编者按：3月结束，在港上市的内房股陆续交出2021年答卷。乐居财经研究院重磅推出2021年内房股研究报告，涵盖营收、净利、现金、土储、融资成本、三条红线榜、核数师薪酬榜、资产转让收益榜等十大榜单，立体还原黑铁时代的房企状况。

  文/乐居财经研究院  杨倩 林振兴 曾树佳 

  2021年，是房地产行业风云诡谲的一年。

  这一年，房地产市场调控白热化，继“三条红线”、“贷款集中度”、“集中供地”等政策实施之后，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，被监管部门要求投销比不得超过40%，调控从融资端正式延伸至投资端。

  中小房企不敢拿地，大型房企不拿贵地，房企的拿地策略、土储布局都遇到了前所未有的挑战。有些选择放缓节奏，以守为攻，有些则趁势出击，抄底囤粮，房企土储竞争格局正在变化。

  这一年，恒大暴雷引发多米诺效应，债务违约的房企名单越来越长。一笔笔债务展期，一个个重组方案，一宗宗项目转让，出险房企在生存线上疲于奔命。直至今日，尚未有一家暴雷房企真正从流动性危机的泥潭中完全挣脱出来。

  为了应对偿债压力，房企通过加快销售、抛售资产等方式积极自救。有些通过转让收益成功扭亏，有些则扛着亏损转让的压力，只为快速变现。而未出险的安全型房企，也主动调控债务结构，降低融资成本，以提升自身的财务安全壁垒。

  这一年，房企的年终成绩单“红”了一片，十余家房企出现了历史首亏。叠加疫情、更换核数师等外部因素，多家房企年报“难产”，即便踩着3月31日的最后时点披露，也多为未经审核版本，核数师的审核意见不再单调，新的表达方式是“无法表示意见”。

  房地产行业的“寒冬”雪花漫漫，一片片雪花化作了一张张榜单。4月4日，乐居财经研究院透过《2021年内房股十大榜单》，复盘房企这一年的进与退、得与失。

  营收榜：榜首易主，碧桂园以5230亿夺魁

  2021年，内房股“营收王”易主，碧桂园以5230.64亿元夺魁；万科以4527.98亿元位居第二，与碧桂园相差超702亿；中国海外发展以2422.41亿元位居第三。与2020相比，营收TOP 3座次大洗牌，是因为恒大出局。

  期内，营收超2000亿的内房股还有龙湖集团和华润置地；而新城发展、旭辉控股集团、绿城中国这三家内房股营收也顺利突破了千亿；中国金茂营收900.60亿元，距离千亿仅一步之遥。

  从营收增速来看，相较上年明显放缓，仅有4家房企2021年营收规模实现倍增，包括瑞安房地产、上置集团、禹洲集团、港龙中国地产；共8房企营收增幅在50%-100%之间，包括福晟国际、上实城市开发、国瑞置业、深圳控股、五矿地产、力高集团、绿城中国、旭辉控股集团。

  不过，21家房企2021年营收下滑，占比约26.6%。其中，大发地产营收同比下跌35.67%，在79家内房股中垫底。此外，SOHO中国、融信中国、众安集团的营收跌幅超过20%。

  净利榜：中海重归“净利王”，6家归母净利破百亿

  2021年，中国海外发展实现净利润430.62亿元，重归榜首；碧桂园以409.82亿元位列第二，与中海仅相差20.8亿；万科净利润为380.70亿元，排在第三位。华润置地、龙湖集团、新城发展、旭辉控股集团、龙光集团、嘉里建设、雅居乐集团分列净利榜第四至十位。

  79家上市房企中，2021年实现盈利的房企有70家，占比约88.6%；仅9家发生亏损，分别为SOHO中国、首创钜大、大发地产、福晟国际、朗诗地产、华侨城(亚洲)、深圳控股、恒盛地产、富力地产。

  其中，SOHO中国净利润亏损约1.24亿元，归母净利润亏损约1.31亿元，出现了近10年以来的首次亏损，亏损是因为在报告期内公司确认了4.39亿元的一次性税费开支。在年度业绩公告披露前夕，SOHO中国因旗下公司违规向用户加价收取电费被罚超1亿元，且一年之内多次因违规行为收到罚单。

  去年，中国海外发展以401.55亿元，蝉联内房股归母净利榜第一名，是唯一一家归母净利超过400亿的上市房企。华润置地、碧桂园位列第二、三位，归母净利润分别为324.01亿元、267.97亿元。

  期内，共6家房企归母净利超过百亿，分别为中国海外发展、华润置地、碧桂园、龙湖集团、万科、龙光集团。其中，万科归母净利润225.2亿元，同比下降45.75%，这是万科继1995年、2008年之后，第三次出现净利润下降的情况。

  现金榜：79家“囤钱”1.5万亿

  去年下半年来，房地产行业被“暴雷潮”突袭，多家房企发生债务违约，千亿房企也赫然在列，“现金为王”已不仅仅是口号。即便财报上房企账面现金充足或现金量持续增长，依然不能完全避免短期流动性风险的发生。

  据《2021年内房股现金榜》，79家房企“囤钱”超过1.5万亿。其中，碧桂园手握现金1469.54亿元，位居榜首；万科、中国海外发展、华润置地现金超过千亿，分别为1407.08亿元、1309.56亿元、1067.73亿元。

  从增幅来看，SOHO中国、瑞安房地产、建发国际集团位居现金增幅榜前三位，紧接着汇景控股、国锐地产、招商局置地、上实城市开发、美的置业、中国天保集团、弘阳地产排进现金增幅榜TOP 10。

  不过，超四成房企现金增长的同时，仍有近六成房企现金及现金等价物同比减少。其中，国瑞置业、建业地产、富力地产、上置集团的现金跌幅超过70%。

  土储榜：超六成房企“缩水”，万科成为“土储王”

  2021年，房地产市场调控白热化，继“三条红线”、“贷款集中度”、“集中供地”等政策实施之后，调控再度加码，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%，这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。

  调控从融资端正式延伸到投资端，大部分房企放缓了拿地节奏。由于十余家房企延迟发布年报，2021年土储TOP50的名单出现了很多新面孔，与2020年相比，仅有38家重合。

  这38家房企中，有24家房企总土储“缩水”，占比超过六成。其中，雅居乐集团、祥生控股集团、合景泰富集团、绿地香港、禹洲集团、中国海外发展、瑞安房地产总土储同比下降超过10%；弘阳地产、旭辉控股集团、时代中国控股、中梁控股、美的置业、正荣地产、港龙中国地产总土储同比下降超5%。

  地产进入黑铁时代，利润比规模更重要。曾有房企大佬坦言，拿地净利润只有1%-2%。在维稳利润率的目标下，房企于投资端越发谨慎，中小房企不敢拿地，大型房企不拿贵地。龙湖集团CEO陈序平在业绩会上透露，自去年9月以来，龙湖大多为底价获取项目，有助未来地产毛利率的修复。

  尽管多数房企放缓拿地，38家房企中仍有13家“逆势”扩增土储，1家持平。其中，建发国际集团总土储增速最快，从2020年的1232万方增至2021年的1944.4万方，增幅达57.83%。德信中国、大唐集团控股、绿城中国等总土储增幅超15%。

  据榜单，万科企业、新城发展总土储超过1亿方，中国金茂、中国海外发展、龙湖集团、华润置地等10家房企总土储超过5000万方。

  2021年，万科企业、龙湖集团、新城发展、绿城中国、华润置地、旭辉控股集团、中国海外发展等房企新增土储超过1000万方；大唐集团控股、德信中国、融信中国、正荣地产、保利置业集团等房企新增土储超过300万方。

  碧桂园虽未披露总土储数据，但其全年共获取333块土地，权益总代价约1416亿元，对应货值约4200亿元。此外，万科企业、龙湖集团、绿城中国全年新增项目过百。

  “三道红线”榜：34家绿档，仍有8家全红

  “三道红线”是指剔除预收款的资产负债率不得大于 70%；净负债率不得大于 100%；现金短债比不得小于1倍。

  根据“三道红线”的触线情况，房企分为“红、橙、黄、绿”四档。三线未踩为绿档，有息负债年增幅不得超过15%；踩中一线为黄档，有息负债年增幅不得超过10%；踩中两线为橙档，有息负债年增幅不得超过5%；三线全踩为红档，不得增加有息负债。

  截止2021年底，77家内房股中，绿档房企有34家，黄档房企有28家，橙档房企有7家，红档房企有8家。

  从“净负债率”指标来看，68家房企该值低于100%，指标及格率为88.3%，相较2020年微降0.7个百分点。77家内房股净负债率均值为80.2%。其中，恒盛地产净负债率高达1389.4%，远高于行业均值。万科企业、中国天保集团、港龙中国地产等11家房企净负债率低于30%，安全边际较高。

  从“剔除预收后的资产负债率”指标来看，47家房企该值低于70%，指标及格率为61%，相较2020年底的47%，提升约14个百分点。77家内房股剔除预收后的资产负债率均值为65.7%。其中，龙光集团、上坤地产、绿城中国在“及格线”边缘，高于阈值不足1%；33家房企在60%~70%之间，集中度较高。

  从“现金短债比”指标来看，50家房企现金短债比不低于1倍，指标及格率为64.9%，相较2020年底的89%，大幅下降约24个百分点，主要原因是期内房企在手现金“缩水”。据乐居财经统计，2021年内房股现金及现金等价物同比下跌均值为7.1%。

  77家内房股现金短债比均值为3.3倍。其中，西王置业短债为零，龙湖集团、建发国际集团、汤臣集团现金短债比超过6倍；北京北辰实业股份、领地控股、景瑞控股、中梁控股等9家房企的现金短债比在1~1.1倍之间，略高于阈值。

  相比2020年，绿档房企名单重新洗牌，港龙中国地产、德信中国、旭辉控股集团、三巽集团等新晋绿档房企行列，SOHO中国、景业名邦集团等跌出绿档阵营。不过，绿档房企中也有少数“常驻”房企。龙湖集团已连续六年保持绿档，越秀地产已连续三年保持绿档。

  2021年业绩会上，不少房企喊出了变“绿”目标。目前处于黄档的碧桂园，将力争在2023年中期前降至绿档；美的置业、绿城中国计划2023年进入绿档；时代中国则表示，将在2022年底完成三道红线转绿的目标。

  少数股东利润榜：吞噬900亿利润

  自“三道红线”出台之后，房企通过引入股权融资、加大合作开发等方式降控负债。这种做法带来的最为直观的影响是少数股东权益的快速增长。

  这种趋势下，一方面是房企借力实现规模扩张与分散风险，另一方面，少数股东对利润的吞噬正在扩大。当少数股东占总权益的比例（即权益占比）逐渐与其分得利润的比例（即损益占比）失衡，房企“明股实债”的戏码也被摆上了台面。

  截止2021年末，79家内房股少数股东权益占比均值为32.6%，较2020年末提升4.7个百分点。其中，21家房企少数股东权益占比超过50%，包括福晟国际、德信中国、招商局置地、五矿地产、上坤地产等；14家房企少数股东权益占比低于5%，包括中国海外发展、嘉华国际、九龙仓置业、SOHO中国等。

  年内，79家内房股少数股东合计分走利润933.2亿元，占当期净利润的26.5%。其中，13家房企少数股东损益占比低于5%，包括合景泰富集团、龙光集团、华侨城(亚洲)、中国天保集团等。

  另外，16家房企少数股东损益占比超过50%，包括天誉置业、三巽集团、亿达中国等。尤其天誉置业，少数股东损益占比高达359.63%。期内，其少数股东分得利润3.9亿元，是当期净利润的3倍之多，而归属上市公司股东利润则为-2.8亿元，出现了房企为少数股东“打工”的窘况。

  榜单中，有7家房企较为特殊，在房企经营亏损的情况下，少数股东依然取得了正收益，他们是首创钜大、富力地产、SOHO中国、朗诗地产、大发地产、福晟国际、深圳控股。

  以富力地产为例。2021年富力净亏损约87.4亿元，其中，归属于少数股东的利润约1.1亿元，归属于上市公司股东的利润为-88.5亿元。这种情况不免让人联想到“明股实债”。

  事实上，79家内房股中，少数股东权益占比与损益占比“失配”的情况并不少见。两者差值的绝对值，可以大致反映出背离程度，差值越高，明股实债的可能性就越大。

  据榜单，8家房企的少数股东权益占比与损益占比差值超过50%，分别是天誉置业、福晟国际、众安集团、祥生控股集团、亿达中国、大发地产、三巽集团、三盛控股；25家房企该差值在20%~50%之间，包括瑞安建业、建发国际集团、景业名邦集团等；16家房企该差值在10%~20%之间，包括龙湖集团、远洋集团、弘阳地产等；30家房企该差值低于10%，包括华润置地、港龙中国地产、越秀地产等。

  长短债榜：龙湖12倍领跑，18家房企短债“超重”

  2021年，房地产行业融资走向呈现前松后紧、高开低走的特点，尤其下半年以来，随着融资端收紧，房企需动用自有资金偿债，导致部分房企面临较大的流动性风险。

  据乐居财经统计，截止2021年末，76家内房股短债占比均值为37.2%，较2021上半年末提升约2.3个百分点，短期偿债压力正在走高。

  有数据显示，2022年房地产行业将迎来偿债高峰，将有6589.4亿元债券到期，其中信用债占比47.0％，海外债占比53.0％；海外债偿债高峰集中在上半年，信用债集中在3-9月。

  为应对潜在的债务风险，不少房企主动调整债务结构，降低短债的比例，以提升企业财务安全壁垒。

  据榜单，76家内房股中短债占比低于10%的“优等生”，从上半年的2家扩大至5家，除了龙湖集团、SOHO中国，新增首创钜大、九龙仓置业、领地控股。

  与2021上半年相比，短债占比降幅最大的5家分别是领地控股、港龙中国地产、中国天保集团、汇景控股、万科企业，降幅在9%~24%之间；短债占比增幅最大的5家分别是三巽集团、上坤地产、朗诗地产、上实城市开发、天誉置业，增幅在21%~42%之间。

  2021年末，23家千亿内房股长短债比均值为2.98倍。其中，龙湖集团以12.16倍领跑。较为难得的是，龙湖在大幅领先的情况下，仍能做到持续压缩短债。2020年末、2021上半年末、2021年末，龙湖的短债占比分别为11%、9.5%、7.6%，一年内将长短债比从8.1倍提升至12.2倍。

  另外，旭辉控股集团、中国海外发展、远洋集团的短债占比在15%~20%之间，长短债比在4~5倍左右，明显高于均值2.98倍。

  与2020年末相比，千亿房企中长短债比提升较快的是万科企业和中国金茂。前者从2.1倍提升至3.55倍；后者从2.5倍提升至3.27倍。

  据榜单，76家内房股的长短债比均值为2.95倍，较2021上半年末提升约0.39倍。

  其中，10家房企长短债比超过5倍；12家房企长短债比在3~5倍之间；19房企长短债比在2~3倍之间；17房企长短债比在1~2倍之间；18家房企长短债比不足1倍，恒盛地产垫底，有息负债均为短债，亿达中国、三巽集团、福晟国际短债占比超过80%。

  融资成本榜：国企民企悬殊大，最高9.71%最低1.4%

  外界往往从一家企业融资成本的高低，去窥探它基本面、负债水平、流动性的优劣。

  乐居财经统计获悉，48家已发布年报的港股房企的平均融资成本为5.64%，但地产商个体差异较大，有的低至1.4%，有的却高达9.71%，后者竟是前者的6.94倍。

  一直以来，港企都追求有现金流的利润，因此能保持充裕的流动性，以及较低的负债率，这使其受到了金融机构的信任，享受到较低的筹钱利率。九龙仓置业、嘉华国际分别以1.4%、1.6%的融资成本位列前两位，便是例证。

  除了上述唯二的两家低于2%的港企之外，其余房企的融资成本，均在3%以上。

  能展开低成本融资的，多以国资为主。TOP10中，中海、五矿地产、华润置地、中国金茂等，均以低于4%的融资成本在列；而TOP20里，越秀地产、保利置业、绿城、招商局置地、远洋集团等，也跻身其中。

  民企表现较为出色的，有龙湖集团、美的置业、碧桂园、旭辉控股等主体，四者分别以4.14%、4.82%、5.2%、5%的融资成本，体现自身“穿越周期”的底气。近来行业供需端暖风频吹，这类优质民企或将继续优先受益。

  不过，也有一些开发商备受“钱贵”的困扰。祥生控股、中梁控股、恒盛地产、大唐集团、力高集团等，分别以8.8%、9%、9.2%、9.3%、9.71%的融资成本，位于排行榜的末端。

  其中，祥生、中梁、大唐等，均是近两三年才登上资本市场的，这种“涉市未深”的情况，或许也会影响到他们的发债利率，但最主要的影响因素，还是自身的经营表现。

  与上一年相比，房企们2021年的融资成本，有降有升。万科实现了4.11%的融资成本，同比降低了202个bp,大唐也降低了103个bp，降幅较大；而有6家房企的融资成本有所上升，增幅最高是绿景中国，达到了70个bp。

  核数师薪酬榜：10家房企核数师佣金超千万

  今年，部分房企将年报延迟发布的原因，归结为核数师的意见相左、中道离职；一时间，后者受到了前所未有的关注。

  核数师一直是行业的“守门人”，他们监督着各家企业的运营、交易细节。较为常见的审计机构，有安永、毕马威、罗兵咸永道、德勤、开元信德、国卫等。核数师们承担着重要的角色，获得的薪酬也并不是一个小数目。

  2021年，总共有10家房企，为核数师开出的薪酬在千万以上，相比2020年增加了一家。

  其中，合生创展聘用安永的薪酬为2209.51万元，位列榜首，是唯一超过2000万年薪的案例。TOP2、TOP3则分别为万科为毕马威开出的1680万元、远洋集团为罗兵咸永道开出的1673.4万元。

  除此之外，建业地产、旭辉控股、佳源国际、宝龙地产、中梁控股、新城发展、金辉控股等，为核数师开出的年薪，分别为1580万元、1531.1万元、1500.4万元、1490.8万元、1386.4万元、1073万元、1010万元。

  乐居财经统计的50家企业样本中，2020年核数师的平均薪酬为708.02万元，2021年为725.43万元，同比增长了2.46%。但个体仍有差异，其中有18家房企的核数师薪酬有所下降，5家持平，27家有所上涨。

  降幅较为明显的有正荣的-91.55%、五矿地产的-20.31%、领地控股的-28.23%、亿达中国的-30.36%，余者降幅均在20%以下。

  而涨幅最大的则是三巽集团，2021年，安永在该公司领到的薪酬是360万元，与上年的15.8万相比，上涨了2178.48%。另有中骏集团上涨了51.85%、上坤地产上涨了87.5%、大唐集团上涨了37.78%，其余房企的涨幅大多在30%以下。

  一些上市房企与核数师分手，说是因为双方在薪酬方面未谈妥，但可以看到，核数师佣金的增长仍是主要趋势。调控的背景下，薪酬或许不是影响合作的主要因素，令他们展开博弈的，另有原因。

  资产转让收益榜：41家房企“卖子”收益超160亿

  行业进入调整期，部分地产商的经营周转受到挑战，在销售下行的情况下，他们很多都会售出旗下项目，补充流动性，支撑公司利润。

  2021年，在41家样本房企中，均有不同体量的出售附属、合联营公司收益入账。其中，雅居乐该项收益达到了41.95亿元，金额最大；而嘉里建设、万科也有17.93亿元、13.77亿元计入报表。

  自去年以来，雅居乐为缓解流动性，出售了手中多个项目，比如将广州亚运城项目部分股权出售予中海，又将义乌、徐州三项目公司卖给了中海宏洋等。年报中大体量的出售资产收益，正是其该类市场举措的注脚。

  而进取内地的港企嘉里建设，与行业标杆万科，虽然并未有明显的流动性挑战，但有买就有卖，其产生了超过10亿的收益，或许也只是体现了他们资产处置力度加大而已。因为两者的该项收益，只占到净利润的19.59%、3.62%，表明他们并不依赖于出售资产去实现盈利。

  反观莱蒙国际、上实城市开发，他们出售附属或合联营公司的收益，占净利润的比例，高达448.76%、123.67%；从某个角度看，他们实现的盈利，都是上述收益支撑起来，实现逆袭扭亏的。

  2017年，莱蒙国际曾以133亿向和昌地产甩卖8大项目，去年又宣布以约3.15亿港元向嘉里建设出售香港元朗两地皮50%权益；上实城市开发亦有36亿剥离滨江城开中心的举动。

  除此之外，建业地产、正荣地产、国锐地产、众安集团出售相关公司的收益，占净利润的比例，也分别达到了77.01%、73.24%、63.42%、61.92%，均超过了一半的占比。

  碧桂园、建发国际、亿达中国、大发地产等的该项比例，则呈现出了负数，分别为-0.19%、-0.68%、-2000.83%、-23.27%。

  其中前三者是因为出售相关公司的收益为负数，导致了比例数值最终为负。但与碧桂园、建发国际相比，亿达中国显得较为特别，去年其产生的该项收益为-4.44亿元，如此亏损仍然在卖资产，凸显了它对现金流的渴望。

  大发地产虽然该项收益为正数，为9977.1万元，但期间它录得公司亏损为约4.29亿元；前者覆盖不了后者，说明其虽然在出售资产支撑业绩，然而却未能扭转局面。