地段，地段，还是地段。

  对这句话的理解，可小，可大。

  01

  小的来讲，就是指项目的区位、地理位置这些。

  大的来讲，就是项目所在城市的能级，包括城市的GDP规模、区域地位以及知名度、影响力。

  无论是资本市场投资人，还是购房者，对一家房企的关注，重中之重，是土储质量及结构。

  土储质量及结构，可以等同于地段。

  就是该房企的城市布局，以及在这些城市当中，该房企在哪些地段选址，做什么类型的产品，这些项目资源将创造多大的价值。

  城市布局，取决于房企的基因和企业定位。

  有的房企长期在三四五线城市深耕，形成了区域领先和成本优势，但是一进军一二线，可能就水土不服。如果要硬闯一二线城市，通常需要找一家有本土优势的开发商合作。

  有的房企则聚焦高能级城市，比如龙湖、龙光、绿城、滨江等房企，不追求布局城市数量，更多是深耕一二线优质城市，产品、品牌、客户积累的厚度和深度，令人眼羡。

  一位在上市房企做高管的朋友，他在深圳的第三套住宅买在了宝安中心区的龙光天悦龙庭，一住十几年。他早已在深圳湾买进一套精装大宅，但直到今天他就是不愿意搬，说还是觉得比不上现在住的房子，干脆不搬了。

  02

  龙光深耕的国内城市，有三种。

  一种是一线城市以及接受一线城市辐射的都市圈，一种是核心二线城市，另一种是藏富于民的优选城市。不同种类的城市，遵循不一样的发展逻辑。

  第一种城市聚集了全国的购买力，第二种聚集了全省的购买力，第三种聚集了当地产业链条上的购买力。

  第一种深圳、上海、北京、广州四大一线城市，肩负着与世界一流城市进行国际竞争的重要任务，国家战略资源齐备，优质项目扎堆，在这些城市盖房子，只要你舍得投入，不缺购买力。

  在这几个城市做房地产，不能片面追求规模和速度，而应注重质量与质素，这就是敬畏天道，敬重人心。

  有一位做高档商业综合体的“老法师”讲过一句话：

  在进入某个市场前，我们必须谨慎评估竞争环境。如果没有在某城市的市场抢占首位的合理优势，我们便不应开展计划，不应购置土地。

  什么意思呢？在经济蓬勃的大都市中成为龙头，或雄心勃勃地紧跟龙头。

  03

  2022年，龙光在深圳核心地段华侨城康佳总部地块上开发的锦绣公园壹号项目，即将揭幕。近期，该项目组织了一次营销中心开放活动，吸引了众多行业专业人士的关注。有一位媒体大咖参观结束后发了一个朋友圈：

  龙光锦绣公园壹号是近年来最有价值感的作品之一，对得起脚下的大地，也配得上对面的山河。

  另一位媒体朋友则称：这个项目超震撼，公寓面积最小约460平方米，应该是深圳唯一能叫板深圳湾1号的项目。

  深圳湾1号是深圳首个售价突破10万元+/平方米的项目，2014年刚面世，便有石破天惊的效果，它打破了我们对大平层尺度和空间营造的理解。

  “如果说深圳湾1号开创了深圳顶豪市场的新时代，那么在今天，龙光锦绣公园壹号则以更加开阔的视野，更加核心的位置，更加惊艳的颜值，成为这个顶豪时代的天花板。”

  市场人士认为，最好的项目，是从一开始便在一流城巿内位置最佳、产品最高端的房子。

  这种房子，叫作“资产茅”。购买此类项目的客户虽然基数小，但是这个人群的购买力惊人，关键看项目是否在最好的位置，产品是否做得特别牛。

  有位业内资深人士曾撰文称，一线城市众望所归的顶豪，首先就是存量市场为主，卖一套少一套，而高净值人群的新增量却远大于可售房源。“顶豪成交价，是那些圈层精英人士买出来的。”

  2009年初，全球金融海啸最严重时，他去过曼哈顿中央公园东南西三边的公寓看房，价格不跌反涨，还迭创新高。

  还有当年从亚洲金融风暴漩涡走出来后，再面对SARS肆虐的香港，也是豪宅率先从经济萧条中走出来，一直涨到现在。

  04

  有朋友说，如果买不起一线城市的顶豪，怎么办？

  其实这也是早年房企的战略选择问题：

  一线城市竞争激烈，应下沉三四线竞争压力小的城市，还是去二线城市寻找发展的空间？

  回过头来看，龙光的选择和布局是非常对的。龙光在一线城市捕捉机会的同时，选择部分省会城市和产业经济有支撑、藏富于民的城市，精耕细作，默默耕耘，实现了在这三种城市市场的持续丰收。

  比如南宁市场，很少有人知道，龙光是南宁区域房地产市场数一数二的品牌开发商。去年，是龙光入邕的第16年，也是南宁龙光的交付大年，如期交付了11个小区、超2万套房：

  龙光玖誉湖、龙光玖誉湾、龙光天曜、龙光玖云著、龙光玖珑臺、龙光玖珑郡、龙光玖誉城、龙光江南院子、龙光玖珑郡、龙光水悦龙湾御江……

  除了住宅开发，龙光也在商业领域为南宁的城市发展做贡献。南宁市江南区12万平方米的全新商业中心——南宁龙光蓝鲸世界已于2022年1月20日正式开业。

  蓝鲸世界是龙光全新的都市型购物中心品牌，在南宁蓝鲸世界开业之前，它已在深圳落地，成为深圳光明的商业地标。

  有别于其它房企过于分散、多点开花的投资策略，龙光坚持区域深耕战略，做一个，成一个，这使龙光的品牌深耕优势持续得到巩固。

  05

  2021，在龙光实现的1402亿合约销售额当中，深圳、佛山、惠州、南宁以及长三角区域的贡献，均超过百亿元。

  在今年前4个月，龙光在上海、深圳、佛山、惠州、汕头、南宁等核心城市的合约销售额，均位列当地市场前三。

  从龙光集团的朴素表达当中，可以清晰地看到其清晰的战略纵深与严谨的投资纪律：

  坚持聚焦主业，聚焦长三角、粤港澳大湾区等最具价值的核心都市圈，重点布局经济实力强、产业优势明显、人口持续导入的一二线高能级城市，强化城市深耕。

  在2021年，龙光集团通过招拍挂方式新增土储建筑面积394万平方米。截至2021年底，龙光集团近期可开发土储建筑面积为3431万平方米，其中一二线城市土储货值占比约85%——这个土储质量相当优质。而在2022年，龙光集团将有多个高价值项目推向市场，可推售货值充裕。

  有句话说，不要错过一生一次的机会。一场新冠疫情，一次行业变革，让所有人重新认识城市的价值及其行业的资产组合。这远不是一个结束，而是反思之后，一次宝贵的新的开始。