新房成交10万套,创近7年新低|2021佛山楼市备忘录

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 3.1w阅读 2022-01-20 12:29

佛山

  编者按:房企雷暴、工地停工、交房延迟...2021中国楼市变局,十年罕见!

  继2019、2020年之后,乐居总编室推出【2021中国40城楼市年度备忘录】,从新房、二手、土拍、政策、购房意愿等十大视角,记录中国主流城市2021的楼市。本篇为系列之五:2021佛山楼市备忘录。

  城市综述:2021年佛山新房成交超10万套,二手成交5.5万套,均不如2020年同期。全年土拍883亿收官,不敌2020年千亿峰值,仍居历史第三高位,尤其是从争地到兜底,从土地到市场,前后半年跌宕起伏,堪称佛山楼市反转最大的一年。湾区多地加码楼市调控之际,佛山政策相对稳定,仍以微调为主。2022年预计五区将有63个新盘入市。

  一、新房:全年网签超10万套 为近七年新低

  据乐居统计,佛山2021年全年一二手房总计网签逾15.6万套,相比于2020年超17.5万套的成交量,整整少了约1.7万套。

  新房方面,佛山2021年全市共网签101865套,环比去年(117061套)跌约12.4%。均价方面,据克而瑞数据,尽管全市供求量指标数据同比均不如2020年,但楼价仍处于上行通道,2021年全市住宅均价约18301元/㎡,对比2020年(1.6万/㎡)上涨了2228元/㎡。

佛山2021年五区新房成交情况佛山2021年五区新房成交情况

  细化到五区来看,禅城和南海住宅均价双双站上2万+。其中,南海以24104元/㎡的均价位居五区之首,其次是禅城的20733元/㎡;顺德排在第三,整体均价约18662元/㎡。三水和高明整体均价不过万,分别以9923元/㎡,8872元/㎡随后。

佛山近五年房价变化一览

  从每月成交数据来看,呈现出“跌宕起伏”的特点。尤其上半年,佛山新房网签还是57537套,环涨20.7%,为近3年新高,为近11年第四高。下半年市场便画风突转,随着房贷利率的不断升高,贷款条件的不断收紧,市场急转而下,8-11月连续4个月新房网签量都在7000套以下徘徊。直到12月,伴随着年内第二次降准,佛山房贷利率回落,当月新房网签量也重返万字头大关,得以翘尾收官,但尚未恢复到以往的水平,市场信心重建仍需时日。

佛山每月新房网签情况佛山每月新房网签情况

  从过去十三年的成交情况来看,2021年的新房成交为近7年最低,仅略高于还处于全面限购时期的2014年。

佛山近十三年新房网签情况佛山近十三年新房网签情况

  二手房:全年成交价量平稳 Q4市场趋冷

  二手房方面,2021年佛山成交了54884套,网签面积653.34万㎡,环跌1.3%,为近6年第二低,仅高于2019年,二手房占据佛山住宅市场成交的53%。

佛山历年二手房成交一览

  从二手每月网签情况来看,基本保持着与相的态势,8月始佛山二手房市场开始收缩,9-12月网签量均在4000套以下,利率高、放款慢、买家多观望、卖家不愿降价,是市场趋冷的主因。

佛山2021年1-12月二手房成交一览佛山2021年1-12月二手房成交一览

  佛山中原策略研究中心认为,从二手房市占率、供需走势来看,佛山二手市场都不是首当其冲需要调控的方向,因此二手房全年来看整体趋于平稳。而从二手房贝壳指数来看,2021年佛山二手房挂牌均价在2月为低谷,均价约17070元/㎡,9月达到最高峰,均价为18870元/㎡。

佛山2021年二手房五区成交比例一览佛山2021年二手房五区成交比例一览

  政策:佛山自有节奏 楼市政策并未明显收紧

  湾区多地加码楼市调控,东莞出台史上最严新政,广州也动作频频,集中供地制度、二手房指导价等重磅政策层出不穷。反观佛山,则保持着自己的节奏,楼市政策并未明显收紧,仍维持2017年分区域限购,仅在核定购房资格、放松落户政策、收紧公积金额度方面等作适当调整。

  一年到头,佛山楼市基本围绕着“房贷”做文章,尤其在房地产贷款集中度管理制度的大背景下,此次金融政策调控堪称“釜底抽薪”之举,甚至个别银行有“停贷”流言传出。从2021年1-12月的首套房贷利率变化来看,佛山年内利率峰值为7-10月,进入11月后,利率才开始出现松动迹象。然而,纵观全年,利率最低值还是在年初的时候,仅5.05%。

2021年佛山主流银行首套房贷利率一览

  此外,对佛山楼市影响较大莫过于新房限签、土拍限价先后重启、人才购房门槛拔高,以及二手个税从2%降为1%。前两者均无明文规定,而在2021年1月,佛山外地人购房门槛悄然提升,将人才T卡申领门槛提至全日制大专学历;其后受银行额度影响,年中一度即便拥有人才购房资格,限购区买房也需四成首付。

一图看懂佛山楼市政策变化

  与此同时,对于集中供地制度、二手房指导价等重磅政策,佛山楼市并未即时跟进,调控仍维持着自己的节奏,佛山住建局曾透露:“当前我市深入贯彻2016年10月、2017年3月和5月出台的三份房地产调控政策,持续做好稳地价、稳房价、稳预期工作。关于是否出台二手住房交易参考价规范性文件的问题,我局将加强调研和市场分析,并提交市政府决策。”

  直到12月,佛山出台了一则利好二手房的新政,成功与湾区城市实现同步,即佛山二手房交易个税从2%调整至1%。业内分析指出,佛山二手房转让个人所得税、土地增值税的下调,有利于降低二手房交易成本,促进二手房的流通性。

  土拍:不敌2020年千亿峰值 仍居历史第三高位

  据乐居不完全统计,2021年佛山合计出让商住地共66宗,出让总面积约337.86万㎡,同比去年锐减36%;出让总金额约883.17亿元,同比去年降了31%。

  上述66宗成交地块中,共有22宗地块为底价成交,占比超3成。此外,还有15宗地块延迟出让,6宗地块终止挂牌,2宗地块流拍,不成交地块占了总挂牌地块的25%。

  虽然不敌2020年超千亿的峰值,但从历史数据来看,卖地金额超过了2018、2019年,位列历史第三高位,仅次于2017、2020年。

  根据年初佛山市发布供地计划表来看,2021年度佛山供地仅完成约64.48%,五区仅有顺德区超额完成供地指标。

  从房企拿地情况来看,保利(含保利置业)以7宗地、70.49万㎡拿地面积、160.93亿拿地金额成为2021佛山大地主,再度称霸佛山。

  从拿地面积来看,万科、金地分别以23.81万㎡、16.45万㎡位居二三;超10万㎡的还有中海、建发、宝龙、华润。

  拿地金额方面,中海、万科分别以88.84亿、74.98亿元位居二三;超30亿元的还有华润、鹏瑞、宝龙、金地等。其中,华润、鹏瑞、宝龙仅凭1宗地即上榜。

  热卖区域和楼盘:三山全员打榜!中海盘摘冠

  粤湾数据研究院统计,佛山五区32镇街中,桂城街道以“366.86亿元、116.06万㎡、10711套”的卖房成绩拿下全市年度销冠。其中,备案金额前十板块分别是桂城、石湾、北滘、里水、大良、乐从、大沥、祖庙、狮山、南庄,仅有狮山一个非限购区板块。

  从32镇街细化到58大板块,佛山市备案均价前20中,全部破2万+,5个板块破3万,分别是千灯湖、大沥黄岐、禅城奇槎、桂城旧城区、三山新城。其中,千灯湖以超4.2万/㎡领衔,江湖霸主地位难以撼动。

  2021年佛山全年新房网签排行榜,热闹基本属于主城区。从备案金额来看,位于三山新城的中海文锦国际以总金额54.14亿元,摘得桂冠,同时也是全市唯一破50亿的项目!第二名则是来自桂城平洲的佳兆业广雅院,备案金额达38.05亿元;紧随其后的是同属于三山新城的万科天空之城,以微弱差距位列第三。

  此外,2021年的TOP20门槛相较2020年(18.99亿)有了明显的提高,最低门槛达20.09亿元,为位于三山新城的中交泷湾云城。值得一提的是,三山新城在售的四大盘成功全部上榜,实力瞩目。

 房价收入比:宜居舒适,2021佛山房价收入比9.3

  佛山目前刚需成交总价区间约为150-250万,成交主力户型在90-120㎡,同时80-90㎡比例不断提升。佛山市统计局数据,佛山城市常住居民人均可支配收入56244.8元,则家庭收入以人均可支配的4倍22.4万元计算。

  房价收入比,按单套总房款与家庭可支配收入的比作为参考,佛山单套总房款约200万元/家庭可支配收入约22.4万元=8.8。即家庭以现有收入8.8年可以买一套房,全国看这是一个适中的数据。

  1. 租金:

  随着经济持续复苏,今年佛山城市租金有所回暖,房租收入比合理。2021年南海区发布的全区1053个社区的住宅租金水平情况,涵盖了步梯住宅、电梯住宅和村屋。以二居室电梯住宅租金排序来看,TOP20社区中依旧由桂城、大沥和里水3大镇街瓜分,其中,桂城街道占比达5成,包揽了10个席位。

  值得一提的是,商业租金方面,中心区复苏也较快,以佛山岭南天地为例 ,2021上半年录得租金及相关收入人民币 1.33 亿元,较2020年上半年增长10%,岭南站购物商场出租率98%,岭南天地整体出租率88%。

  买卖心态:高利率劝退,市场信心需时日恢复

  在“三红”融资上限硬规定,面对越来越紧的资金链压力,倒逼房企打折促销降负债,2021年降价促销已经成市场常态,尤其是下半年以来,头部房企“大而不能倒”的神话破灭,严重挫伤了购房者置业信心。

  在乐居年终置业调查中,有过半的佛山乐居网友认为2021年的房贷利率严重影响了自己的购房计划,认为房贷太高完全下不去手。当然,也有约三成的网友虽然觉得房贷高,但还是买了。

  2021年7月,扎根佛山20多年的老刘终于如愿以偿地由50平的家,换成了90平。“那时候起我就打算买现在的房子,无论它卖多少钱,我都要买!如果很贵,那就买小一点。”老刘坚定的说道。

  “这次买房其实是冲动消费,我只去过北滘两次,当地朋友的推荐下就买了。”在广州工作的H先生,广州中心区的高房价让他望而却步,跟众多广州客相仿,最终选择了广佛交界的北滘。

 周边人看涨跌:区域分化会持续加剧

  “下一轮机会主要是核心地段和刚需,随着市场下行,性价比突出的房子会更具优势。”“明年应该是向好发展,毕竟银行首先配合下调利率。然后就是基本新的大型楼盘都配建9年制学校,幼儿园,这个解决好多读书问题。”“因为我自己买了房,我当然希望它升的!”网友不乏看涨的乐观派。

  “我觉得升的几率并不是很大,可能就把保持现状,然后慢慢回调,毕竟现在国家管控的比较厉害。”“预测2022年继续分化,强者恒强,弱者更弱。”“这两年应该是比较平稳的,可能涨的话,也不会很高。”也有不少网友保持审慎态度。

  “在房地产市场进入调整周期的背景下,佛山市场将出现小幅调整,考虑到中心城区将迎来多项目的面世,价格均价也会徘徊在2万/㎡左右的关口,但中心区和外围区域分化将进一步加大。”中原战略顾问部总监朱伟德认为,“另外,佛山房贷政策应该还是会有放松的机会,体现出因城施策的特点。房贷利率有望进一步下降,针对刚需首套购房首付比例存在下调的可能性,包括对房产开发贷也将有进一步的扶持。”

  2022年一季度市场大概率依然低迷,也有业内指出,“三月小阳春”将成为是否能提振市场信心的重要销售节点。按以往阳春三月,购房者入市意愿增强,成交会强势复苏。此后市场逐渐迈向良性发展。换言之,一季度低迷、二季度复苏、三季度升温、四季度保持。

  2022市场供应:5区将迎来63盘入市

  展望2022年,据乐居不完全统计,全市预计待入市楼盘至少有63个,较之上年有所回落。从分布区域来看,南海、顺德依旧是供货大户,占待入市队伍的半壁江山,高明的供货量则相对较少。

  2022年高价地频出,从已出规划的项目来看,产品类型涵盖公寓、多层住宅、超高层洋房、大平层、复式等,也不乏购房者关注度较高的楼盘,如鹏瑞三龙湾壹号、保利秀台天珺、建投恒福壹号、万科璞悦山、中海丽湾尚宸等盘。

  本次备忘录采写人:佛山乐居编辑部

重要提示:本文仅代表作者个人观点,并不代表乐居财经立场。 本文著作权,归乐居财经所有。未经允许,任何单位或个人不得在任何公开传播平台上使用本文内容;经允许进行转载或引用时,请注明来源。联系请发邮件至ljcj@leju.com,或点击【联系客服

网友评论