乐居财经 严明会 1月10日，标普报告称，中国开发商回归发行境外债券，或将仅使少数参与者受益。在房地产行业仍然谨慎且违约风险上升的背景下，拥有更好基本面并采取积极财务管理的实力更强的开发商，更有能力获得再融资。

  标普全球评级信用分析师曾锡恩表示：“相当多的中国开发商仍面临下行压力和流动性紧张的局面。”

  标普认为，2022年中国开发商的基本面将持续艰难，使房地产行业面临前所未有的下行趋势。全国头部开发商的违约动摇了投资者和购房者的信心，2021年下半年销售额急剧下滑即为证明。

  2022年一季度违约风险或将上升，特别是在政策要求未明显放宽的情况下。2021年底按揭贷款发放加速，起了一定缓解效果。然而，预售资金监管仍非常严格。这意味着开发商需留存较大比例的预售现金，从而使可用于偿还到期债务或其他企业用途的资金受限。

  曾锡恩表示：“春节前后需要处理其他偿付的需求，也使现金管理更为复杂。”

  住房和城乡建设部等监管机构已反复声明交付住房对于维持房地产行业稳定的重要性。因此，在2月初春节假期之前向建筑工程公司和供应商付款将成为开发商的重中之重，这将会耗用开发商的财务资源。为了确保拥有更多现金以化解季节性流动性压力，我们看到一些开发商已推迟向股东分红。

  房地产公司如旭辉控股(集团)有限公司最近重启发债，传递了积极信号。尽管如此，相比今年大规模债券将到期，这些公司发债规模仍然较小。标普亦预计再融资市场将不会全面重启。

  标普全球评级信用分析师邹宇轩表示：“我们预计大多数开发商将不得不利用内部资源来偿还即将到期债务。”

  因此，偿还未到期债务的能力和承诺将经受考验。2022年上半年房地产行业债券到期规模巨大，为400亿美元(其中54%为境外)，其中190亿美元(其中58%为境外)将于一季度到期。即使不包含中国恒大集团(未评级)和佳兆业集团控股有限公司(未评级)即将到期的债务，债券到期规模依然巨大，160亿美元(其中56%为境外)将于2022年一季度到期。

  艰难的基本面将令信用质量承压

  标普认为，放松按揭贷款的放款在一定程度上稳定着市场，但销售不大可能恢复至2020年下半年政策收紧前的水平。标普预测2022年住宅销售额将下滑10%，而由于高基数的影响和近期疲软的购房需求，上半年的跌幅会更为明显。

  如果销售下滑幅度超出标普的基本假设，且再融资市场持续收紧，那么标普授评的开发商可能出现大量评级下调，即使评级相对较高者。标普之前的敏感度测试分析表明，如果销售下滑20%，且被要求提前偿还各种债务，那么37%开发商的流动性评估将下调至“稍欠”或“疲弱”。

  积极的财务管理对于缓解债务危机仍至关重要。标普认为资产处置和利用其他融资方式的能力能够阻止信用事件的发生。

  过去两个月以来，一些发行人通过配股进行股权融资以及获得股东贷款，改善了流动性。这些举措还能提升投资者对公司的信心，而一旦市场重启，能促进再融资。

  此外，中国人民银行和中国银保监会正在鼓励一些信用质量较高的民营及国有开发商扩大房地产项目并进行并购，为房地产行业提供新的流动性。华南城控股有限公司(未评级)最近公告，深圳市属国企特区建设发展集团有限公司已同意以19亿港元收购该香港上市开发商及物流和贸易中心运营商的29%股权。