乐居财经 严明会 1月18日，标普将雅居乐集团（03383.HK)的长期发行人信用评级从“BB-”下调至“B+”，同时将该公司发行的高级无抵押票据的长期发行评级从“B+”下调至“B”。

  对雅居乐集团的“负面”展望反映了标普的观点，即由于运营和资产出售产生的现金低于预期，以及融资渠道的减弱，在未来12个月公司的流动性可能进一步恶化。此外，由于利润率压缩，该公司的杠杆率可能会上升。

  鉴于未来12个月将有大量债务到期，而借款人信心较弱，雅居乐集团的还款压力正在加大。市场对该行业和公司的信心持续低迷，这可能会影响雅居乐集团对其庞大的控股公司债务进行再融资的计划。据估计，该公司2022年上半年将有110亿至120亿元人民币的在岸债券、离岸高级票据和离岸银行借款到期，2022年下半年将有65亿至70亿元人民币到期。相比之下，标普估计其现金水平为350亿至450亿元人民币，其中25%-35%在境内和境外控股公司层面上，获取较为简单。

  通过离岸银行进行再融资也变得比标普此前预期的更加困难。2021年最后一个季度该公司的授信情况便可证明。标普认为，在未来三到六个月内，雅居乐集团不太可能显著改善其银行融资渠道。

  标普还预计，由于市场的高波动性，雅居乐集团在短期内重新进入资本市场的可能性很小。如去年11月一样发行可交换债券的空间也受到限制。雅居乐集团在其子公司雅生活智慧城市服务股份有限公司(A Living Smart City Services Co. Ltd.，简称“雅生活服务”，03319.HK)的持股比例将在交易后降至47.6%。进一步的减持或将影响其控制权。此外，自那时起，雅生活服务的股价一路下跌。

  在标普看来，海南省对雅居乐集团合同销售的支持可能只是暂时的。标普认为，该省是该公司自去年10月以来合同销售额恢复的主要贡献者之一。然而，该省传统的销售旺季是在冬季，雅居乐集团一直在通过折扣加快销售。标普还认为，随着更多的库存接近完工，该公司在海南的销售所得受到的限制较少。

  标普认为，随着海南销售旺季的结束，雅居乐集团的销售业绩可能会从第二季度开始下滑。低迷的买家情绪和整个行业竞争激烈的销售环境也将给其销售带来压力。标普预计雅居乐集团的合同销售额将从2021年的1390亿元人民币降至2022年的1200亿元至1300亿元人民币。2022年，其现金回收率可能会达到79%-81%。

  雅居乐集团正在进行的资产货币化计划可能会弥补资金缺口，但容错空间正在减少。雅居乐集团是一家资产丰富的公司，拥有庞大的土地储备和多个非房地产资产业务线。标普相信其中一些货币化计划将支持公司的债务偿还需求。

  标普预计，雅居乐集团将在2022年通过资产出售产生100-110亿元人民币的收益，包括最近宣布的非核心资产处置(主要是商业资产)。尽管如此，一些关键项目的执行仍面临风险，而该公司正在等待所需的审批。标普估计，2021年下半年，雅居乐集团通过出售资产获得了30 - 50亿元人民币。

  此外，公司拥有离岸资产，包括香港特区地产开发项目和上市子公司股份，标普估计这些资产价值110-130亿元人民币。标普相信这些资产在需要的时候可以变现。

  标普仍然认为，雅居乐集团的披露和透明度标准相对较弱。这增加了潜在到期债务和或有负债的风险，并可能导致现金资源更快耗尽，流动性状况比标普预期的更弱。标普也认为雅居乐集团收购威马汽车的股份对其的影响为负面，因为这在当前资金紧张的情况下减少了公司的流动性缓冲。标普在中性可比评级分析中反映了这些风险，之前为正值，导致其发行人信用评级下调了一个子级。

  对雅居乐集团的“负面”展望反映了标普的观点，即公司通过运营和资产出售在未来12个月产生的现金将低于标普的预期，这将损害其流动性状况。这一展望也反映出雅居乐集团的资金渠道越来越狭窄，这将削弱其再融资的能力。

  如果公司的流动性和现金头寸从当前水平下降，标普可能会下调其评级。这可能是由于合同销售和现金回收比标普预期的更弱，或资产出售和融资计划缺乏进展。

  如果雅居乐集团的债务/EBITDA之比增加到7倍以上，标普也可能会下调评级。这可能是因为收入、利润率以及债务减少低于预期。

  如果雅居乐集团能够显著改善其融资渠道和现金状况，从而使其抵御行业下行周期和偿还压力的能力增加，标普可能会将展望调整为稳定。同时，公司的债务/EBITDA之比应保持在7倍以下。