乐居财经 范慧茹 邓鑫妮 徐酒眠 3月结束，在港上市的物企陆续交出2021年答卷。乐居财经研究院重磅推出2021年港股物企研究报告，涵盖营收、规模、净利润、现金、负债、业绩潜力、物企关联交易、单项目产值等十大榜单，立体还原“红海”下的物企状况。

  作为物企最为核心的基础服务，物业管理服务依旧是绝大部分物企最大的收入来源。

  据乐居财经统计，49家港股物企中，47家公布了物业管理服务的数据，合计收入932.94亿元，平均涨幅约42.33%。

  从收入占比来看，物业管理服务在总营收中占比超过50%的有30家。换言之，六成以上的物企，物业管理服务扛起了收入的半壁江山。

  其中，贡献八成以上收入的有4家，分别是华发物业服务、建业新生活、兴业物联、银城生活服务，收入占比分别为98.6%、84.5%、80.9%、80.1%，华发物业以近99%的占比高居榜首。

  与其形成鲜明对比的是祈福生活服务、宝龙商业、方圆生活服务，这3家物企的物管服务收入占比在两成一下，分别为17.8%、12.1%、0.4%。 

  物管服务收入增速方面，14家物企增幅超50%。其中合景悠活、和泓服务的物管服务收入增速最快，增幅超过1倍，分别为152.8%、103.8%。相较而言，宝龙商业、中奥到家、祈福生活服务的增速可谓是“原地踏步”，3家的物业管理服务收入增幅均低于10%。其中，祈福生活服务更是唯一一家物管服务收入“失速”的物企，相较于2020年同期，跌去0.3个百分点。

  毛利率方面，47家物企中，有33家公布了物管服务的具体毛利率情况，平均毛利率水平达23.3%，与去年同期的23.6%相比，略微下跌。而低于均值水平的物企数接近一半。33家中有15家毛利率处于23.3%之下。

  细分到各个企业来看，大部分物企的在物业管理服务毛利率20%-30%之间。

  2021年，物业管理服务毛利率最高的是碧桂园服务，为34.6%；佳源服务、新城悦服务紧随其后，毛利率也在30%以上，分别为30.4%、30.1%。物业管理服务毛利率最低的是绿城服务，为12.5%；值得关注的是，中海物业、保利物业两支“国家队”物企的毛利率水平也较低，在15%之下，分别为14.9%、14.3%。

  此外，与2020年末相比，33家物企中有16家的物业管理服务毛利率出现不同程度的下跌，跌幅最大的是德商产投服务，跌去了10.4个百分点。新城悦服务、中海物业、卓越商企服务、佳兆业美好跌幅较小，均跌去了1.2个百分点。