中海发展：张弛有度｜闯关②-乐居财经

中海发展：张弛有度｜闯关②

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 乐居财经研究院范慧茹 8.1w阅读 2022-01-11 10:56

编者按：2022年伊始，乐居财经研究院联动《进深》《地产K线》《物业K线》《家居K线》四大栏目组，推出《闯关》系列策划，挖掘地产、家居和物业标志性企业的闯关故事。洞察近百家企业的运作方式，深度挖掘成功与失败的样本，以飨读者。

文/乐居财经研究院范慧茹

回首刚刚过去的2021年，“房企暴雷”成了地产圈的高频词，陷入流动性紧张的房企更是如履薄冰。

开源节流以备过冬成为主旋律，只是在融资渠道趋紧的市场环境下，对于部分房企来说开源也成为了奢侈。在此节点能够持续获得融资的房企，则展现了资本市场对其资信的极大认可。

中海发展便是一例。12月24日，其面向专业投资者公开发行的公司债券（第五期）在深圳证券交易所上市，共融资21亿元。债券分为两个品种，品种一发行总额13亿元，票面利率2.98%，发行期限3年期；品种二发行总额8亿元，票面利率3.38%，发行期限5年期。

根据此前公告，这笔债券募集资金扣除发行费用后拟全部用于偿还15中海01、18中海01、19中海01债券本金。

在当前的市场环境下，中海发展的逆势上行，无疑是对高信用房企的犒赏。根据联合资信综合评定，中海发展的主体信用等级为 AAA，评级展望为稳定，本期债券信用评级为 AAA。

低成本融资

中海发展打通融资渠道的同时，低融资成本成为其与同行业竞争的优势。

据乐居财经不完全统计，2021年中海发展共发行五期公司债券和一期CMBS产品债券以及年初的中期票据，总发行金额达到166亿元，平均票面利率仅3.24%，其融资成本处于行业最低区间；除此之外，其债券平均年限达5.3年，资金稳定性较强，短期偿债的风险和压力也大大降低。

中海发展发行金额最高的一笔为18年期的21亿元CMBS产品，期限为3+3+3+3+3+3年，票面利率3.6%，是国内房企首单绿色+碳中和债券产品；中海发展在境内发行的五期公司债券，共131亿元，发行时间主要集中在2021年下半年，最低票面利率实现2.75%。

融资产品的扩充，中海发展资金池渐丰。截至三季度，其银行结余及现金有1161.1亿元，货币资金占总资产的比例在同梯队房企中居于前列，净借贷比率仅为35.6%。截至2021年6月30日数据，中海发展的资产负债率为60.2%，“三条红线”均保持在“绿档”。且远远高于红线标准。

除了通过低成本发债补充现金流外，中海发展还在同步促进销售回款，2021年全年，其合计销售额约3694.95亿元，远超业内人士此前预测的3500亿元销售金额，全口径销售金额排名全国房企第六位，相应的累计已售楼面面积约1890.47万平方米，。

与此同时，中海发展的毛利率水平也较靠前。前三季度，中海发展取得1511.2亿元收入，同比上升 27.7%，经营溢利为394亿元，同比上升1.5%，毛利率将近30%，高于行业平均水平。

逆周期拿地

中海发展手里有钱，但在拿地上的态度，却是松弛有度，把钱花在刀刃上。

2022年1月6日，中海发展公告披露2021年前12月物业销售和土地收购情况，其稳健作风再次展露。

公告显示，2021年全年，集团收购的土地累计应占楼面面积约1071.99万平方米，累计应付的土地出让金约为1297.51亿元，权益拿地金额排名全国第四。

踩准拿地节点，中海发展有自己的标尺。年中业绩会上，中海发展主席颜建国就曾强调，不赚钱的地不会去买，“在投资策略方面，中海继续坚持三个主流的发展策略，更加重视高能级城市，核心地段的土地获取，坚守投资刻度，要求合理的回报。”

诚然，2021年上半年中海发展拿地进度较为缓慢，共揽收20块土地，新增总楼面面积为489万平方米，实际权益面积446万平方米，总地价513亿元，权益地价约458亿元，拿地进度不足四成。

事实上，在第一轮集中供地中，房企参与土拍热情高涨，导致整体成交溢价率较高，数据显示，首轮土拍平均溢价率15.1%，坚守投资刻度的中海发展并没有跟风加注土地市场。

中海发展的拿地转机出现在第二轮集中供地，彼时，在房地产市场下行以及房企流动性紧张环境下，土拍市场大幅降温，与首次集中供地相比，平均溢价率已经从15.1%降至个位数百分点。

此时，稳健型选手发挥出充足现金流的强大优势，以较低的溢价率趁势猛拿地。仅9月份，中海发展就拿下19幅优质地块，权益金额超过了上半年6个月的总和，约466.42亿元；10月份，在杭州和北京拿地三块地，约斥资116亿；截至12月底，中海发展累计拿地1297.51亿元。

挖掘新的增长级

在这场寒冬之下，那些以坚持稳健运营步调为代表的央企、国企以及优质民企，无疑是房地产下半场赛道中融资和拿地的受益者。

而对于未来的房地产格局走势，业内人士认为，打开多元化赛道是房企实现可持续性以及高质量发展的有力辅助。

中海发展早早开始了未雨绸缪，以住宅开发为主业的多元化已经在路上。2021年，中海发展在商业地产板块大施拳脚，仅上半年，该板块业务，就实现收入25亿元，同比增长约23.3%。其中，写字楼租金收入为17.4亿元，同比增长14%；购物中心租金收入为5.2亿元，同比增长31%；酒店和其他商业物业的收入共2.3亿元，尽管依旧有疫情的影响，其同比涨幅却达到了123%。

按照中海发展原定计划，2021年下半年，还将有15个商业项目集中入市，涵盖写字楼、购物中心、酒店、长租公寓、物流产业园等多种业态；到2023年，预计商业物业所贡献的年收入将达到100亿港元，几近2020年商业资产管理收入的1倍。

除了加码商业地产板块以外，中海发展还在不断挖掘和培育新的增长极，向上下游投资拓展。如构建科技投资生态圈，成立数字科技公司以及智慧新能源公司；涉足B2B建材交易，成立领潮供应链平台；与华为签约，在不动产物联网领域进行深度合作等等。

伴随着房企的“暴雷”声，行业洗牌正加速到来，但正如中海发展中期报告所言，“政策与市场将给予财务健康、遵循商业逻辑的企业更大的发展空间。”

责任编辑：梓译