO，上市满月市值破千亿。到2021年上半年，所管理的住宅及商业物业面积达1.36亿平方米，实现营业额40.1亿元，更已独当一面。

在华润置地众多的生态圈要素中，产业地产可以说是2021年重点发力的部分，成为其2021年浓墨重彩的一笔。2021年5月19日，华润置地新晋成员企业——润城新产业在深圳亮相。这是一家由华润置地和中城新产业合资设立的公司，以产业运营服务和产业空间载体开发为业务布局。

过去几年，产业地产一直是华润置地多元转型的主要方向之一，并曾一度被放到很高的位置。它被认为是华润置地除城市更新、代建代运营外的第三条腿；同时，也是公司在“都市综合体”业务模式之后，谋求下一个时代弯道超车的主要发力点。

早在2017年7月，华润置地成立新的产业基金事业部；2018年4月，华润置地展示了“六镇一体”的产品战略，第一次向外界详细披露了其在产业创新领域的新目标；2018年8月，华润置地拿下首个产业地产项目，随后命名为青岛西海岸海洋智慧小镇。

“十三五”期间，其已成功打造了深圳南山科技金融城、青岛海洋智慧小镇、广州润慧科技园等一批产城融合项目。只是在行业混迹多年，华润置地在产业地产上的影响力一直不高，远比不上其在商业地产上的造诣。此次少有地联合中城新产业，被认为是华润置地将要在产业地产上“弯道超车”。

据了解，润城新产业将深耕智慧、健康2大领域，以及智能制造、生命健康、智慧城市、北斗产业4大垂直产业方向。其目前在全国布局产业园项目已超50个，进驻省份10个、城市17个，生态合作企业10万家。其中，在大湾区项目占比80%以上。园区签约300万平方米，运营面积200万平方米。

除了产业地产，华润置地在生态圈要素业务的城市更新、长租领域也多有动作。6月3日，华润置地100%持有的有巢生活住房租赁（深圳）有限责任公司投资成立。至2021年9月，其长租公寓在北京首个租赁社区有巢国际公寓社区总部基地店正式入市。在城市更新领域，华润置地近段时间在湖北成立城市更新集团，注册资本达50亿元。进入12月，其还与深圳龙华区签订合作，涉商业项目布局、城市更新改造等。

“十四五”开局之年，行业巨变。对华润置地而言，坚持聚焦开发销售、经营性不动产、轻资产管理三大主营业务，并积极培育和发展生态圈要素性业务，实现弯道超车，是助其度过寒冬的“棉袄”，也是穿越行业周期的“飞行器”。

责任编辑：梓译

来源：乐居财经研究院

作者：李奕和

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