精选|《2021西南区域房地产行业发展白皮书》节选(四)

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  克而瑞测评 克而瑞 3.4w阅读 2022-01-21 17:37


导语 
2021年整体经济环境呈现复苏态势,“外需”持续好于预期,外贸出口延续2020年下半年的强劲增长态势。但整体仍存在不平衡性,一、二产业相对较好,三产远未完全恢复,部分行业仍处于全面萎缩状态。房地产行业过度金融化后经历“过山车”,上半年形式一片大好,下半年销售、融资急剧下滑,企业面临债务违约风险频频暴雷。房地产行业长期过快增长的市场、政策“拐点”显现,未来将进入中长调整周期。

面对行业调整期,房企需重新思考发展路径,“第二曲线”将有更大空间。传统住宅产品升级迭代、康养、文旅、产城、物业、租赁等,但发展模式缺发生根本改变,披着多元的外衣,干着住宅的模式不可复制。企业将重新审视自身资源优势,重塑“第二曲线”,精细化管理、效益导向。

西南区域“成渝城市群”作为中国经济增长的“第四级”,以成都、重庆为核对,沿长江和成德绵乐城市带,川南、南遂广、达万城镇密集区共同构建起“一轴两带、双核三区”的空间格局。西南的核心地位在房地产层面也同样得到印证,成渝在楼市上半场均有收获,云贵市场承压严重,量价下跌明显。房企在区域架构调整层面,区域重心偏移至成都、重庆,未来西南区域深耕核心无疑聚焦成渝两地。

2021正式告白“白银时代”,2022克而瑞同大家携手云开月明。

物业篇 





观点导读

全国物业管理行业发展现状:

行业进入“风口期”,物企积极跑马圈地

“基础+增值”齐发力,业绩仍保持高增长

西南物业管理行业发展现状:

规模成当期工作重点,高品质外拓决定规模可持续增长

理性回归“服务”本质,高品质服务赢市场认可

物业管理行业发展预判:

双碳引领绿色物业发展

物企去“地产输送化”独立发展,多元化业态成为重点目标

社区文化建设和多元业务助力品质升级

品牌价值传递,放大服务价值


◆全国物业管理行业发展现状:(节选)
◇全国·500强物企管理规模
拓规模为重要发展战略,市场份额升至44.21%。2020年,500强企业管理项目92987个,管理项目均值为165个,同比增长12.61%,管理面积达146.07亿平方米,管理面积均值为2921.43亿平方米,同比增速达9.21%,平均每家企业年增加21个项目,248.28万平方米的管理规模。
2020年500强企业市场份额达44.21%,较上年增加1.06个百分点,2018年至2020年三年市场份额共增加1.65个百分点,行业龙头在市场竞争中的优势愈加凸显,管理规模持续扩大,市场份额进一步集中。
◇全国·500强物企营业收入
基础、增值服务齐发力,业绩高增长仍持续。2020年,500强企业基础物业服务达3046.85亿元,均值6.09亿元,同比增长14.52%,占总营业收入的74.86%,占比持续下降,但仍是物企营收贡献的主力。多种经营服务收入1023.46亿元,均值2.05亿元,同比增长37.02%,在总营业收入中的占比持续提升至25.14%,多种经营服务的逐渐成为企业新的价值增长点。

物企加强对增值服务的重视,收并购纵向拓展至多元化的增值服务。同时,2020年,500强企业社区增值服务同比增长23.75%至390.27亿元,占多种经营收入的38.13%。具体来看,2020年500强企业社区生活服务类业务收入占比达26.32%,资产管理服务类业务收入占比30.87%,社区空间运营服务类业务收入占比12.72%,以及社区其他增值服务收入占比30.09%。

◇全国·500强物企服务质量分析
行业价值充分体现,服务品质进一步提升。2020年,500强企业通过委托第三方或自行开展全方面的业主调查,业主特别是非住宅业主的满意率持续保持高位。业主持续满意,将有利于企业和业主建立更加长远的良好关系,助推物业服务品质提档升级。此外,500强企业各业态的物业费收缴率保持高位。2020年,500强企业物业费平均收缴率为94.41%。

2020年500强企业物业费均值为3.19元/(平方米·月)。从不同来源项目的物业费来看,承接所属或合作开发商项目在项目品质和地理位置一般更优于外拓第三方项目,因此其物业费平均水平通常高于外拓第三方项目。2020年,500强企业所属承接所属或合作开发商项目和外拓第三方项目的平均物业费水平分别为3.20元/(平方米·月)和3.18元/(平方米·月)。按照统一口径进行计算,则包干制物业费水平为3.11元/(平方米·月),酬金制物业费水平为3.85元/(平方米·月)

◇全国·500强物企社会责任分析
主担责任树形象,发挥社区基层治理作用。物业服务企业作为社会基层治理的基础单元,承担着重要的社会责任,500强企业积极发挥头部企业示范带动和引领作用,一是发挥党建引领作用,增强服务质量,在防疫情促再就业中尽显责任担当;二是持续开展精准扶贫,强力支撑行业就业再就业;三是认真履行纳税义务,持续开展爱心捐款和保障性住房服务,肩负了重要的社会责任和使命。
◇小结
行业飞速发展,物业服务企业“内外”兼修。2020年,物业行业无论从规模到经营都取得了显著的成绩,甚至在疫情常态化的情况下,一直承担“抗疫前线”的工作,为行业赢得关注和掌声,行业进入飞速发展期。但随着经济和地产环境下滑,上市物业服务企业在资本市场上表现不佳,股价一路下调,行业上市热潮回归理性。为了抓住行业发展窗口期,大部分物业服务企业工作重心转向:外拓规模、内修品质,以内外兼修的方式助力行业规模和营收的稳健增长。

◆西南物业管理行业发展现状:(节选)
◇西南·2021物业服务企业新增拓展TOP20(略)
◇西南·新增拓展TOP20物企新拓项目业态
行政单位业态和教育业态为主基调,多元化业态发展趋势明显。2021年,西南新增拓展TOP20物企新拓项目(注:仅统计公开市场中标项目)主要集中在行政单位和教育业态,占比高达50.70%;同时,传统商住办占比为29.29%,说明企业全年积极布局多元化领域,拓展项目涉及场馆、医院、产业园区等多种业态。
◇西南·新增拓展TOP20物企新拓项目区域
西南区域新拓项目集中在重庆、成都、昆明三市。2021年西南新增拓展TOP20物企新拓项目显示,其项目分布主要集中在四川省,占比37.17%,贵州省与其余省份(直辖市)差距拉大,仅有12.00%。
西南·物业服务企业新增拓展——收并购
房企承压旗下优质标的释放,加速行业变局。2021年物业行业收并购市场热度高涨,发生多起大宗并购事件。地产行业告别“白金时代”,走进“青铜时代”,作为地 产行业下游的物业行业也深受其影响,地产企业的资金问题,使其出售与之关联物企,是今年大宗并购事件频发的重要原因。大宗并购案件对于企业主要具有以下几个积极意义:
1、弥补标的企业所属区域局部较少的劣势。
2、对企业业态进行丰富,同时学习、优化其管理。
3、为应对行业竞争加剧,优先抢占市场份额。
西南·居住满意度总体评价(略)
◇西南·客户服务业主关注因素分析(略)
◇西南·保洁服务业主关注因素分析(略)
◇西南·秩序维护业主关注因素分析(略)
◇西南·绿化养护业主关注因素分析(略)
◇西南·公共服务业主关注因素分析(略)
◇西南·物业维修业主关注因素分析(略)
◇西南·文化活动业主关注因素分析(略)

◆物业管理行业发展预判:(节选)
2022年依然是中国物业管理行业的黄金时代
2021年虽然在整体宏观经济气候、房地产市场调控政策影响之下,物业企业在资本市场上表现惨淡,不再成为资本追逐的风口,但物业行业发展的基本逻辑和属性没有发生变化。2022年依然是中国物业管理行业的黄金时代。
双碳引领绿色物业发展
2021年是国家“十四五”开局之年,也是中国“双碳战略”实施之年。2021年10月国务院印发《2030年前碳达峰行动方案》,这标志着碳达峰、碳中和已经是中国未来经济发展的重要指引,也是十四五规划要落实的重要目标。近来,上市物企逐渐发布ESG(环境、社会及公司治理)报告,向投资者传递自身的绿色管理理念,也取得较好成果。2022年会有更多的物企推出自己的双碳方案,输出绿色物业管理服务,积极参与碳达峰碳中和行动,在ESG方面有进一步作为。

◇物企去“地产输送化”独立发展

2022年物业企业会重新再审视与开发集团母公司的关系,在地产大变局背景下,减少对母公司的依赖,逐步走出独立发展之路,这也是更长远的路。

◇物企并购价格回归理性

2022年物业并购市场依然会存在,行业持续要发展集中度会提升,并购是必然之路。但在并购价格方面,随着上市物企估值的调整,出让方物企的心理价格也需要调整。当很多上市物企自身的PE都不足10倍之时,回归正常生意逻辑,并购价格就只能在10倍或以下。

◇社区文化建设和多元业务助力品质升级

物业服务企业根据业主的实际生活需要,整合多方资源,积极探索社区增值服务,拓宽服务边界。行业目前主要从业主生活和资产保值增值两项需求出发,围绕人与资产,主要形成社区生活服务、资产管理服务和空间资源管理服务三大类业务。社区增值服务的盈利模式尚不成熟,部分头部物企初步形成一定规模,行业尚需进一步加强模式、路径的探索。

◇品牌价值传递,放大服务价值

随着业主维权意识的增强和法律法规的清晰,品牌在提升服务满意度、放大服务价值上的作用将会持续增大。物业服务企业品牌传播对象将从行业内和投资界转向C端小业主。过往“造概念”、“发宏愿”的品牌传播方式不适用于小业主。只有深刻研 究业主需求以及可以引发共鸣的服务,系统化构建品牌,才能实现品牌价值的有效传递,发挥品牌的真正作用。

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来源:克而瑞测评

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