乐居财经&指兰针 联合发布

  2021年，兰州房地产经历了曲折而又艰难的一年。

  但这一年之前，房地产行业一路高歌猛进，仅最近的20年间，兰州房地产行业便带动了城市经济的飞跃发展，也为城市建设积累了一定的原始资本……

  早在1940年，兰州便开始大规模建房，在黄河北岸的十里店及骆驼巷等地营建疏散房屋，并在上西园、周家庄、庙滩子等处修建四郊商场，兰州城区不断扩大。

  15年后，国有房产及合作社、社团的房产建筑面积76．8万平方米，1959年仅国有房产已达1105．29万平方米，住宅建设也相应地得到了发展，单元式住宅建设速度加快，在加快住宅建设与旧城改造的同时，住房制度改革也取得了明显的进展。

  直至1985年，兰州市被列为全国城镇住房制度改革的第二批试点城市，兰州市商品房屋开发建设不断发展，往后的10年，兰州房地产市场也从无到有、从小到大地向前发展，逐步走向成熟。

  1996年10月，兰州市房地产交易中心正式建立，这标志着兰州市房地产市场真正进入了发展阶段。至此之后，兰州房地产市场交易开始便愈发活跃。

  千禧年初，兰州也在房改之后，迎来了兰州房地产第一道曙光。房企大刀阔斧的开发建设，外来房企不断涌入，兰州也一改本土房企独占鳌头的格局，这一时期是本土房企与外地房企同台竞技，分割市场蛋糕的时期。

  他们将滩涂变为变为高楼，荒山变为绿洲，交通要道纵横交错延伸，分布大街小巷，将兰州城市的骨架不断撑开。

  彼时，兰州全新的城市规划、基建计划顺势推出，房地产市场需求逐渐爆发，大规模商业、商务区、运动场等规划，也在这段时间集中涌现。

  2010到2020年间，是兰州地产人及投资客最辉煌的10年，也是这行能够躺赚的时候。

  而这10年里大风口的转变，还要从2014年说起，那一年9月，央行下发通知对首套房实行“认贷不认房”政策。

  那个时候，兰州在市场已进入调整期的情况下，也意识到限价显然已不再适合目前的市场形势，便将执行了3年多的“万元限价令”悄然隐退，这无疑对兰州房地产业注入了一剂超出预期的兴奋剂。

  如此利好使得兰州市房地产成交量增加迅速，兰州市房地产市场供应量大幅增加。

  正是看到了行业的高光，越来越多房企进驻兰州，规模大战下，快周转、控成本、降标准的开发模式，成就了诸多房企财富收割的高光时刻。

  那段时间，在兰州买房人，大多是刚需，和一小部分的投资者，对于刚需而言，他们需要的只是一个住的居所，那时候兰州的房子只要不塌，就几乎都能卖出去。

  有那么几年，高周转加速规模化成为兰州房地产行业的常态，胆子大，跑得快的人，走上了兰州房地产行业的金字塔顶端。

  就这样，兰州这座城在机器的轰鸣声中加速改头换面，全民买房热大行其道……

  几乎所有购房者对房地产的未来都深信不疑，更不会怀疑房价这件事，他们都把房产当成家庭资产的一部分，先上车，抢制度红利等也成了兰州购房者的共识，只要买了房子就可以轻松致富，甚至让资产瞬间翻倍。

  10年间，兰州新建商品房供应量从 2010年的不到200万方，到2020年已经增加至1027万方，我们可以粗略估计兰州新建商品房的供应超过了6000万方，也就是60多万套房。以一家3口人计算，大概可以接纳180万人口的居住问题。

  据七普数据显示，过去的10年，兰州增加了74万人口，而那个时候兰州人的买房资金在消费总额中的占比也在一路攀升。

  这些乘着房地产红利买了房的投资客，成为兰州城市的天使投资人，同时也收到了巨大的回报。

  可如此迅猛的发展，带来的影响必然是双面性的……

  随之而来的便是是兰州楼盘产品质量与服务难以得到保障，与之相伴而生的是行业投诉和维权高峰。

  彼时，维权诉求的消息比比皆是，学校问题、特价陷阱、延期交房、房屋漏水、降标减配、交付面积缩水、规划修改、物业不作为……整个楼市充斥着无奈与愤懑。

  这十几年时间里，房地产行业的确这带动了兰州很多行业空前发展，也推动了城市经济的快速崛起，但房地产行业的泡沫一直存在，这无疑是一把双刃剑。

  阴霾还未散去，反而卷土重来。于房地产来说，2021年，是一个转折年。

  这一年，兰州楼市即将深度调整的意识已经弥漫，但密集而来的政策实锤还是让地产人始料不及，上下半年冰火几重天，弄的大家至今都还没缓过神儿来……

  2月，住建部发文，实行供地“两集中”政策， 一个月后，人民银行在北京召开银行信贷结构优化调整座谈会，会议坚持强调“房住不炒”，与此同时，银保监会、住建部、央行联合发布通知, 保障房地产政策调控效果。

  直至7月，“三道红线”政策开始在全行业全面实施，被纳入“三道红线”的几十家重点房企被监管部门要求买地金额不得超过年度销售额40%。

  一个月后，自然资源部要求集中供地城市优化土地出让政策，严防热点城市地价高企、房企恐慌性抢地等问题。

  随后不久，央行货币政策委员会提出“两个维护”即维护房地产市场的健康发展，及维护住房消费者的合法权益，政策风向彻底转变。

  12月底，中央政治局会议推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

  不断加码的政策，致使兰州房地产2021年下半年一秒入冬。

  这段时间，一个接一个的项目，货积压在那里，卖不动。为打破楼市低迷现象，开发商积极应付，要么猛上分销，要么拼命降价，郊区项目先不说，就城区中心的项目也在各种优惠政策组合叠加，有的每平甚至直降2000元。

  尽管以价换量，不断刺激着兰州购房者，但幻想中的售楼部人潮拥挤，也并未实现，8月，大部分市区的成交量都在1—2套左右，连续几天挂零蛋的，也不在少数。

  即便如此艰难，11月的兰州楼市也未能逃过疫情的影响，市场供销量几乎腰斩，楼市接近冰封，成交量一度跌入谷底。

  直至12月中旬疫情好转，央行传来降准的好消息，才使得兰州楼市有了回暖的迹象，各大房企们开始咬牙年终冲刺，但结果依旧不尽人意。

  成交量的萎缩，导致房地产投资增幅下滑，房地产行业资金不足也无力收储土地，债务直逼警戒线，土地市场流标流拍的数量明显增多，拿地速度也逐渐放缓，部分兰州房企频频爆雷，大批维权时间再度涌出，引得兰州楼市一阵动荡。

  商品房市场的疲弱，加之相对消极的楼市加之资金不太充裕的各房企，让很多房企一夜之间成为裁员的主力部队，上演着“连锅端”的戏码。

  就算不主动离职，很多地产人也面临着好几个月拿不到工资的状况，停薪留职和离职率高成了常态，地产公司降薪或优化的消息也不断传出。

  大环境下，购房者们持浓重的观望情绪，迟迟不肯买单。

  即便是想抄底，价高的买不起，价低的怕烂尾，涨的时候盼降价，降的时候，担心减配的同时，购房者不知开发商的底线在哪里，只好捂紧自己的钱袋子，即便是试图改善的，看了一圈现有产品，最后也只能失望而归。

  这一年，是兰州房地产转折的一年，不论是政策、土拍，还是整个市场环境都发生了巨大的改变。

  置业顾问从过去的躺赚到如今面临巨大的失业潮，购房者从过去的一房难求到如今的买到入坑，不敢入手，房企从过去的高速发展到如今的频频爆雷。

  这一年，整个地产行业前景布满迷雾，于是大家都忧虑重重……

  这注定是极其不平凡的一年，也是转折中充满机遇的一年，兰州房地产的“造富神话”也即将终结，迎来的将是呈现健康态势的房地产发展。

  兰州20多年的楼市经验，在这一年的折腾下，几乎全都作废了。

  随着兰州城市化进程的不断加快，房地产市场空间也逐渐饱和，不论开发商还是炒房客，快进快出的模式都玩不转了，兰州楼市已经不再需要那么多玩家……

  随着兰州城市骨架不断拉大，房子的供需也已经改变了，房地产金融属性渐失，经济运行的杠杆加重，这致使产业结构单一的兰州，面临着相当大的财政压力，过度依赖土地财政暴露出的问题，也渐渐显现。

  这一列过去一直在加速的列车，承载的越来越多，跑得轴承都已发红，风险也在日益积蓄，太急或太缓都会有问题，或许松了就得抓紧些，紧了还得松一松。

  旧的秩序分崩离析，新的逻辑正在重构，房地产正站在历史的十字路口。

  房企竞争规模扩张，市场只会越来越激烈，随着房子居住属性的回归，唯有回归其本源，才能迎来下一个春天。而未来，注定是产品时代。

  只有产品才是真正的助推器，尽快提高产品力，才能在激烈的市场上突破重围，实现赶超，如今，房地产行业产生了新的思考，行业的新一轮洗牌也正在加速。

  想要在这个行业不断深耕，只有清醒的认识和把握好自身，勇于接受新周期的洗礼，或历久弥坚、创新发展，或浴火重生去做一支良币，才能去拥抱这个新时代。

  只有自省、独立思考、勤奋才能在每一次鸣枪后都能领先。

  毕竟，机会还是存在的。