编者按：房企雷暴、工地停工、交房延迟...2021中国楼市变局，十年罕见！

  继2019、2020年之后，乐居总编室推出【2021中国40城楼市年度备忘录】，从新房、二手、土拍、政策、购房意愿等十大视角，记录中国主流城市2021的楼市。本篇为系列之十八：2021成都楼市备忘录。

  城市综述：2021年是“十四五”的开局之年，承上启下的作用十分明显，成都楼市亦是如此。

  承上：调控政策保持的连续性，“四限”依旧，政策空子也被打了补丁；新房市场继续改善特征，二手房市场依旧刚需为主。

  启下：全年成交1.63万亩住宅类土地，2022年住宅供应有保障；“双集中”土拍地块，将在2022年集中入市，对市场的冲击颇大；新房市场继续改善，但出现两头分化；指导价、限售解冻持续利好二手房市场。

  新房市场：供销双降 价格上涨

  2021年成都市商品住宅供应2204万平方米，环比减少13%；商品住宅成交2242万平方米，环比减少5%；商品住宅销售均价约15424元/平米，环比上涨了约16%。从整体来看，成都楼市供求均衡，价格逐年稳步提升；供销双降的主要原因是政策持续收紧（特别是信贷政策）、房企爆雷等导致的客户观望情绪。

  从网签套数来看，2021年成交了189939套新房，环比增加了6.42%，创下了近三年的新高；建筑面积达到了123.55平方米，也是创下了近三年的新高，这说明新房市场的户型越做越大，改善、豪宅置业特征明显。

  据国家统计局数据，2021年12月份，12月成都新建商品住宅价格指数环比下跌0.4%，连续4个月回落；二手房销售价格指数环比下跌0.3%，连续两个月回落。当然，这也是每年年底的周期性回落。

  二、二手房市场：先冷后热 筑底反弹

  2021年大成都范围内一共成交了约484.45万平米二手住房，环比增加了约2.07%；套数共计50170套，环比增加了约2.7%；套均建筑面积96.56平米，较2020 年减少了约0.6平米，仍然是以中小户型的刚需、卖旧换新为主。二手房成交量在前11个月成交量一直都很低迷，到了12月份陡然增加，主要是受信贷宽松、限售逐步解套等因素密切相关。

  三、政策以补漏洞为主

  成都作为一个网红城市、国家中心城市、成渝双城经济圈的龙头城市，一直都处在风口浪尖。2016年被纳入16个重点监测房价的城市，随后又多次被约谈、点名，因此成都的调控政策在全国来看都是比较全面且严格的，“房住不炒”在成都表现得非常明显。

  2021年，成都楼市的政策，延续了之前的限价、限售、限贷等，在这基础上又进行了一些补丁式的调整。以下三个政策文件的影响比较大，需要重点提及：

  （一）2021.3.22发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》：

  从强化住宅用地供应管理、深化房价地价联动机制、加大住房保障力度、加强住房交易管理、严格金融审慎监管、加强市场秩序监管、落实调控主体责任等七个方面提出了16条措施。

  （二）2021.5.17发布《关于进一步完善商品住房公证摇号排序选房有关规定的通知》：

  优化选房排序扩大公证摇号排序选房基数，明确剩余及退出房源销售规则增加普通购房家庭购房机会。

  （三）2021.11.23发布《成都市住房和城乡建设局关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》：

  从提高房地产审批效率、鼓励项目加快上市销售、提高预售资金监管使用效率，协调金融机构加大支持力度等12方面保障房地产市场稳定运行。

  四、“双集中”土拍首年 成都土地市场波澜起伏

  2021年，根据国土资源部的安排，全国有22座城市实行“集中公告、集中出让”土地拍卖，也称“双集中”土拍，成都就是其中一座城市。不过，成都只有“12+2”的区域才进行“双集中”，每次供地规模约3500亩，均采取“限房价、定品质、竞地价”的方式拍卖。

  成都的三次集中土拍供应了155宗土地，因故终止了17宗（全部在第二次），流拍了13宗，底价成交68宗，没有触发限价成交土地20宗，触发限价成交土地43宗（第一次就占了31宗）。从总体来看，第一次很热，高溢价成交土地很多；第二次很冷，终止/流拍的很多，超一半底价成交；第三次，限价松动，利润空间变大，国资央企拿地积极。

  ▲主城区三次集中土拍供销表现、利润空间分析

  从全年、全成都来看，供应土地22344亩，环比上涨23%；成交20339亩，环比上涨9%；平均楼面地价6215元/平米，环比上涨17%。上半年土地市场火热，下半年流拍多，房企拿地谨慎。从分区来看，天府新区、成华区位土地供销的热门区域，青羊和高新则是地价高企，双流和龙泉的土地也有相当的热度，远郊流拍普遍。

  ▲2021年成都市房企拿地面积排行

  从房企拿地来看，国有企业（含中央企业、省市级国有企业、成都各级平台公司等）拿了约三分之二的土地。如上图，拿地前十名的房企里面，只有龙湖、中瑞天悦和源昌是非国有，其余房企全部都有国资背景。可以预言，2022年的成都楼市，国资的力量将是前所未有的。

  五、楼市浮沉：麓湖生态城和建发央玺上榜全国销售百强

  长期以来，成都楼市以闲适安逸著称，房价也一直比较低，2017年以前很少有项目进入全国销售百强。2017年以来，成都楼市的房价有一波上涨，与一线城市、沿海城市的房价差距在缩小。

  在克而瑞公布的“2021年中国房企项目销售百强排行榜”（统计口径为签约备案数据）中，麓湖生态城以89.7亿元的成绩排第18位，这也是成都单盘销售在全国排上名的企业；建发央玺以63.2亿元的销售金额，排第54位。另外，据华润成都公司官微透露，2021年未来之城项目签约额也突破了60亿元。

  ▲建发央玺2021年六次拿预售，总建面近24万㎡

  成都单盘销售前十项目除了前述两个进入全国百强的，还有未来之城、鹿鸣九天、万科公园5号、西派国樾、西派金沙、中海天府里、川发天府上城、天府公园未来城等，前十项目门槛31亿元，项目集中城南区域。

  六、房价收入比约14.4 购房压力依然存在

  房价收入比是一个全球通用指标，其合理范围没有严格界定；一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。

  鉴于成都市2021年的统计数据尚未出炉，我们只能以2020年的数据作为参考。

  2020年成都城镇居民可支配收入为48593元，增长5.9%，若2021年以此速度增长，则应约是51460元。

  据锐理数据，2021年成都市商品住宅成交均价约15425元/平米，比2020年上涨了约16%。

  据《成都统计年鉴—2020》数据，2019年成都人居住宅面积为45.4平方米。

  由此可以大致算出2021年，成都的房价收入比=（15425*45.4）/48593≈14.4。当然这个数据仅供参考，他反应的是所有收入用于购房，这显然是不现实的；如果能增加购房人，、减小购房面积，购房压力会明显减小。

  2021年成都新房成交平均每套住宅面积约123.55平方米，二手房成交平均每套建筑面积为95.56平米。

  2019年，大成都平均一套新房136万；2020年，177万；2021年，194万。

  显然，如果是刚需首套房，买二手房的压力相对小一些；改善买新房的压力会大一些。

  七、官方租金数据：有涨有跌 城南普涨

  成都是全国为数不多的官方发布平均租金水平信息的城市，2021年已经发布了三次，每个季度一次。虽然这个平均租金水平，不像二手房指导价那样具有实际的法律效力，但他的象征意义也是非常之大的。表明了官方在监控住房租赁市场，如果价格某个季度上涨过快，不排除会有调控政策出台。

  如上图，是四川乐居选取了几个比较有代表性的街道，也是人口密度比较大的街道，从三个季度的租金水平来看，大部分在涨，少部分在下跌。涨幅最高的是春熙路街道，三季度比一季度涨了7.8%；一个45平米的套一住房的话，相当于就涨了161块钱一个月。

  八、置业心态：买房看政策

  当前的楼市处在深度调控之中，限购、限售和限贷都深度的影响着购房决策。乐居财经在微信群对话了多个购房者，他们都表示，该买的还是要买，不管政策怎样，没有房子没有安全感，而且房子又绑定了太多公共福利。“说得难听点，没房子的话，居家隔离都很难”，其中一位网友入市坦言。

  成都大唐房屋董事长唐军建议购房者尽快买房，钱多的可以买好点的位置，钱少的至少要买个安床的地方。  九、如何看2022年房地产走势？

  对于2022年成都楼市的走势，乐居财经对话了一些房企总经理、研究机构和购房者，他们都表达了自己的看法。

  海伦堡成都公司总经理夏强：房地产作为中国经济的压舱石的作用其实一直没有变，可以看到2021年年底中央对房地产行业又有新的发声，比如重提房地产行业是支柱产业。我认为，在现有的宏观调控，坚持房租不炒的大前提下，成都房地产市场还是会保持平稳增长。

  成都这座城市一个巨大优势是它有极强的吸附能力，除了对川内城市，成都对西北地区包括甘肃、新疆，以及西藏都有非常强的吸附力，有人口流入就有需求，所以我认为在未来10年甚至20年，在全国的大中型城市当中，成都都算是很有机会的。

  华发股份华南大区成都公司、重庆公司总经理代军：大的政策基础依然是“房住不炒”，这是一个不会更改的命题，同时根据国内的整体经济形势，在政策上进行适度的松紧，达到“地产行业健康循环发展”的短期目标，对于开发商来说，坚持做好自己的产品，通过创新更有价值的产品来实现健康的发展；对于市场客户来说，2022年同样也是一个置业的好机会，借助短期的政策利好，根据经济情况和实际需求进行置业，长期来看，整个行业必将是稳定健康的良性发展。

  克而瑞四川：成都购房逻辑已经发生变化。①从价格为王到产品为王；②高产值项目所处区域轮转，逐渐回归一圈层，天府新区一枝独秀。

  锐理数据：预期2022年成都楼市量回升价稳定、中心城区竞争加剧、持续向外的市场轮动放缓。

  供销：政策到顶，下半年整体市场有所回落；预期未来2-3年内成都市场价格保持相对稳定态势，增速放缓；在目前政策维稳态势下，未来主要针对刚需、改善的合理住房需求将有所保证，政策针对性放松+开发企业现金流要求高，会加快推盘，预期2022年市场销量稳中有涨；

  产品：整体以90-150平产品为主，面积、总价天花板均有所上涨；产品分化加剧，主城改善，总价天花板上探；近郊刚改为主，市场包容度高；远郊内生刚需市场，面积、总价控制；在限价+双集中背景下，短期内企业为快速回笼资金，将打造符合市场主流需求产品，以首改产品为主，控面积控总价、提升流速，将更加注重实用性、内部空间进行细节创新；并且需要在物业服务方面进行提升，软实力的体现客户关注度更高。

  购房者“人世浩渺”：当然希望房价和利率都能降下来。

  十、展望2022年楼市：

  乐居财经认为，2022年成都楼市有以下几个重要的现象/特征值得重点关注。

  1、政策如何落地：中央多次提到“保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求”，特别是二孩、三孩政策的配套住房政策，如何落实？会对成都楼市产生多大的影响？

  2、“双限地”批量入市：22年预计还是会集中土拍，2021年的双集中土拍成交了125宗，“双限地”的产品、品质、市场接受度都有待检验。

  3、TOD遍地开花：2019年是成都TOD元年，14个TOD示范项目启动；2020和2021年是成都TOD爆发之年，各大项目陆续亮相、开盘，接受市场检验；2022年，成都住建局会推动34个TOD项目建设，确保TOD项目梯次呈现效果。更让人期待的是1万套TOD保障性租赁住房如何兑现。

  4、交房品质：2021年，成都有上百个批次交房，绝大多数都有维权声音，个别项目维权声势浩大。成都的调控是逐步深入的，房企的利润空间也在压缩，如此一来势必会影响房子的品质，2022年也将是房企交付品质的大考。

  采写人：蔡德勇