中交地产：给他人打工｜闯关⑤-乐居财经

中交地产：给他人打工｜闯关⑤

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 乐居财经研究院程孟瑶 3.6w阅读 2022-01-14 17:17

编者按：2022年伊始，乐居财经研究院联动《进深》《地产K线》《物业K线》《家居K线》四大栏目组，推出《闯关》系列策划，挖掘地产、家居和物业标志性企业的闯关故事。洞察近百家企业的运作方式，深度挖掘成功与失败的样本，以飨读者。

文/乐居财经研究院程孟瑶

在“房住不炒”行业政策的基调下，房地产市场持续处于较为严格的监管环境之中，偏紧的信贷环境考验着房地产企业的资金平衡能力。

2021年是中交地产（000736.SZ）冲刺千亿的关键时刻，自年初提出“全力开拓千亿企业新局面”以来，大手笔筹钱、挥金买地，成为中交地产给市场留下最深的印象。

据乐居财经粗略统计，2021年中交地产为约30个项目公司提供财务资助，而中交地产在这些公司中的持股比例大多并未过半，这意味着，在冲规模路上，中交地产正主动“让掉”一些利润。

在地产行业“新常态”下，经历人事动荡、战略调整、高调激进拿地等变革的中交地产，对于规模发展野心仍在。

站在千亿门口

2021年，高负债的房企们大多都放慢了扩张的脚步，降杠杆成为首要任务。从土拍市场来看，年内积极拿地的房企大多有央企或国资背景。

作为中交集团旗下重要的房地产上市平台，通过市场化和中交集团产业链资源协同等形式获取土地是其优势。

在招拍挂市场，2021年中交地产仍保持较大拿地力度。上半年通过招拍挂方式在北京、天津、惠州、重庆及苏州等地区获取14个项目，新增计容建面261.51万平方米，土地购置总价款286.64亿元，权益价款201.48亿元；下半年中交地产纳储态度同样积极，克而瑞数据显示，2021年全年中交地产新增土地价值411.5亿元，新增土地建面541.5万方，新增货值852.8亿元。

截至2021年6月底，共有房地产项目98个，项目总建筑面积2727万平方米，累计已竣工面积834万平方米，在建及待建面积1891万平方米。

出于规模增长的野心，中交地产不断通过增资入股获取多个项目，但实际上，其付出的代价不仅是增资而已，还有对项目公司的财务资助。

据乐居财经粗略统计，2021年中交地产为约30个项目公司提供财务资助，包括北京、郑州、四川、佛上等地区的项目，资助金额超百亿。但这样获得项目的方式，无法避免少数股东侵蚀利润的问题。

大笔资金投向联合开发，中交地产的权益占比稍有下滑。

2021年前三季度，中交地产实现归属于母公司股东权益总计30.29亿元，占所有权益的18%，少数股东权益137.92亿元，占比82%，少数股东权益是母公司股东权益的4倍多。同期，少数股东利润为1.74亿元，占当期净利润的99.4%。

克而瑞数据显示，今年1-12月份，中交地产全口径销售额979.7亿元，权益销售额534.0亿元，权益占比约55%。按照千亿目标来计算，中交地产业绩完成率接近98%。

投资型总裁加盟

2021年11月底，中交地产副总裁高慎豪离职，原阳光城副总裁徐爱国加盟，任执行总裁。

徐爱国投资出身，过往20年履历显示，他有着出色的投资管理能力。

据公开资料，徐爱国2002年加入中海地产，负责中海地产财务、投资管理等方面工作；2013年4月起任中海宏洋助理总裁；2014年入职龙湖，任副总裁兼投资发展部总经理；2018年5月加盟阳光城，任集团副总裁分管投资。

任职期间，徐爱国见证了阳光城从百亿到千亿、再到两千亿的规模飞跃。

2020年，阳光城实现销售金额2180亿元，全年共计支付总地价707亿元，其中权益地价402亿元，新增确权总货值1800亿元，一二线城市货值占比约70%，大福建、长三角、珠三角占比约63%。同时，阳光城拓展多种拿地方式，额外锁定货值约1289亿元，2020年共计新增土储3091亿元。

徐爱国在土地投资方面的能力，吸引了中交地产。千亿目标之下，这位投资界猛将的加入，被外界看作是中交地产即将开启狂奔模式的信号。

推进多元扩张

自2019年起，中交地产开始筹备和探索“6个1”的非住宅新业务，分别为城市更新、开发代建、TOD、养老、产业园和物流地产，开启多元化的扩张。

据不完全统计，目前中交地产拥有深圳龙岗区南湾街道百门前工业区旧改项目、深圳福田区梅林街道东林工业区旧改项目、长沙市天心区政府签署新开铺路423号地块城市更新项目（长青厂项目）等多个项目。

2021年6月2日，上海宣布成立全国落地规模最大的城市更新基金，总规模约800亿元，中交地产成为其有限合伙人；12月17日，中交地产又联合万科、招商蛇口多家房企联合设立100亿上海城市更新引导基金，加码上海市城区的旧城改造、历史风貌保护、租赁住房等城市更新项目。

在代建业务上，2021年9月，中交地产在贵阳、重庆等地获取3个代建项目，分别为贵阳林语学府、贵阳云漫湖大坝全过程委托的商品房开发管理项目，以及重庆寨山坪生态居住小区全过程委托开发管理项目，三个项目总货值约50.12亿元，总建筑面积约69.24万方，代建管理费2.5亿元。

百亿“保障金”

2021年1月13日及12月14日，中交地产发布了两条相似的公告，拟向控股股东中交房地产集团新增借款，额度不超过100亿元，年利率不超过10%。两次借钱的理由相近，均是为应对市场激烈的竞争，以在土地、资金等方面做好准备。

截至2021年，中交地产有息负债率达到42.15%，同比上升约6个百分点；现金短债比约1倍，剔除预收款后的资产负债率为88.46%，净负债率为265.08%。按照三道红线标准，踩中两条“红线”，维持“橙档”。

背靠央企，中交地产轻松拿到了200亿借款额度，这也成为其高额对外担保的底气。

12月14日，中交地产发布关于为项目公司提供担保额度的公告，中交地产为下属项目公司新增担保额度总计187.042亿元。其中为控股子公司新增担保额度147.59亿元，为合营或者联营的房地产项目公司新增担保额度39.452亿元，担保方式包括连带责任保证、股权质押、资产抵押等，以上担保额度使用有效期限为2022年度内。

截止2021年11月30日，中交地产为控股子公司及控股子公司之间提供担保余额为156.86亿元，占其2020年末归母净资产的512.39%；对不在合并报表范围内的参股公司担保余额为20.24亿元，占其2020年末归母净资产的66.12%。

责任编辑：梓译

来源：乐居财经研究院

作者：程孟瑶

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