产城洞见|疫情肆虐,产业园REITs保收益还是稳企业?

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  克而瑞产城研究 3.6w阅读 2022-04-30 15:10

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上周二级市场表现

 整体下行背景下,产业园REITs表现尚有惊喜: 

上周公募REITs价格集体下挫背景下,四个产业园REITs价格也有不同程度跌幅,但公募REITs整体波动率及园区类REITs波动率均大幅低于股票指数。所有项目上周平均日换手率1.23%,园区类资产交易活跃度中等。REITs整体空方占优,但产业园REITs中的张江光大和东吴苏园受底层资产运营表现正向影响,多方占据优势。

公募REITs试点开展跟踪

四川推动公募REITs试点,能投率先启动,水利项目近期成热点:

四川发改委联合13部门于近日印发《四川省促进工业经济稳定增长行动方案》,在解难题,纾解企业生产经营困难方面,提出2项重点任务时特别提到,发展产业链供应链金融,推广应收账款融资、票据融资,落实相关奖励政策。支持符合条件的制造业企业发债融资。稳妥推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点。

同样近日,四川省能源投资集团批复四川能投金鼎产融控股集团有限公司关于横江水电站发行公募REITs项目选聘以基金管理人作为牵头方的服务机构联合体,为项目提供审计、评估、法律尽调、综合咨询等服务。

目前推进中的水利发电REITs还有湖南湘水、云南灌区、福建水投及陕西省部分水利项目。

产业园区REITs相关动态

 疫情下,产业园REITs如何实现惠企与收益兼得?

近期疫情肆虐,4只产业园REITs底层资产所在地北京、上海、深圳及苏州都先后受到了本轮疫情影响。疫情对于园区收入最直接的影响是政策减免产生的租金收入减少,以及企业受困导致费用支付及续租违约等问题,间接影响则是遇管控时人流量受限,致使空置房带看不及时、出租率降低等。

就四只产业园REITs披露的一季报来看,出租率基本保持稳定。蛇口产园受疫情影响最大,一季度预算完成率92%,不及预期,这也与深圳最早受到疫情波及有关。




如果说一季度租金收取时我国疫情控制尚好、波及面有限。随着疫情变化,3月6日,苏州工业园区管委会发布《关于有效应对疫情影响稳经济促增长若干措施》,即“惠企七条”,其中第五条为:对承租园区国有企业(包括全资、控股和实际控制)和行政事业单位权属物业的服务业小微企业和个体工商户,2022年减免3月~8月共6个月租金。

3月28日国务院国资委发布《关于做好2022年服务业小微企业和个体工商户房租减免工作的通知》。对2022年被列为疫情中高风险地区所在县级行政区域内承租中央企业房屋的服务业小微企业和个体工商户减免当年6个月租金,其他地区减免3个月租金。普遍减免3个月租金在上半年完成,补充减免3个月租金要在列为中高风险地区后2个月内完成。

4月13日,为贯彻上海市国资委等部门《关于印发上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则的通知》精神,上海张江高科技园区开发股份公司及下属全资子公司(含张江光大园REIT原始权益人张江集电等)对符合条件的承租人全年两档合计最高可减免6个月租金。

4月22日,北京市发布《关于继续加大中小微企业帮扶力度加快困难企业恢复发展的若干措施》,其中减房租方面,主要是对承租京内国有房屋的在京注册或在京纳税服务业小微企业和个体工商户减免3个月房屋租金,对被列为疫情中高风险地区所在区国有房屋减免6个月租金。

如按上述规定,四个园区均需对园内小微企业进行至少3个月的房租减免,从而对年内的现金流分派率产生不利影响。虽然公募REITs园区不再完全属于央企或国企资产,但是园区的运营机构没有改变,重点园区所承担的社会责任也没有改变,施行惠企政策始终是政府园区发展的第一要务。

如果因为上市就免除社会责任,那么未来地方政府对于园区发行公募REITs的态度可能会更加谨慎。加上从市场角度看,未来企业入驻时也势必要考虑园区履行政府惠企政策的情况,而结果很可能影响REITs园区的租金及出租率。




其实保收益与稳企业可以不是选择题,提前做好规划也可以实现产业园REITs惠企与收益兼得。一个直接举措是特殊情况下,运营机构与基金管理人利用资产管理能力实现降本增效。另一个重要举措则是在发行公募REITs之初就考虑到不同类别资产组合以实现风险对冲。

以疫情为例,小微企业面临风险大,租金承受与租约偏好波动性强,本次减租的对象也是小微企业,但同时小微企业数量庞大、市场活跃度高,需要重点关注和扶持。可以在发行REITs或园区运营时就考虑其错位组合,增加资产包抵抗不同风险的能力,这同时也符合公募基金通过分散投资实现风险规避的原则。无论对地方园区还是公募REITs的发展都是十分有益的。

 文章来源:清控科创  

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来源:克而瑞产城研究

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