规模：签约面积持续创新高，开业数量创历史新高

整体签约面积持续创新高，年报显示，2021年内，公司2021年宝龙商业以“一日多城”的开业节奏新开22个商业项目，单年开业数量创历史新高。2021年初，宝龙商业董事长许华芳发布了“新五年战略规划”。根据规划，宝龙商业未来五年将实现“双百双千”的目标，即自持购物中心超百座、核心利润超百亿、权益销售额超千亿、上市公司总市值超千亿。宝龙商业在“新五年战略规划”元年，在规模上交出令人满意的成绩单，年内公司商业新增签约面积276万方，签约面积创新高。

图：2007年-2021年宝龙购物中心新开业总建面（平） 

数据来源：CAIC整理

从开业项目规模上看，2021年宝龙商业以“一日多城”的开业节奏新开22个商业项目，单年开业数量创历史新高。其中13座宝龙广场、2座宝龙天地、宝龙星汇管理项目7个。在“1+1+N”战略指导下，宝龙商业持续聚焦长三角，商业新签项目中，来自长三角的项目占比73.0%，另外发力粤港澳大湾区，实现了对粤港澳大湾区“0”的突破，相继完成了珠海宝龙广场的大湾区商业开业和惠州荣灿宝龙广场的大湾区轻资产开业。

图：2007年-2021年宝龙购物中心新开业数量情况（个）

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表：2021年宝龙新开业购物中心

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对于2022年的开业计划，宝龙商业表示：“2022年计划开业总数不少于11个，还是把节奏适当放缓一点。”其中购物中心不少于8个，其中宝龙城1个，为台州椒江宝龙城。宝龙广场7个，分别位于余姚、杭州科技城、景德镇、厦门、绍兴等。宝龙天地有3个，分别位于上海嘉定、厦门园博苑和厦门塘边。

盈利：毛利大增39%，第三方收入翻倍

收入方面，按照管理业态划分，公司商业运营业务仍占据核心地位，营收贡献比达81.9%，2021年实现收入20.17亿元，同比增加29.1%，主要是由于公司近几年开业的新项目主要位于长三角和珠三角，项目整体出租率高；利润方面，商业运营服务业务实现毛利约7.11亿元，同比增加38.8%。盈利能力稳步提升。

图：2016-2021年宝龙商业运营服务毛利情况

（千元，%）

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备注：2021年毛利率按2021H1计算

另外值得一提的是，收入中来自第三方的收入2.1亿元，同比增长121.1%：2014年宝龙首个轻资产项目在杭州开业，为长三角一二线布局助力。目前，宝龙已建立委托经营管理、咨询顾问、整租服务三种轻资产输出模式，打法多元，能够适配多种经营场景和需要。

运营：整体出租率创新高，高出租率的优秀项目频出

回首2020年，宝龙商业出租率仅为89%，2021年底则达到了95.3%，出租率提升主要是由于解决了一部分空置时间相对比较长和空置面积比较大的商业项目。宝龙商业计划在2022年提升至96%以上。除此之外，公司项目客流及销售也得到大幅提升：可比项目客流较2020年同期提升约27%，较2019年提升约8%；可比项目销售额较2020年同期提升约28%，较2019年提升约10%。

从项目上来看，2021年高出租率的优秀项目频出，其中温岭宝龙广场、舟山宝龙广场、义乌青口宝龙广场均达到了100%出租率，陈德力亲自挂帅的上海七宝宝龙城2021年出租率亦实现了100%。另外，存量项目也积极参与调改拔高出租率，例如滨江宝龙城2021年主动进行招商调整，商场客流同比提升13%，销售同比提升50%，全口径收入同比增长31%，2021年底出租率达100%。

创新：打造智慧商业，营销再升级

打造智慧商业：早在2018年，宝龙商业就与腾讯合作启动了“纽扣计划”。以该计划为起点，不断推进宝龙商业的智慧化转型，成功构建智慧商业大数据平台。2021年，宝龙商业以上海宝杨宝龙广场为试点，重点落地了智慧安防服务、智能清洁机器人，用智能提升效能，以科技赋能管理，科学优化人员编制，合理管控运营成本。还有VIP会员停车预约、智能卫生间、智慧贵宾室以及高端会员尊享服务等创新性产品，使得商业空间场景不断创新。

2022年5月，纽扣计划合作升级，宝龙商业携手腾讯以同条件向悦商科技共同追加投资1亿元，再次加码布局智慧商业。

营销再升级：10月23日，宝龙商业打造的首届超大型活动宝龙印记·宝龙ING正式启动。此次活动由全国70多个宝龙商业项目共同开启，以9大主题、9种不同风格，呈现9个创新的“宝藏空间”打卡屋，另外将场景打造与直播相融合，在宝龙悠悠平台开启长达7小时的超级直播。此次超级直播活动，联合了300多个品牌，单品数量超过2000个，且首次联合沃尔沃房车、特斯拉、蔚来等汽车品牌首创汽车线上销售。据赢商网统计，超级直播期间直播销售额超5500万元，在线观看人次超过200万，当天全国单日销售突破1.5亿元，同比增长91%；客流超300万人，同比增长21%；新增会员7万，累计会员达350万。

结语

未来在“1+1+N”战略指导下，宝龙商业将重点围绕“经营提升”、“规模扩张”、“智慧商业”、几大方面继续做好升级，继续迈向更高质量发展。