产城洞见丨香港REITs开始“抢”北京核心写字楼了
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克而瑞产城研究
克而瑞资管
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2022-06-23 18:16
原创 | 克而瑞资管
编辑 | 克而瑞产城发展部
导 读：
2022年大宗资产交易延续了2021年的势头。一线都市圈和全国性枢纽城市核心商务区写字楼、核心商圈零售物业持续收到市场的追捧。
在此市场态势下，亚洲市值最大房地产投资信托基金（REITs）领展房托明确提出希望将其它地区（尤其是中国内地）物业的占比提升到20%，而头部房地产投资信托基金（REITs）招商局商业房托也积极入市，以收购形式将集团内部优质资产装入资产包，以其进一步提升盈利水平。
克而瑞资管认为，利率的持续宽松、优质物业的相对缺失所导致的“资产荒”使得一线城市优质商办资产投资的拐点已经到来。
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一线城市优质办公丰富REITs资产组合
6月13日，香港REITs市场上市的房地产投资信托基金招商局商业房托（下称招商房托）发布公告称向招商蛇口收购SA Venice Ⅰ 51%的股权，该公司间接持有北京招商局航华科贸中心若干物业的91%股权，交易对价约人民币13.4亿元。
收购后，招商房托的总资产将超过人民币100亿元，持有物业数量增加至六处。
这是自2019年12月招商房托香港成功上市以来，母公司招商蛇口首次向REIT注入资产，也是招商房托首次走出大湾区，引入大湾区外资产。
此次交易对价13.41亿元，协定物业价值较于2022年3月31日评估价值折让约1.1%。
目标物业招商局航华科贸中心位于北京市朝阳区建国路，属首都的核心区域，包括位于北京市朝阳区建国路108号、108A号、108B号、110号、112号、116号、118号、118A号及118B号的名为招商局航华科贸中心发展项目的单位。
目标物业楼面面积4.84万㎡，可租赁面积4.08万㎡。按公告披露数据计算，项目今年3月31日出租率66.4%，平均月租金326.84元/㎡，按此基准计算，每年租金收入约为1.06亿元，按招商房托收购后持有46.41%权益计算，交易完成后项目每年将为招商房托新增近5000万租金收入。
招商房托19年12月上市后恰逢疫情，市场压力下2021年REIT收入、物业收入净额实现双增长，2021年全年营业收入人民币4.328亿元，同比增长16.9%，物业收入净额人民币3.2亿元，同比增长16.9%。
从市场表现来看，招商房托年内行情略有起伏，最新收盘价（6月18日）2.5港元，距19年IPO时的发行定价3.42港元仍有较大差距。按当前市值与其持有的资产价值相比，招商房托仍有30%的折价。而当前香港REITs市场表现较好的REIT如亚洲市值最大的房地产投资信托基金领展房托，与疫情前相比行情已基本修复，当前仅折价不到10%。
此次母公司招商蛇口北京核心区资产的注入不仅可丰富REIT资产组合配置，更可带动REIT行情的进一步修复。
一线城市商办投资拐点已到
5月25日，国务院办公厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，提出要统筹盘活存量和改扩建有机结合的项目资产，鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市，积极探索通过资产证券化等市场化方式盘活存量资产。
向市场发行CMBS、类REITs等证券化产品融资不仅成为企业融资渠道的重要组成部分还为企业成功打通了“投、融、管、退”的最后一公里。
2016-2022年（截至5月底）不动产证券化产品融资超百亿规模的城市共有10个，其中，北京、上海资产融资规模接近1500亿元，底层资产以办公为主。北上办公租赁市场坚实的价格和出租率成为证券化产品发行有力的支撑。
虽然此次招商房托是从母公司承接资产，但从近期大宗交易市场来看，一线城市资产依然占据主力。
2022年前5个月，内地32城大宗物业成交总额846亿元，一线城市成交总额约473亿元占比55.9%位居首位，今年以来一直保持在50%以上。上海为内地大宗成交最为活跃的城市，今年至今大宗物业成交总额高达332亿，占比近四成。
值得关注的是，今年成交的大宗物业中不乏多个明星资产，如上海外滩金融中心、绿地创驿大厦、西岸国际人工智能中心等。
从经营的稳定性看，位于一线城市特别是北京上海的优质办公资产即使在市场下行期仍表现出较强的韧性，从投资的回报看，北上办公物业的保值增值性较高领先于内地整体市场。
2019年以来企业不动产证券化进入快车道，连年发行规模超千亿，2021年企业不动产证券化融资规模更是达到1600亿元。2020年以来，以一线城市不动产项目作为底层资产发行的证券化产品（含CMBS、类REITs等）占比持续走高，2022年（1-5月）已攀升至62%。
一线办公资产投资价值持续显现
1.一线办公资产投资市场最活跃
近年来办公/研发办公一直为大宗交易市场成交金额占比最高的业态，2020年以来占比总成交额区间的4-5成区间，而内地办公大宗成交最为活跃的市场聚焦于一线城市，2021年其占比高达7成以上。
2、一线办公投资仍在上行期
从一线城市办公成交的纵向对比看，其办公成交规模仍处于上行趋势中，2021全年成交额达1055.6亿元同比2020上升24.1%，2022年以来北上深受疫情影响程度不一，但前5月办公大宗成交额仍同比小幅上升3.9%。
3、一线城市办公物业保值增值潜力更足
一线城市的办公资产受资本市场的持续关注度高一方面因为其具备保值增值性相较众多资产而言更高，在整体大环境的下行期，其资产较低的溢价叠加一线城市办公市场韧性强可率先反弹的预期，不少优质资产仍持续受到资本关注，如复星国际在房企加速兜售资产的时期于3月仍以63.4亿元回购其标杆项目上海外滩金融中心BFC的50%股权。
市场表现来看，2022年一季度一线城市甲级办公的平均租金远高于重点二线城市，且一线城市的空置率近年来较为稳定在10%-20%区间，而二线城市的空置率则较高在20%-30%甚至以上。疫情反复和经济下行期，一线城市韧性更强，2021全年北上深净吸纳量均破百万方创单年历史新高。
4、一线办公资产流动性更佳
另一方面，较高的流通性也是一线办公资产的核心竞争优势。从交易金额来看，22年前5月一线城市办公资产的交易金额达到300.1亿元，而同期重点二线城市的成交总额仅为25.8亿元。从成交宗数来看，一线成交宗数达21宗，二线仅有6宗。
其中位于上海浦东即将竣工的绿地创驿大厦21年12月作价30亿元以股权形式转让给公司股东上海地产和上海城投，仅时隔3月后，浙商银行便以30.3亿元收购该标的作为上海机构的办公物业，此类收购也代表了一批目前现金流充足、发展势头良好的企业，围绕一线城市拿地自建亦或购置楼宇仍为企业战略的重点方向。
INDUSTRY TREND REVIEWS
行业趋势观点
政策的持续改善，优质办公物业的入市，使得商办资产投资进入“抄底期”。在投资和出售意愿均有所提升的环境下，预计市场交易规模将持续扩大。
同时，货币的持续宽松，使得一线城市的资本化率水平也有望持续走低，从而带动物业未来估值的进一步走高。
文章来源：克而瑞资管
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来源：克而瑞产城研究
作者：克而瑞资管
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