乐居财经 徐迪 5月26日，穆迪确认了以下评级:

  •平安不动产有限公司(Ping An Real Estate Company Limited，简称“平安不动产”)“Baa2”发行人评级

  •平安不动产资本有限公司(Pingan Real Estate Capital Limited，简称“平安不动产资本”)“Baa3”发行人评级

  •平安不动产资本发行的10亿美元中期票据(MTN)计划的临时“(P)Baa3”高级无抵押评级

  •在MTN计划下，平安不动产资本发行的票据“Baa3”高级无抵押评级

  •20亿美元MTN计划的临时“(P)Baa3”高级无抵押评级(Fuqing Investment Management Limited和Fuxiang Investment Management Limited为发行人，平安不动产资本为担保人)

  •Fuqing Investment Management Limited在MTN计划下发行的票据的“Baa3”高级无抵押评级(由平安不动产资本担保)

  所有评级展望为稳定。

  Fuqing Investment Management Limited和Fuxiang Investment Management Limited都是平安不动产资本全资子公司，平安不动产持有平安不动产资本100%股份。

  MTN计划和在该计划下发行的票据受平安不动产的维好协议和流动性支持承诺协议支持。如有需要，中国平安保险(集团)股份有限公司(Ping An Insurance (Group) Co of China, Ltd.，简称“中国平安”，02318.HK，601318.SH)也可能通过维好协议向20亿美元MTN计划下发行的票据提供支持。

  穆迪高级副总裁兼平安不动产首席分析师Kaven Tsang表示:“确认平安不动产“‘Baa2’发行人评级反映了穆迪的预期，即平安不动产将严格管理其投资组合，并保持稳定的独立信用质量。”

  Kaven Tsang补充说:“这一确认也反映了穆迪的期望，即中国平安将在需要时继续为平安不动产提供强有力的财务支持。”

  这些因素将为该公司应对中国房地产市场的波动提供缓冲空间。

  评级理据

  平安不动产“Baa2”的发行人评级上调三个子级反映出其独立信用质量，以及中国平安对其评级上调的支持。穆迪预计，母公司将在平安不动产需要时向其提供资金支持，主要通过中国平安人寿保险股份有限公司(Ping An Life Insurance Co., Ltd.，简称“平安人寿”，保险财务实力评级：A2/稳定)和中国平安财产保险股份有限公司(Ping An Property & Casualty Insurance Co. of China Ltd，简称“平安产险”，保险财务实力评级：A2/稳定)。

  平安不动产独立信用质量反映了其良好的品牌认知度、来自高利润资产管理业务的稳定现金流(相对于其所投资房地产项目的有限控制程度和低透明度)，以及其中等的财务指标。

  穆迪预计，该公司基于市值的杠杆率(以净债务/投资组合资产估值之比衡量)在从2020年的45%改善至2021年的40%后，将在未来1-2年内基本稳定在35%-40%。与此同时，其(运营现金流+利息)/利息从2020年的3.2倍上升到2021年的3.5倍，并且将在未来1-2年内保持稳定在2.5倍-3.0倍。

  这些预测是基于该公司在国内房地产市场不确定的市场环境下，以谨慎的方式寻求商机，以及在母公司中国平安及其附属公司的投资基金的支持下，其资产管理业务实现稳健增长。

  穆迪还预计，平安不动产将缩减对住宅领域的直接投资，并谨慎选择财务状况良好的房地产开发商作为合资伙伴，以控制其面临的市场风险和交易对手风险。

  基于穆迪对平安不动产将获得中国平安支持的预期，上调该公司发行人评级三个子级至“Baa2”的因素包括:

  (1)中国平安实际持有该公司99.6%的股权，主要通过平安人寿、平安产险直接持有;

  (2)中国平安对该公司的管理控制;

  (3)该公司与中国平安在业务、管理和运营方面的紧密整合;和

  (4)中国平安向该公司提供财务支持的历史记录。

  具体来说，自2014年以来，两家保险母公司已向平安不动产注资近170亿元人民币。平安不动产还于2020年底向一家平安附属公司发行了25亿元人民币的强制性可转换债券。该可转债将在2023年底自动转换为股权。

  平安不动产流动性充足。截至2021年底，平安不动产的现金持有量为224亿元人民币，相当于同期短期债务的128%。穆迪还预计，该公司未来12-18个月的现金持有量和预计运营现金流将足以覆盖承诺资本支出和到期债务。此外，该公司与中国平安的密切关系将为流动性提供支持。

  平安不动产资本“Baa3”发行人评级得到确认，反映出其独立信用质量，以及基于对平安不动产将在平安不动产资本承压时期向其提供财务支持的预期，穆迪上调平安不动产资本发行人评级三个子级。

  平安不动产资本作为平安不动产海外融资平台，其独立信用质量反映了其业务规模小，债务杠杆高。这也反映出由于通过合资企业进行投资，其对所投资的房地产项目的控制权和透明度均有限。这些因素抵消了部分与平安不动产的密切联系所带来的好处(包括强有力的业务支持和良好的市场融资渠道)。

  穆迪支持预期是基于平安不动产资本作为平安不动产的全资子公司和唯一离岸投融资平台，具有战略重要性。这种支持还建立在平安不动产资本与母公司高度整合的基础上，这体现在平安不动产对该公司的管理控制以及财务支持的历史记录上。

  在治理方面，穆迪考虑了中国平安对平安不动产和平安不动产资本的股权集中度、所投资房地产项目透明度低、关联方交易较多等因素。

  然而，他们与中国平安高度融合，中国平安以其强大的公司治理结构、风险管理实践和内部控制来降低治理风险。

  可引起评级上调或下调的因素

  平安不动产的评级展望稳定反映了穆迪的预期，即平安不动产将在未来12-18个月内平衡业务增长与财务政策，保持与独立信用质量相称的稳定债务杠杆率，并在需要时母公司将向其提供支持。

  平安不动产资本的展望稳定反映了穆迪的预期，即平安不动产资本将保持与平安不动产的密切联系和战略重要性，并在必要时获得平安不动产的有力支持。平安不动产将保持向其提供支持的能力，其“Baa2”发行人评级和展望稳定反映了这一点。

  如果(1)其独立信用质量显著改善，表现在更稳定现金流，投资组合业务更广泛和地域更多样化，以及(2)母公司支持的可能性增加，则穆迪可能上调其评级。

  该公司独立信用质量改善的迹象包括：其预期的基于市值的杠杆率持续下降到35%以下，(运营现金流+利息)/利息之比持续上升到3.0 -3.5倍以上。

  另一方面，如果(1)来自母公司支持的可能性降低;(2)母公司对其股权持有比例明显下降;或(3)平安不动产独立信用质量恶化(表现为其投资组合的质量或其所投资项目的现金流恶化)，则穆迪可能下调平安不动产的评级。

  该公司独立信用质量恶化的迹象包括：其预期的基于市值的杠杆率持续上升到45%-50%以上，或其(运营现金流+利息)/利息之比持续下降到2.0倍以下。

  平安不动产资本的评级可能会上调，如果平安不动产评级上调且母公司支持的可能性增加，以及平安不动产资本的独立信用质量可通过更稳定的现金流，以及更大规模和多样性投资组合来获得显著提高。

  平安不动产资本独立信用质量持续改善的迹象包括：其预期的基于市值的杠杆率降至50%-55%以下，或其(运营现金流+利息)/利息之比上升至1.5倍-2.0倍以上。

  如果平安不动产评级下调，或者平安不动产对平安不动产资本的支持减少(表现为平安不动产对平安不动产资本的持股减少，或者平安不动产资本的战略重要性降低)，则平安不动产资本的评级可能会下调。如果平安不动产资本的独立信用质量恶化(表现为其投资组合的质量或所投资项目的现金流恶化)，则该公司的评级也可能被下调。

  平安不动产资本的独立信用质量恶化的迹象包括：其预期的基于市值的杠杆率持续上升到70%-75%以上，或其(运营现金流+利息)/利息之比持续下降到0.5倍以下。

  发行人概况

  平安不动产资本成立于2013年12月，是一家根据中国香港特区法律注册的有限责任公司。它是平安不动产的全资子公司，为平安不动产在境外投资控股和融资的主要海外子公司。