中融信托的地产雷池

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 5.1w阅读 2022-05-07 15:19

  4月23日,中融信托大股东经纬纺机在年报中透露,中融信托的注册资本拟由120亿元增加至146.68亿元。增资后,中融信托的注册资本金将跃居行业第二位。

  对于此次增资,中融信托向媒体回应称,“中融信托多次增资均为净利润转增,各股东同比例增资,体现了股东单位对中融信托的持续支持。” 

  据乐居财经了解,2021年,中融信托实现营收58.58亿元,同比增长6.51%;净利润14.87亿元,同比增长7.79%。截至2021年末,中融信托存续信托计划1187个,受托管理资产6387亿元,规模同比有所下降。 

  虽然营收、净利双增,但大股东一语道破了信托的困境,“当前,尤其是房地产行业走势低迷,因融资环境整体紧张导致流动性问题频发,中融信托部分相关项目也被迫出现延期情况,信用风险、流动性风险呈现阶段性放大的情况,业务经营与投资者关系进一步承压。”

  自2021年下半年以来,房企陆续暴雷,外界才意识到,信托与开发商背后的关系并不简单。眼下,一些拿着信托地产产品的投资人如坐针毡,尤其考虑到市场周知的几个“地产大雷”项目,背后都闪动着各家信托公司的身影。

  以中融信托为例,目前仍持有巨量的房地产信托,仅2021年,其投向房地产业务的信托资产金额就接近900亿。深挖中融信托的地产“朋友圈”,包括融创、恒大、阳光城、华夏幸福、泰禾、世茂、蓝光、花样年、中南等房企都位列其中。 

  地产“朋友圈”

  4月19日,塔牌集团全资子公司广东塔牌混凝土于2021年4月1日以自有资金2000万元认购中融信托发行的“中融-融沛231号”,业绩比较基准7.1%/年,期限12个月。 

  然而近日,该信托产品却发生了延期支付情况。塔牌于4月18日收到中融信托发来的《临时管理报告》,根据项目公司及相关方申请,本信托计划项下存续的全部信托单位预计展期25个月。 

  除了塔牌集团,微光股份去年同期也认购了4000万元融沛231号,4月15日已宣布产品将展期。

  据乐居财经了解到,融沛231号具有持有项目公司“中山市普力奥房地产开发有限公司”的土地使用权抵押、股权质押、保证担保以及项目公司全面监管、共管项目公司公章印鉴及网银ukey等保障措施。 而普力奥地产背后大股东为淮安福晟房地产开发有限公司,持股96.4%,前者有被执行和股权冻结的风险记录。 

  此外,中融信托与华夏幸福这家房企至今仍在混战。 

  今年1月中旬,华夏幸福对中融信托违约两笔本息共计11.2亿元的到期信托计划,涉及产品为融昱100号和骥达11号;5个月后,中融和华夏幸福合作的享融223号、享融287号也相继出现到期难以兑付问题。 据媒体报道,对于很多金融机构踩雷的华夏幸福,中融信托超越各家银行和头部信托公司,排名第一位。 

  眼下,中融信托的不配合,事出有因。华夏幸福在对中融信托提供的协议细则中,要求将一项目信托展期5年调为8年。与此同时,中融信托放弃对华夏应收账款的质押权,未具体约定每年还款金额。 

  这引起了中融信托以及投资人的不满,已决定否决债务重组协议。然而,事件到这里远未结束,双方的争端仍在继续。2月10日,中融信托表示,公司发现华夏幸福质押的176.49亿元的应收账款出现违规支付的情况。 

  乐居财经获悉,华夏幸福与中融信托现存债务涉及四个信托项目,即骥达11号、融昱100号、享融223号和享融287号。去年12月,四个信托均已到期。 

  值得关注的是,四个信托项目所募集的资金用于华夏幸福产业新城项目。上述信托分别对应廊坊某县、西安、合肥、新郑的四个产业新城项目。 彼时,以产业新城运营商著称的华夏幸福在建设产业新城项目上,往往会与当地政府机构产生大量应收账款。而应收账款也正是中融信托在发行四笔信托计划时的抵押.

  事件似乎远未想象中的简单。中融信托通过对华夏幸福和出质人的财务报表追踪分析发现,河北省内应收账款金额减少,但是监管账户中并未收到相应资金,南部某城市也出现应收账款也存在类似情况。这也是中融信托发难的原因之一——必须守好这100多亿的信托抵押款,这也是对投资人最大的保障。

  一位接近中融信托的人士此前对媒体表示,“双方仍没有完全达成一致,但之前还款期限华夏方面已经做了妥协,目前在协商具体还款计划。”

  而更早之前,中融信托还将泰禾诉至法院,这笔欠债高达36亿。 

  颇有戏剧性的一幕是,原定于2021年11月16日,在北京开庭审理的中融信托状告黄其森及北京泰禾房地产、北京泰禾嘉华房地产、北京泰禾嘉信房地产、北京中维房地产等贷款违约一案,因被告缺席未当庭判决。 不过目前,中融信托涉泰禾的鲜项目已经基本解决或处于尾声。

  除了华夏幸福、泰禾,很多房企的名字也出现在中融信托的朋友圈名单中。例如,中融信托与中国恒大合作发行过多项信托计划。此外,其朋友圈还有花样年、阳光城、合生创展、名门地产、世茂、中南、港龙、北大资源等。 合作方式也是大同小异,以股权抵押、应收账款抵押,或者直接控股来进行强力风控。

 下场开发 

  尽管种种“踩雷”消息频发,中融信托仍然坚守地产阵地,处置的态度十分积极,成果也很显著。

  毕竟,考虑到资本方与开发商都是拴在一根绳上的蚂蚱,倘若房企最后因为流动性危机而破产倒闭,信托砸下的大笔资金也将覆水难收。 尤其眼下,面对投资者的质疑,信托机构只能从幕后走向台前,积极下场收购股权、想方设法盘活项目。 

  首先是改变合作方式, 其中,股权信托产品常见的手法是,信托公司通过入股房企的子公司、关联公司或项目进行输血,这样既不占用信托公司非标债权额,还能优化房企的财务指标,此外在对外转让时处置手段更加灵活。 

  据媒体不完全统计,这两年中融信托和房企合作多达120只产品,80%被划分为“股权投资类”,大多附带着回购、对赌连带责任担保等条款。 

  以“中融-承安88号集合资金信托计划”为例,这是2021年3月为融创定制的“权益类信托”项目。推介资料显示,这个项目存续期为24个月,中融信托计划下的资金将用于设立或注资目标公司,投资于融创中山民众项目、中山五桂山项目、中山三角项目、沈阳金泰项目和南宁五象湖项目。

  与此相对应的变化是,融创旗下的“中山铭晟房地产”在2021年3月新增了股东中融信托。此后,中山铭晟注资融创在中山市的三个楼盘所对应的项目开发公司——中山立信、中山建成和中山茵景,成了大股东,而这三家公司的部分股权目前均质押给了中融信托。 

  直至今年4月,融创正式退出中山铭晟,转由中融信托100%持股。 看起来是一次投资,实际上是中融信托对资产的进一步控制,也是风控措施之一。

  首先是3月3日,融创方转让山西融创恒基置业95%股权,中融信托接盘。股权变更前,山西融创恒基置业由北京融创恒基地产、山西融创房地产分别持股70%、30%;变更后,公司由中融信托、北京融创恒基地产分别持股95%、5%。 

  据悉,山西融创恒基置业乃融创太原府的开发商,该项目首批将于今年10月交付。 

  紧接着3月4日,中融信托又入股融创旗下一家公司,对象为北京远房丰管理咨询有限公司(简称“远房丰管”),投资比例80%。股权关系显示,远房丰管此前由北京融创恒基地产100%控股;转让完成后,由中融信托和北京融创恒基地产各持股80%和20%。 

  3月16日,融创还将旗下绍兴恒臻企业管理咨询有限公司20%的股权,用同样的手法转让给了中融信托。 就这样,中融信托控制了融创旗下不少的优质项目,一旦发生逾期,这些也是后期处置的有利保障。

  信托靠“风控”自救

  在业内,初期的中融信托资产规模,靠的是“拼、抢”,颇具有“初生牛犊不怕虎”的无畏。

  2003年资产管理规模是12亿元,2008年这一数值达到了708亿元,规模翻增58倍。中融信托的市场化风格,还在金融行业引起不小的议论,曾有很长一段时间都在热议“中融现象”。

  地产信托承担起中融信托的业务增长,大概是在2010年。彼时,银监会开始限制通道类、融资类银信合作业务,中融信托一面收缩银信合作,开始寻找新的业务合作模式,地产信托便是在这时开始作为中融信托的主要业务。 

  数据显示,2010年—2014年,资产管理规模分别为1820亿元、1783亿元、3057亿元、4882亿元、7227亿元,四年的时间规模增加了5407亿元。 

  地位飞涨的中融信托,解直锟选择将其委身于“国”字军,中植集团甘愿退居第二股东之位。 

  2018年,解直锟更是有意将中植集团从中融信托的直接控股股东中摘出,计划将手中32.9864%的股权转让给大股东——经纬纺机,只是无奈最后因交易价格没谈妥,便就此搁置。 

  目前,在股东名单上,经纬纺机以37.47%持股比例为中融信托的第一股东,中植集团以32.98%位居第二股东,哈尔滨投资集团和沈阳安泰达商贸分别持股21.538%和8.006%,位列三、四股东。

  近几年,市场环境也发生了变化,房地产类业务和融资类业务被监管压降,中融信托也主动调整战略方向,从2018年开始主动控制资产管理规模和营收,净利润在2020年还出现了下滑。 2021年,中融信托受托的管理资产为6387亿元,规模同比有所下降,全年实现营收58.58亿元(合并),净利润14.87亿元,同比增幅分别为6.51、7.79%。 

  目前,在股东名单上,经纬纺机以37.47%持股比例为中融信托的第一股东,中植集团以32.98%位居第二股东,哈尔滨投资集团和沈阳安泰达商贸分别持股21.538%和8.006%,位列三、四股东。

  近几年,市场环境也发生了变化,房地产类业务和融资类业务被监管压降,中融信托也主动调整战略方向,从2018年开始主动控制资产管理规模和营收,净利润在2020年还出现了下滑。 2021年,中融信托受托的管理资产为6387亿元,规模同比有所下降,全年实现营收58.58亿元(合并),净利润14.87亿元,同比增幅分别为6.51、7.79%。(单位:万元)

  从资金信托的投向领域来看,中融信托投向实业的占比最高为40.61%,紧跟其后的金融机构达到32.52%,房地产相比2020年的18%,下降近4个点达14.02%,投入金额达895.55亿元。 

 

  另一方面,中融信托正在向标品信托投资体系和新的产融结合业务模式转向。值得注意的是,中融信托在2021年6月,盘走北京亚奥区域的天圆祥泰大厦。同时,中融信托旗下地产基金——中融长河资本,也不断在一线城市“扫楼”。 

  转型路漫漫。但眼下,中融信托必须直面未来半年房地产信托偿付高峰的挑战,这也是悬在整个地产行业之上的“达摩克里斯剑”。

  2021年,房地产信托违约规模达到917亿元,超过64家信托机构踩雷。国盛证券表示,“信托偿还压力将在2022年3月、5月和6月增加,届时每月有超过500亿元的信托到期”。这个时候考验的就不仅仅是业务能力了,谁的风控更强,谁才能跳出泥坑。

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