190个马甲抢地到仅9家房企报名,民企逐渐躺平丨2021郑州楼市备忘录

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 6.8w阅读 2022-01-21 16:01

 编者按:房企雷暴、工地停工、交房延迟...2021中国楼市变局,十年罕见!

  继2019、2020年之后,乐居总编室推出【2021中国40城楼市年度备忘录】,从新房、二手、土拍、政策、购房意愿等十大视角,记录中国主流城市2021的楼市。本篇为系列之九:2021郑州楼市备忘录。

2021郑州楼市备忘录

  城市综述:2021年郑州战汛抗疫,叠加政策调控频出,全国房地产市场周期下行影响。郑州产市场可谓内外交困,新房成交量价“双减”,成交额骤降。土拍市场民营躺平,国央企托底。在新房下行周期影响下,二手房成功“复出”,市场成交创新高。

  新房市场:量价“双减”

  从市场成交金额来看:大郑州年度成交“年年下滑”。根据克而瑞河南区域2021年度数据显示,2021年郑州全口径销售金额前20强共计为1181.01亿元。2020年郑州全口径销售金额前20强共计为1539.74亿元。今年前20强共计全口径销售金额比去年减少了358.73亿元。   

  而整体商品住宅成交面积约1398万㎡,同比下滑约25%,商品住宅成交金额约1769亿元,同比下滑约22%。对于战汛抗疫郑州三季度来说,下滑尤为严重,郑州三季度商品住宅销售金额减少166亿,成交量环比下跌32%。

  不止是2021年,从2018年开始,成交量属于年年败退趋势。2020年,大郑州住宅市场2020年成交金额同比2019年下降约10%,成交面积同比去年下降约11%。而2021年与2020年相比同样下滑严重。环郑降温明显高于主城,跌幅相差接近一倍。

  从成交均价来看:根据郑州房管局数据显示,2021年1-11月份主城八区商品住宅月度销售均价在10020-12885元/㎡之间波动,全年最高均价在6月份为12885元/㎡。

  其中,郑东新区每月最低销售均价为7月份18688元/㎡,最高为12月份,销售均价为25176元/㎡。同时,也是2021全年每月销售均价最高数据,年底均价不降反增。

  从整个数据来看,2021年主城八区每月成交均价最低为二七区11月份12005元/㎡,二七区全年月度最高成交均价为5月份13437元/㎡。

  金水区住宅最低销售均价为11月份14663元/㎡,最高为2月份21144元/㎡,最高与最低成交均价相差6000多元/㎡。由此来看,在金水区购房,年底确实是最佳时机。

  整体来说,2021年不管是郑州主城还是环郑区域,成交均价均有所下滑,市场以价换量频出。目前来看,郑州市场上行预期较弱。

  从全年销量来看:2021年商品房销售面积以及销量数据中,全年住宅总销量为138895套,住宅销售面积为1594.81万平方米。销量最高的为4月份,住宅销量为21209套,住宅销售面积为238.79万平方米。

  销量最低的为1月份,住宅销量为4717套,住宅销售面积为53.61万平方米。

  从整体销量来看,2021年郑州销量以及销售面积最好的阶段是上半年,集中较好的为4、5、6月份三个月,上半年还算过得去。但下半年市场急剧下滑,尤其是8月份,在经历过水灾、疫情后,住宅销量仅6000多套,整个下半年仅7月份、10月份销量过万,而10月份黄金周假期相比往年同期数据成交下滑严重。

  而在郑州市场近5年的销量中,最高为2018年,年销量为344026套。最低为2020年,年销量为243600套。2021的年销量又创了新低,成交仅138895套。与2020年相比,销量相差104705套。与近五年的最高销量相比,销量下跌近70%。

  新房刺激下,二手房成功“复出”,成交创新高

  2021年,新房市场下行周期下,叠加“恒大”等企业暴雷,客户对新房市场信心不足,观望态度加重。二手房市场价格稳定,受新房刺激,客户需求转移,成熟度为置业侧重点。所以,二手房住宅成交环比上涨10% ,成交创新高。

  金水区为二手房成交主力区域,成交价格仅次于郑东新区,成交占比31%。由此,可以看出,区域的成熟度直接影响二手房客户的置业选择。

  2021郑州二手房年度均价在10679元/㎡-11458元/㎡之间波动。二手房价格最高的为郑东新区,最高均价在5月份18235元/㎡,最低均价在11月份为15991元/㎡。其次是金水区,二手房成交均价紧跟郑东新区。经开区、惠济区年度整体均价基本保持在12000元/㎡左右。

  在近5年的二手房成交数据中显示,近5年成交量最高的是2019年,年度二手房成交74549套。最低成交为2018年,年度二手房成交63207套。2021年郑州二手房成交63374套。不算是近五年的最低成交量。并且2021年12月二手房成交量,创四季度单月成交新高。

  严控居民杠杆,金融端精细化调控,四季度放缓

  从政策以及整个市场环境来看,行业的生存法则已从土地端、市场端发生纵深改变。土地集中出让、竞拍规则收紧,融资成本提高、生存法则改变,公积金贷款收紧、购房门槛提升,信贷政策调整、房住不炒定基。

  2021年1月,公租房新政出台,申办提速,保障力度增大;

  2021年3-4月,利率上调,收紧公积金贷款,社保与公积金缴存单位必须一致,严格规范缴存管理,审核贷款申请;

  2021年6月,严查违规贷款、利率上调、二手房限贷。

  2021年7月,公积金申请门槛提升,申请门槛由缴存6个月提升至12个月,还贷能力由家庭月收入60%下调至50%;

  2021年10-11月,利率下调,省直公积金新规,高层次人才在郑州购买首套住房最高可贷,由80万提升至120万。

  郑州楼市2021年对于公积金政策调整多次,进一步完善公积金政策,整体来看,住房公积金贷款牢守“房住不炒”定位,通过提高公积金贷款使用条件、抬高提取门槛等方式,进一步规范购房贷款。

  2021年银保监局对郑州购房贷款从银行利率浮动调整,放贷速度等方面进行了多次调整。LPR利率,2021年1年期连续11个月保持3.85%不变,5年期连续12个月保持4.65%不变。

  受“涝疫”之灾影响,购房贷款持续收紧多月,直到第四季度才有所放松,贷款恢复正常,速度有所加快。但总体,还是对首套房购房者较友好。

  整体来看,2021年,政府对房地产调控实施面向银行的“两道红线”和22城供地“两集中”政策。洗牌加速,部分房企由于无法快速反应,出现债务违约等问题。行业的规则确已发生改变,对于郑州而言,不乏曾经“高调”的房企暴雷现象出现,太多沉重的教训告诉房地产开发商们,房地产已然进入微利时代,在“稳房价、稳地价、稳预期”的背景下,已到来的2022年将“以稳为主”,想在这一轮洗牌中稳健发展,必须严格遵循郑州房地产行业生存法则。

  土拍市场,民营躺平,国/央托底

  【第一次土拍】集中供应710万㎡,成交710万㎡,无终止,3宗公开地均熔断后摇号成交,公开地报名马甲190个,保证金1795亿元,整体溢价率10%。

  首次土拍,公开地有3块,分别为:郑政东出〔202110号(网)、郑政东出[202111号、(网)郑政经开出[202119号(网)。公开地参拍企业有中海、绿城、中交、华润置地、金茂万科、保利、融信、龙湖、电建、雅居乐、保亿、平安、美的置业、碧桂园、旭辉,共24家房企,国/央企占比29%。

  【第二次土拍】供应175万㎡,成交106万㎡,终止4宗,2宗公开地中1宗地块底价成交,公开地报名房企11个,保证金62亿元,整体溢价率2%,二/三批次土拍新增“三限一审”,供地规模、溢价率走低,公开地底价成交。

  第二次集中土拍,公开地有2块,分别为郑政东出2021]15号(网)、郑政出202164号(网) ;公开地参拍的企业有华润、招商、金茂、中海、电建、美的、绿都、中储诚通,共8家房企,国/央企占比 79%。

  【第三次土拍】供应337万㎡,成交198万㎡,终止11宗,5宗公开地中3宗地块底价成交,公开地报名房企9个,保证金20亿元,整体溢价率1%。

  第三次集中土拍,公开地有郑政出[2021]76号(网)、郑政出[202177号(网)、郑政出(2021]78号(网)、郑政高出[2021]14号(网)、郑政高出[2021]15号(网)。公开地参拍企业有杨金科技外包产业园建设投资、龙湖、电建、国投置业、中铁七局、诚通、中原高速、郑州高新建设集团有限公司,共8家房企,国/央企占比 58%。

  整体来说:一批次土拍热度犹在,二/三批次土拍新增“三限一审”,供地规模、溢价率走低,公开地底价成交。郑州二、三批次供地规模下降,土拍区域分化严重,金水区成为热点供应区域,东区价格领先。成交率持续下降,净地终止率较高,港区储备地块由平台公司兜底;

  兴港以24宗地成为大地主,华润以87.81亿成为最大买主。民企拿地多以城改为主,国企&央企积极拿地成为主流。而对于资金实力强劲的央企、国企、头部房企,拿地热情减退抑或不参与拿地,或许是在等待一个契机。只要地块足够优质,所处的片区足够纯粹,有可观的利润空间,仍会参与争夺。

  土拍“两集中”,民企多数躺平,央企&地方国资平台为市场托底2022年土拍限制性政策有改善预期,市场潜在库存将边际改善。根据2021拿地情况,2022关注的新盘主要集中在主城。

  郑州年度成交热点区域及热盘

  大郑州2021年度主城八区项目销售排行榜:

  中海云鼎湖居(约42.41亿元),融创城(约35.87亿元),美盛教育港湾(约31.24亿元)摘得主城八区商品房项目销售金额榜单前三名。

  大郑州2021年度环郑近郊项目销售排行榜:

  普罗旺世理想国(约18.52亿元),融创空港宸院(约11.57亿元),正荣御首府(约9.68亿元)摘得环郑近郊商品房项目销售金额榜单前三名。

  大郑州2021年度环郑远郊项目销售排行榜:

  登封正商城(约5.71亿元),融创银基国际旅游城(约4.65亿元),正弘中岳城(约4.52亿元)摘得环郑远郊商品房项目销售金额榜单前三名。

  主城商品房项目销售金额TOP20当中,在价格与配套可以满足基本生活配套的前提下,高新区连续两年项目上榜数据稳居前列,其次为管城区,区域内融创城、碧桂园时代城等刚需刚改大盘,与郑州整体成交定位不谋而合。同时主城区价格梯排位第一的郑东新区、排位第二的经开区入榜项目数明显增加。

  且郑东新区中海云鼎湖居项目以贴近约500万/套的均价,年度成交约42亿,摘得销售金额榜头名,客户的分级导致置业改善、刚需的区域呈现双向极端,区域分化形势趋显。

  购房主力军90后,月均还款压力在5292元/月

  根据相关数据显示,目前郑州新房在售楼盘参考均价在14568元/㎡左右,按照首付30%,利率按照5.88%,最长贷款年限为30年,等额本息的还款方式来计算,大致首付是39.3万,而月供还款压力则达到5292元/月。

  而对于目前刚需主流客群90后来说,还是有一些购房压力的,据调查显示,郑州90后购房成交比例占比较高,达到36.4%,是北京的2.13倍。

  目前90后收入主要集中在3000-7000元和7000-11000元收入段之间,占比分别为27%和21%。从贝壳监控的在售楼盘数据显示,月供还款压力将会倒逼90后购房群体选择小户型三居室。

  还款压力相对较为轻松的区域主要集中在郑州四环,以及南龙湖、绿博、新郑等环郑片区。

  2021郑州租金偏高,但买房比租房更难,租金最高为郑东新区

  在2021的租赁市场,有一个数据很惹眼,根据诸葛找房数据研究中心监测,2021年9月份,郑州市租金挂牌均价为25.59元/平方米/月,涨幅2.61%,同比上涨1.91%,涨幅处于全国大中城市前列,排名第二,租金价格更是达到了年内峰值。

  2021年上半年,各城区中最高的为郑东新区,每套月租金超3200元,其次是经开区和金水区,套均月租金分别在2300元和2100元左右;而中牟、荥阳两区的租金最低,在1200元左右,但距离主城核心地区也相对较远。

  在郑州一年租金走势数据中可以看出,租金涨落不稳,年头与年尾相对较低。郑州8月份租金为28.27(元/月/㎡),为一年走势中最高,最低为2021年12月份,租金为26.55(元/月/㎡),比上月下降1.24%。

  在郑州小区租金涨幅查询中可以看出,租金同比上年均为上涨态势,涨幅相对较高。也有租房者表示,郑州租金相对偏高,尤其是郑东新区,但是买房相比租房更难。

  2021年购房者“观望更浓”,卖房者“以价换量”

  2021年郑州在大环境影响下,商品房成交面积与金额均同比下滑约20%以上。细分结构,主城与环郑之间的分化愈发明显,在整体规模下滑的情形下,主城区成交量环比上涨约5%,环郑成交量环比下滑约5%。

  客户层面回归本身居住述求,形成以配套和产品为先导的置业逻辑。客户属性的差异也在逐步拉大区域之间的产品以及价值分化。最主要的是,相比往年,购房者观望情绪更重,加之政策影响,导致市场成交暗淡。

  而开发商因成交下滑严重,在业绩销量、现金流等多重压力下,降价频发,以价换量博出位。部分购房者看到市场价格持续走低,进一步增加了观望情绪,形成买卖双方的短期“恶性循环”。

  2022值得期待的项目和区域

  大北区是2022年新盘供应的主力,三次集中供地成交地块,金水北、杨金、惠济核心区占了较大比例。

  比如:均价32000-35000元/㎡的未来天奕;纯改善盘,售价待定的万科古翠隐秀;敏捷江山誉均价23000元/㎡;保利刘庄地块,保利海德公园后期地块;均价19000 元/㎡的正弘璟云筑;以及第二批集中供地中,电建熔断价拿下航海路64号地;第三次土拍中,国投置业拿下的管城老城区的78号地等等。

  整体来看,2022年郑州楼市供应量依然可观,东南西北,刚需改善都有不少选择。其中北区货量最大,金水、惠济新盘短期内迎来集中供应。

  郑州房地产行业在这一年已然发生诸多变局,由传统高周转、高杆杆模式,向高质量发展。

  细观郑州,过渡时期下郑州内外交困。面对2022年,政策效应与客户信心修复需要时日,楼市下行趋势不可逆,短期市场修复需要时间。企业当下第一战略要务依然是回现,但是战略调整慢消化、高质量发展。反应到市场层面,以保交付为主,但是交付周期或会拉长。

  处在郑州的市场环境之中,还是期待,在保障房地产市场整体稳定运行,满足合理性住房需求的前提下,能够在政策、金融贷款、长效机制等方面进行微调。

  总的来说,郑州节点机会尚存,把握好现状,做对产品,找准客户。依然能迎来郑州房地产市场的春天。

  年度备忘录采写人:贵谷子

  2022年1月19日

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