乐居财经 范范发自哈尔滨 日前，哈尔滨同策同程营销机构发布了《2021年哈尔滨房地产市场年报》。

  本周乐居财经将联合同策同程共同对2021年哈尔滨楼市大事件、土地市场、商品房市场以及2022年市场走势进行详细全面的深度解析。

  纵观2021年哈尔滨楼市，用哈尔滨华润置地崑崙御项目营销负责人 朱立昕的话来说：“2021年就是水深火热的一场恶战。”

  五次疫情冲击 成交量近乎“腰斩”

  作为身处一线的房产销售人员，他们深刻感受着市场的每一轮变动，对于刚刚结束的2021年，是遭遇无比巨大冲击的一年。

  这一年，“三条红线”和“集中供地”等政策在年初正式实行，年内累计调控次数高达586次，在经历了一段时间的恐慌和阵痛之后，房地产行业形势渐趋明朗，以往“高杠杆、高周转、高回报” 的开发模式被彻底颠覆，“大而不倒”的思维定势被打破，行业正在经历大洗牌。

  尤其是下半年部分头部房企的债务危机引发全行业恐慌。哈尔滨房企在“防烂尾、保交楼”的民生思维下，也纷纷调整供应节奏，导致供应面积大幅回落，全市全年商品房新增供应约607.6万㎡，同比下降55%。

  2021年哈尔滨前后经历五次疫情，销售周期缩短近六个月，同时受政策、供地、人口流动等因素影响，百姓置业动力不足，并且对市场持观望态度，导致哈尔滨房地产市场受到重大冲击，房企各项指标下滑严重，全市全年商品房新增成交约462.3万㎡，同比下降23%。

  一方面，为降低疫情不利影响，房企多采取以价换量措施，吸引眼球，让更多的购房者走进售楼处，促进销售以防止资金链断裂。另一方面，诸多房企迫于快速去化和竞争对手恶意降价带来的销售压力也相继释放特价房源，造成全市商品房均价同比2020年下降7%。

  房企花样促销求生存 以价换量效果不佳

  “新区惊现特价房！建筑面积89平方米69万元。”

  “单价1.1万元/平方米，三环里，住哈西。”

  “车位打3折，购房享受员工特价，低至7.5折。”

  “二环旁，团购特价7000元/㎡起，精装修，送车位。”

 “我们也不想降，但没办法，竞品在狂降，竞争压力很大。” 某项目相关负责人表示。

  2021年各种各样的促销优惠在哈尔滨房地产市场上广泛流传，有折扣、特价房、赠送物业费、赠送车位，也有在付款方面进行妥协，哈尔滨新房市场早已从过去大范围的全款、高首付优先，变成如今的低首付、首付分期等形式，个别项目首期款低至3万元即可“上车”。

  乐居财经对2021年在售楼盘调价进行摸底调查，据数据显示，2021年哈尔滨共有39个楼盘进行调价，占比31.2%。其中松北区10个楼盘调价，数量最多；其次为香坊区及道里区分别有9个楼盘调价。

  考虑到疫情影响，不少楼盘又重新启动了线上直播活动。这期间，哪怕不少开发商纷纷打出“降价牌”，但销量未见明显提升，不少楼盘月销量甚至达不到两位数。

  纵观全年主城六区住宅销售情况来看，“以价换量”花式促销方式带来的市场效应并不是很明显。

  “市场是不可逆的，这两年受整体经济环境影响，很多生意人不敢随便花钱了，加上二手房滞销，客户对楼市发展信心不足。疫情前，我们日均到访量差不多是40组到50组，今年的“金九银十”受疫情影响日均到访量直接跌到了20组左右，这些还都是通过渠道公司带来的；自然到访客户就更少了，没人愿意出来。”哈西某楼盘策划经理分析。

  高佣金卖房 助力年终冲刺

  2021年下半年，为了冲刺全年销售目标，哈尔滨房企的促销大战愈演愈烈。除了大打折扣，有些开发商还以提高佣金的方式激励市场带客。

“开发商现在很需要我们！”一房产中介信心满满的表示，目前哈尔滨二手房市场成交萎靡，新房大范围启动渠道分销给了我们另一个机会，一些高端别墅、平层公寓之类的豪宅项目将渠道佣金调高到了10%，佣金很高，但成交难度非常大。现在很多热门板块项目都联动了，根据客户喜好去推，成交概率也高。

  一位熟悉渠道运作的业内人士介绍，渠道人员的佣金与项目所处的区位、价值等因素挂钩。“好卖的楼盘点位低、不好卖的楼盘点位自然就高。”

  作为一种市场行为，这些给出高佣金的项目，产品去化速度确实有明显提升，哈尔滨楼市已全面进入渠道分销时代。

  四个因素 加速市场步入盘整期

  同策同程营销机构咨询合伙人 顾澄琳认为，2021年哈尔滨房地产市场的整体表现主要受以下这四个因素影响：

  因素一：政策调控收紧 “稳”字下房企面临高压

  2021年房地产政策调控步入深水期，关联领域也同时给予政策收紧，尤其是银行等金融部门，“三道红线”、“两道红线”、“两集中”等政策的持续出台，调控力度大、范围广、覆盖全，且重点加强房地产金融监管，对楼市的整顿力度远超预期，不将房地产作为短期刺激经济的手段，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

  供给侧改革的威力已然对房地产行业产生影响，房企金融束缚性增强，高杠杆扩张时代终结，“房企暴雷”层出不穷，房企间规模分化加剧，房地产市场已进入新一轮盘整。

  因素二：供应透支 供需结构逆转失衡

  哈尔滨2017-2018年市场供销比仍处于健康值范围内。

  2019年及2020年哈尔滨土地市场异常火热，并且供地多集中于松北区，加上疫情期间预售政策放宽，区域内大量商品房集中入市，供应规模过大，市场需求倾向饱和，造成产品去化乏力，供需结构失衡，促使房地产市场库存量进一步加大，新房空置率提高。

  因素三：需求动力下降 市场购房潜力不足

  同策同程营销机构咨询合伙人 顾澄琳对近十年哈尔滨市六区商品房市容量对比分析后表示：2015年12月哈尔滨新区设立，房地产市场进入飞速发展期，市场上品牌房企活跃度陡然提高，同时大量本地、外地投资客户涌入市场，造成一时间房地产市场量价齐升。

  哈尔滨2016年之前商品房年均成交量不足700万㎡，2016年至2018年年均成交量因城市利好信息的释放，陡然突破千万方，随后因市场惯性2019、2020年市场大面积供地，恰逢2020年疫情爆发，市场疲态呈现。

  因素四：支付能力下降 持币观望态势加剧

  2020年受疫情影响，居民贷款意愿逐步降低。2021年在疫情常态化状况下，客户持币观望情绪进一步加剧，居民杠杆率持续下滑。

  目前，哈尔滨居民杠杆率虽在健康值范围内，但居民消费趋于理性，持币观望态度明显，房地产业总体供需关系拐点已至。

  寒流涌动 政企携手抵御寒流

  2021年房地产收紧关口，全国房地产市场凛冬已至，哈尔滨楼市步入盘整期，在政策及疫情双重高压影响之下，量价呈现不稳定向下波动现象。

  为唤醒哈尔滨房地产市场活力，10月1日，哈尔滨市多部门联合发布《关于促进哈尔滨市房地产市场平稳健康发展的实施意见》。哈尔滨市住建局相关负责人表示“通过政策出台，提振市场信心，给市场带来正向的、积极的促进作用，也希望能吸引更多人才来到哈尔滨创业、落户、安家。”

  新政发布后，多家房企积极响，找准定位，稳定市场。哈西某项目营销总监表示，新政不仅提振市场对楼市的信心，更是对城市的信心。已有不少符合购房补贴要求的购房者来到售楼处进行咨询、购买。

  高能修复下，市场规则愈见清晰，同策同程营销机构咨询合伙人 顾澄琳预测2022年上半年商品房成交压力较大，两会对于房地产的态度至关重要，直接关系到下半年市场是否能够回暖，整体来看，哈尔滨房地产市场2022年将保持平稳，在产业和配套陆续落位后，哈尔滨市场将有望恢复至上行周期。