导读：在新经济下，互联网、高科技、大数据如同水银落地，无孔不入。刚过去的2021年，是房地产折叠更替的一年。中国不动产时代如期而至，不动产行业正在替代房地产成为新经济支柱底座，新房、二手房、物管和家居行业的发展模式迎来新挑战与机遇。

  文/乐居财经研究院  调研组

  房地产进入“黑铁时代”。

  未来15年中国GDP增长靠城市化拉动、靠房地产拉动、靠城市基础设施拉动的动力，被预判会降至10%左右，经济发展更多靠产业结构调整，靠内涵。在这个意义上讲，城市化发展的方式会转变为城市群、都市圈的发展，转变为大都市连绵带的模式发展。

  中国的城市化建设和规模性开发还是存在的，但从业者改变、转型、重塑，重新认识整个行业是“活下去”的前提。易居中国董事局主席周忻提过一个“折叠”判断：“2020年至2030年，将是大开发和大资管两个时代折叠并行的过渡期。“

  从重识到重构，中国不动产时代从幕后走上台前。

  近日，乐居财经研究院和克而瑞研究中心发布《2022中国不动产行业发展趋势调研问卷》。在从地产、物业、家居、金融及券商几大行业中定向调研回收答卷的同时，对所涉行业多位老板、CEO进行访谈，从不动产的概念与属性、行业范畴与风险点、产业链条与金融协调、产业融合与企业赛道、数字化及热点五个方面，梳理不动产发展轨迹。

  一、什么是不动产时代？

  依据中国法学会“法治百科”的定义，不动产是指依自然性质或者法律的规定在空间上占有固定位置，移动后会影响其经济价值的物，包括土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。

  中国不动产的产业链条，广义上包括土地、金融、市场、企业以及互联网数据和技术五个方面。

  房企的开支可以大致分为五部分，土地，人工，采购，税收及规费。但除了采购费用外，其他四部分房企协调的空间不大。面对新形势，企业对现金流的管理排首位，超过9成的受访者认为，2022年供应商对开发商垫资比例会控制在70%以下。

  在降杠杆和企业风险频发的背景下，45%的受访者认为，企业未来自有资金和负债的比例会控制在1-1.5 。

  2022年2 月 18 日，住建部对 22 个重点城市实施土地供应两集中政策满一年。房企参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他融资便利，并将“建立购地资金来源审查制度”由可选项改为统一实施的政策措施。由此，受访者认为房企未来主要资金来源主要有股权融资、银行贷款、债券融资和自有资金占主导。

  自2020 年三条红线和贷款集中度政策出台后，加上市场下行，让房企深刻感受到“钱袋子”紧了。2021 年5 月，中国证券投资基金业协会叫停基金子公司备案房地产供应链类产品；6 月有消息称，中国人民银行已将“三道红线”试点房企商票数据纳入其监控范围，要求相关房企将商票数据每月上报。

  公开数据显示，在票交所发布最新的商票逾期名单，到2021年年底有逾期未承兑包括三次或者三次以上逾期，共有484家。此数据比2020年，多了百余家。这其中和房地产开发的相关企业有92家。

  除了商票外，超过65%的受访者认为，以房抵债、以资抵债会成为对供应商支付方式的主流。

  在梳理60位地产、物业、家居行业的CEO和老板对2022年的工作思考中，乐居财经研究院统计发现，借助新IT技术、大数据底座、产品创新及组织管理多个方面，绝大多数高管在谈及“变”与“不变”时，因企业所处的不同阶段，则分别提出了纵深本行、融合上下游、跨界并购这三类主要战略思路。

  近4成受访者认为，二手房单边代理模式的出现，首先会出现的现象是独立经纪人崛起，然后是传统中介被削弱，房源真实性加强以及佣金降低。

  转入不动产时代，传统房地产领域的业务被切割的更为细致。最近一年来，多家房地产开发企业旗下物业公司被抛售，有6成受访者认为物业公司本质上是开发商的优质资产，但不得不卖“子”换钱渡难关。但也有近3成受访者认为，物业公司与开发商本身是两个行业，剥离是趋势。

  据克而瑞预计，到2025年，中国基础物管收入达到1.4万亿，增值服务规模1500至1800亿元。6成受访者认为，公共交通物业是物管公司在行业赛道最佳的拓展领域。

  尽管在2021年头部物业管公司也出现过断臂求生的出清行动，但行业受访者认为，物管公司社区中最值得拓展的增值服务是文化生活服务、能源管理和租房业务。

  由大开发转入大资管时代，4成受访者认为会率先推动拓宽物管业务边际的是智慧物管。

  在本次调研中，受访者认为智慧物管时代，企业的核心竞争力排序是服务、人才和创新，最后则是技术。

  受到8.31政策的影响，城市更新的传统模式被认定会颠覆。丁祖昱指出，旧改、棚改量骤减，零星更新成为城市更新仅存的优质赛道。

  作为供应链产业的家居行业，反而看到了更多自力更生的商机。超过5成的受访者认为，2022年，智能家居会在产品升级方面有突破。

  借助不动产时代的“东风”，有超过4成的受访者认为跨界物企合作，是2022年家居行业在全屋定制品牌的业务增长点。

  同时，6成的受访者认为，整装模式并一定适合“腰部装企”2022年的战略布局。

  有观点认为，虚拟经济发展的阶段不同，对实体经济发展的影响也就不同，即虚拟经济发展的高一级阶段对实体经济发展程度的影响，总比虚拟经济发展的低一级阶段对实体经济发展程度的影响要大—些。反之，则会小一些。

  显然，虚拟世界的不动产，比传统不动产对中国几亿网民的影响，先迈出一步，让“元宇宙”先火了起来。2021年11月，先是有一块数字土地被卖出243万美元的高价，接着是国外名人也开始在购置虚拟土地。在国内，同样有媒体爆出上海一对95后情侣，买入了一套虚拟房产准备当婚房。虚拟房产和现实中的小区一样，学校、医院、公园，甚至是广场舞培训中心，应有尽有。

  元宇宙是整合多种新技术产生的下一代互联网应用和社会形态，它基于扩展现实技术和数字孪生实现时空拓展性，基于AI和物联网实现虚拟人、自然人和机器人的人机融生性，基于区块链、Web3.0、数字藏品/NFT等实现经济增值性。在社交系统、生产系统、经济系统上虚实共生，每个用户可进行世界编辑、内容生产和数字资产自所有。

  受访者对中国建筑与新IT技术领域的应用更为关注。超过6成受访者表示，今年最关注国内建筑的信息化应用系统、公共安全系统的智能化升级。这意味着，对物联网的发展寄予厚望也提出更高的期待。

  展望 2022 年，克而瑞报告显示，当前行业降杠杆的主体思路不变，在此情况下，根据去年四季度房地产相关政策来看，2022 年预计整体的房地产融资环境仍以维稳为主，维护企业的正常融资需求，促进房地产业良性循环和健康发展。

  由于 2021 年违约事件频发，市场对于地产风险的担忧明显加大，房企海外主体频频遭遇下调评级，进一步加大融资难度，而部分表内财务表现好的企业实际上杠杆仍然很高，房企债务违约或将持续增加，行业未来会持续出清。

  2022年，伴随着业内对中国不动产时代的深度思考，分享丁祖昱发布会上的十个行业建议：