华润置地：重足而立丨国之大者(58)-乐居财经

华润置地：重足而立丨国之大者(58)

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 乐居财经研究院张林霞 7.6w阅读 2022-06-14 21:27

编者按：地产折叠时代，有一股力量成为中流砥柱。它们，或冲锋于拍地现场，或江湖救急，成了“白衣骑士”；它们是低调潜行的地产国企，它们成长的密码是什么？从2月9日起，乐居财经联合乐居财经研究院，推出2022年度策划③——《国之大者：2022年国企地产巡礼系列》，将陆续推出百家国企地产商的成长故事

文/乐居财经研究院张林霞

华润置地了开启新一轮组织调整。对城市公司进行整合，其中华东大区整合为6大城市公司，调整后，华东大区下设6个城市公司：上海片区公司、南京片区公司、杭州片区公司、合肥片区公司、苏州片区公司、宁波片区公司。

6个城市公司均设立11个标准部门，包括投资、运营、开发、设计、合约、工程、安全、营销、客关、人事行政、财务等。上海、南京、杭州公司另设一个非标准部门，为公建管理部。此外，部分城市总经理由于城市被合并，变成了项目公司总经理，但内部职级没变。

华润置地通过推动城市公司的合并，来整合提升城市公司效能，加强区域深耕能力。

稳健增长

2021年，华润置地的持有性资产达到2175亿元，首次突破两千亿，为华润置地贡献了174亿元的营业收入。购物中心2021年的零售额达到1072亿元，增长45%。

华润置地的持有性资产营收在总营收的占比已经上升至超8%，能够做到这样的房企在行业中并不多，可以说如今持有性资产在很大程度上能够抵消住宅去化的困难，为房企贡献不少的业绩收入。

华润置地2021年年报显示，全年综合营业额为人民币2121.1亿元，按年增长18.1%。其中，开发物业营业额为人民币1838.6亿元，按年增长17.0%；投资物业（包括酒店经营）租金收入为人民币174.3亿元，按年增长36.3%。

2021年，华润置地归母净利润324.01亿元，同比增7.89%；扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利人民币266.0亿元，同比增10.2%；计入投资物业评估增值后的股东应占溢利人民币324.01亿元，同比增8.7%。全年结算面积1,476万平方米，按年增加41.5%。

据企查查，华润置地共有3家对外投资公司，其中租赁和商务服务业占到2家，另外，华润万象生活有限公司也是由华润置地控股。从省份分布来看，华润置地的3家全资公司分别在上海、深圳、嘉兴。

双轮驱动

华润置地不同于其他房企的地方在于，它的眼光更加长远，从2004年深圳的第一座万象城起步做商业，首创都市综合体概念，此后，“住宅开发+投资物业”一直是它的商业模式，到现在将近二十年。经营性资产的运营已经融入华润置地，成为它的一部分。

目前，华润置地在中国商业综合实力中，排名第一。

同时，投资物业能够拉动华润置地整体的毛利率。2021年该公司投资物业(包括酒店经营)毛利率达到68.2%。

业绩会上，华润置地管理层表示，接下来会持续把握商业资产发展的机会窗口，尤其是会提升购物中心资产规模。按照计划，2022年华润置地购物中心将开业12个，年末在营购物中心数量达到66个，有望在2025年将达到100个，总面积1200万平方米。

2021年，华润置地持有的现金达1087亿元，除去受银行限制的部分，可灵活支配的现金还有1068亿元。净有息负债率仅30%，去年加权融资成本3.71%，是行业最低之一。

商业地产方面，华润置地一年光租金收入达174亿元，同比增36%。

此外，在业绩会上，华润置地还表示，已经储备了400亿元并购贷，可以随时启动。

充足的现金流可以让华润置地更有实力去打造优质的产品，优质的产品更受市场的认可，这使得去化回款变得更快，由此形成一个良性循环。

截至2021年年末，华润置地融资成本为3.71%，较上一年再降0.37个百分点，这一数字仍能排入中国房企融资成本最低前三甲。龙湖集团是中国融资成本最低的民营房企，平均借贷成本仍为4.14%。与华润置地同为央企的中海、保利，2021年上半年融资成本在3.6%-3.7%之间，是融资成本最低的两家房企。

目前标普、穆迪及惠誉三家国际评级机构维持了华润置地Baa1/BBB+投资级信用评级。

聚焦城市群

2021年财报显示，华润置地坚持稳健的投资策略，聚焦四大国家战略区域及一二线高能级城市。年内，新获取项目61个，新增权益土地储备1,107万平方米。其中，一二线城市投资占比90%，并重点在杭州、南京、重庆、长沙、郑州等地获取多个城市级TOD商业综合体项目。

截至2021年底，华润置地持有的总土地储备6873万平方米，其中开发销售型业务土储位于一二线城市的面积占比70%，投资物业位于一二线城市的面积占比85%。大量优质的土地，对于华润置地未来的发展来说无疑是非常利好的。

此外在2021年业绩会上，管理层还表示华润置地今年销售资源5278亿元，其中去年底库存有2200多亿元，新增资源3000亿元。这些可售资源90%以上分布在一二线高能级城市。

华润置地对于自身高质量的发展要求，为其自身的赢得了更多的利润，2021年，华润置地营收2121亿元；净利润324亿元，净利润率达15.3%，净利润增长8.7%；核心净利润266亿元，增长10.2%。相比于很多头部房企只有10%左右的净利润率，华润置地的已经领先。

但是，华润置地2021年的毛利率连同行业一起有所下降，2021年毛利率27%，但是相对于大部分房企，已经算是不错的了。

责任编辑：张帆

来源：乐居财经研究院

作者：张林霞

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