“楼市优等生”发力,新房连续五年“量价齐涨”| 2021长沙楼市备忘录

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 4.0w阅读 2022-01-21 16:37

 编者按:房企雷暴、工地停工、交房延迟...2021中国楼市变局,十年罕见!

  继2019、2020年之后,乐居总编室推出【2021中国40城楼市年度备忘录】,从新房、二手、土拍、政策、购房意愿等十大视角,记录中国主流城市2021的楼市。本篇为系列之十:2021长沙楼市备忘录。

2021长沙楼市备忘录

  城市综述:2021年长沙楼市冷热参半。上半年土地、新房一路热情高涨,首轮集中供地9宗熔断、首宗楼面价破万的涉宅用地出现,新房成交量环比上涨46%。

  而到了下半年风向急转,市场开始一路走低。第二轮、第三轮集中供地均以底价、中/终止出让为主,多个楼盘工地停工、跑路,行业信用危机爆发,购房者观望情绪浓厚。

  2021,冷还是热?长沙 楼市迷雾丛生。

  新房:供应放缓 成交基本持平

  全年内六区商品住宅供应面积1456万方,同比下跌11%;成交面积1483万方,与去年基本持平,同比微涨1%。成交均价11914元/平,同比上涨13%。

  (2012-2021年长沙新房供应、成交、价格走势图。来源:湖南中原研究院)

  2021年长沙新房市场供应明显放缓,成交在上半年热销支撑下,同比基本持平,供需相对平衡,但自7月开始需求乏力,逆转为持续供过于求,下半年月均成交环比跌幅为19%,价格维持涨势。

  项目开盘去化冷热不均,一面是大量楼盘销售“不及格”。乐居统计到,2021年长沙共计380次集中开盘,其中有58个项目共76次集中开盘去化不足6成,其中阳光城翡丽云邸、汉唐世家等项目,年内多次开盘,推售套数不算多,但去化率仍在6成以下。事实上,还有更多项目的客量根本难以支撑集中开盘,只能依靠平销去化。

  一面又是热盘、红盘。如城发恒伟东风映1897、旭辉国悦府、龙湖春江天曜、梦想麓隐桐溪、轨道万科悦府等多盘多次开盘,卖得“火热”。

  (轨道万科悦府2021年某次开盘现场。来源:长沙万科)

  (旭辉国悦府2021年某次开盘现场。来源:湖南旭辉)

  大平层产品2021年在长沙市场表现更是风生水起,滨江府1913、长沙悦府、绿地麓云国际、城发恒伟洋湖映2009等多盘屡次开盘屡次日光。其中长沙悦府千人摇号,半个月内开盘3次,次次摇号,销售额破20亿。

  2017年-2021年过去五年里,长沙新房成交量逐年稳步上扬,成交量最高的是2021年,成交面积为1483万方。成交量最低的是2017年,前11月成交面积约为968万方。

  二手房:价格走势平稳  学区房降温

  2021年一整年长沙二手房价格几乎无大变化。根据诸葛找房数据显示,2021年1月,长沙二手房小区均价11784元/平,一年来走势平稳,基本无大波动,2021年12月,长沙二手房小区均价小微上浮至11862元/平。

  (2021年长沙二手房房价走势图参考。来源:某二手房产交易平台)

  长沙二手房市场自限购限售以来,热度都不高,基本长期处于有价无市的状态。多数二手房中介已经从二手房买卖业务转向了新房买卖业务。目前长沙市场上较热的二手房多为带有优质学区的房源,如钰龙天下、八方小区等,成交均价约在2.5W元/平。但2021年由于全国严打学区房,八方小区热度有所降温,钰龙天下2021年的学区划分出现了变动,导致其部分房源开始降价出售。

  政策:维持严控 精准调控学区房、法拍房

  2021年,长沙楼市政策维持严控,针对学区房和法拍房出台“精准调控”政策,维稳市场、房住不炒依然是2021年长沙楼市政策的主要方向。

  2021年1月,长沙市教育局对基础教育集团办学进行再规范、再优化、再出发,控制集团化办学规模,创新办学模式;规定所有中学托管的小学退出集团化管理、取消集团办学对口直升生计划;

  2021年4月,长沙出台二手房交易新规,要求从5月1日起,长沙存量房交易新增房源核验环节,核验通过才能挂牌交易和网签,每套房源将有专属房屋核验码和二维码;

  2021年6月,长沙法拍房实施“精准限购”。率先将价格倒挂、热点学区房、1.5倍摇号的楼盘纳入名录库。有关区域楼盘一旦纳入名录库,即便是通过法拍程序处理,其拍卖竞买人须具长沙购房资格,是否属于限购范围内的法拍房以法院拍卖公示上的信息为准;

  2021年11月,湖南自贸区长沙片区发布了人才落户、个税奖励、住房保障、子女学费补助、项目扶持等24个人才政策配套实施办法。给予在自贸区长沙片区创业、工作的企业、人才补贴和政策支持;

  从以上政策来看,2021年长沙的政策“补丁”升级主要针对学区房和二手房交易。与全国大环境相同,集团化办学、二手房交易新规、法拍房精准限购政策等的出台,让长沙学区房以及法拍房市场都得到了有效的降温作用。而湖南自贸区长沙片区的落户、补贴政策则进一步放宽了长沙个别片区内落户门槛和置业门槛。

  土地:供应超2000万方 各区住宅限价水平刷新

  2021年长沙土地供销规模远超往年,成为了近六年来土地供销量的最高峰值。2021年长沙内六区经营性用地供应建面2452万方,同比上涨52%;成交建面1836万方,同比上涨31%;平均楼面价4147元/平,整体溢价率4%。三轮集中供地的加持为长沙带来了超两千万方的土地供应量,这也将为后续新房市场提供有效的供给。

  (2016-2021年长沙内六区经营性用地供销走势。来源:湖南中原研究院)

  其中成交价最高的是[2021]长沙市004号地块,总成交价372191万元。该宗地块于2021年2月被华润置地以37.2亿的底价竞得,地块位于滨江新城,片区配套成熟。项目将打造为长沙万象城综合体,预计总投资约100亿。项目总用地面积266亩,总建筑面积超过80万平方米。集万象城商业、产业办公、精品公寓、高端住宅、一流教育配套于一体。其住宅项目长沙悦府主推大平层产品,现已开盘,目前在售建面186-256平非毛坯住宅,均价20500元/平。

  占地面积最大的地块为2021年5月份出让的[2021]长沙县014号地块,出让面积达22万方。该宗地块由万科和中天城投联合摘得,位于松雅湖以南,一线临湖,景观资源丰富。同期,万科和中天城投还联合摘得了相邻地块[2021]长沙县015号地块,这两宗地块的规划包含了商业、写字楼、酒店、公寓、高端住宅等,总投资超百亿。项目案名已定为万科松湖天地,目前尚未入市。

  各区域供应的地块住宅限价水平也有了刷新。其中岳麓区和芙蓉区2021年住宅限价最高水平刷新至14800元/㎡,和开福区一起进入限价水平第一梯队;雨花区、天心区、望城区的最高限价水平分别升至14000元/㎡、13500元/㎡、13000元/㎡。至此,内六区住宅限价天花板均突破13000元/㎡。

  从拿地金额来看,只在上半年出手的万科,以4宗地块、总耗资68.7亿元位列2021长沙房企拿地金额第一名;龙湖以拿地5宗、总耗资59.7亿位列拿地金额第二名;保利、绿城、城发恒伟则分别以耗资59.4亿、58.9亿、49.4亿位列全年长沙房企拿地金额第三、第四、第五名。

  (2021年长沙房企拿地金额榜)

  从拿地面积来看,保利2021年在长沙一共摘得了4宗地块,其中有3宗都是在6月首批集中供地中斩获,总拿地面积58.2万方,位列2021长沙房企拿地面积第一名;其次是万科,全年也在长沙拿下了4宗地块,总拿地面积50.9万方。龙湖、城发恒伟、星城发展集团则分别位列2021长沙房企拿地面积第三、第四、第五名。

  (2021年长沙房企拿地面积榜)

  2021年长沙哪些楼盘卖得最好?

  2021年长沙卖得最好的楼盘为阳光城溪山悦、保利天汇和旭辉雨花郡。

  阳光城溪山悦以全年31.3万方的销售面积,成为2021年中国房地产企业项目销售面积榜第23名。

  保利天汇以全年27万方的销售面积,成为2021年中国房地产企业项目销售面积榜第40名。

  旭辉雨花郡2021年度销售面积达30.3万方,成为2021年中国房地产企业项目销售面积榜第31名。

  2021年长沙房价收入比:8.76

  根据湖南中原研究院数据显示,2021年长沙新房市场客户需求面积段主力仍集中在130㎡-144㎡区间,总价段在120-180万区间。

  (2021年长沙内五区商品住宅成交结构。来源:湖南中原研究院)

  而据国家统计局长沙调查队数据,2021年前三季度长沙市全体居民人均可支配收入为42815万元。经计算,普通家庭收入为171260万元。

  由此,我们可以按照房价收入比=单套总房款/家庭可支配收入(人均可支配收入乘以4),尝试估算下2021年长沙房价收入比,约为8.76。

  租金:走势平稳 各区差异化大

  2021年长沙租金基本平稳,平均租金约在30元/平/月,每周几乎无大波动。内六区每个区域的租金差异化较大,其中岳麓区通常租金水平最高,能达到32元/平/月。望城区租金水平最低,约在21元/平/月左右浮动。

  市场心态:呈分水岭状态  下半年购房者观望情绪浓厚

  2021年购房者心态分水岭状态呈现。上半年,市场热度高涨,年初多个纯新盘面市去化效果较佳,受宗地住宅限价水平的提高,以及长沙首批集中供地下土地火热竞拍的加持下,房价看涨声音高。但进入到下半年,随着恒大、新力、恒泰等多家房企爆雷、停工、烂尾新闻的爆出,市场开始摇摆,行业信用危机爆发,购房者观望情绪加重,市场成交逐渐乏力。但部分主城区稀缺地段的产品,尤其是改善型产品依然较受市场欢迎。可见,在严厉的限购限售调控政策之下,长沙楼市已积压较多的改善需求。

  二手房方面,市场冷热不均,大部分二手房有价无市,但部分拥有名校资源的二手房依然受市场追捧。3月份,位于市府板块的八方小区一套房源在阿里法拍网站上拍出4.5W元/平的“天价”,引发热议。随后不久,长沙法拍房“精准限购”打补丁政策出台,部分热门小区即使通过法拍途经也需要具备购房资格,导致法拍房热度急降。另外,下半年,全国多城严打学区房,教育新政的变动之下,长沙学区房二手房交易市场也受到了较大的影响,部分卖家开始急于出手。

  长沙市民看2022年楼市:迷雾丛生 多以观望为主

  对于刚到来的2022年房地产走势,乐居对话了不同角色的人物想法,他们各执己见。

  乐居普通员工认为,稳健发展依然是明年楼市的主旋律。虽然长沙2021年的房价走势上升较为明显。但受行业信用的危机爆发影响,市场观望情绪在2022年还将持续一段时间。另外,受2021年三批集中供地的影响,楼市新房供应主力将逐渐外扩,2022年主城区的房源将越加稀缺。

  开发商的工作人员表示,购房者的观望情绪比较浓厚,2022年在房票稀缺的市场下,销售依然会受到一定的阻力。 客户的要求在时代推移下越来越精细化,2022年各大竞品之间的竞争压力也会更加大。

  其它长沙市民表示,市场走向难以判断,但是在全国经济下行的背景下,很多购房者自身的“口袋”变得越来越紧,购房计划或将搁置。与此同时,由于很多房企经营不善,导致市场爆发信用危机,购房者担心买到“烂尾楼”,短期内都不敢轻易下手,多以观望为主。

  展望2022年楼市:新房新增供应将外扩 大盘稀缺

  2022年商品住宅内五区主力在13000-14000元/㎡,对比2021年单价段提升1个档位,随主力上移,入市项目货值在5-25亿元区间占比同比均有上涨,但大盘依旧稀缺。 

  2022年六区一县商品住宅预计新增供应1749万方,主力外扩,核心集中在长沙县和望城区;由于近六个月流速减慢,预计去化周期有12.8个月,仅岳麓区短中长期去化压力相对较小。新增供应量主要集中在麓谷谷山、滨水新城、高铁新城及含浦洋湖垸,其中含浦洋湖垸与麓谷谷山去化压力偏小,而受市场活跃度影响,中心、泉塘、隆平高科等片区去化相对缓慢。

  本次年度备忘录采写人:杨旭颜

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