文/乐居财经 邓鑫妮

  十来平方的车位里，也有大生意。

  前些日子，一起发生在深圳宝能公馆的车位纠纷事件引发社会关注。“车多位少”的问题由来已久，深圳市民苦车位久矣。

  深圳车位禁止出售属于个例，在全国大部分城市，这仍是一项不错的生意。

  “在深圳生活，停车就一个字：难！”恒好停集团创始人唐学斌对此深有感触，一个“难”字，激发了做车位生意的灵感。

  创建恒好停之前，唐学斌早已是物管行业的老手，二十多年的经验沉淀，给了他跨界创业的信心。

  值得一提的是，很多物企在做物管的时候，顺道就把车位生意给包揽了。

  背靠房地产的物业公司，手上总能拿到一些开发商的停车位资源，中海物业（02669.HK）就是其中之一。

  2018年下半年，中海物业开始涉足车位买卖业务，该业务营收成果显著，盈利能力也不低。

  然而中海物业体量庞大，车位生意在总营收中并不能掀起多大浪花，对于毛利率的提升也只是杯水车薪，拉不住整体下跌的趋势。

  车位“中间商”

  车位买卖业务，说白了是一个倒手赚差价的事情。中海物业不生产停车位，其主要从关联方购买。

  2019年10月，中海物业与中国海外发展签订了一份为期三年的框架协议：即中海物业可以不时就收购停车位与中国海外发展集团订立交易。

  连年购买，中海物业的存货连续创新高。2021年，中海物业需就收购停车位向中国海外发展集团支付约4.5亿港元，到了年底，存货已经达到9.35亿港元。

  “加速车位销售进度是重点工作之一。”在2021年的中海物业经济运行分析会上，董事局主席张贵清表态道。

  2021年全年，中海物业总计出售了2067个车位，较2020年的164个激增了1903个。

  中海物业在停车位买卖业务上颇费了一番心思，花钱更是毫不手软。

  收并购动作不多，或许是许多人对中海物业外拓的印象。确实，背靠着家大业大的中海集团，中海物业自身的规模又已经达到2.6亿方，单纯从规模出发的收并购确实少见。

  不过翻看前几年的记录就会发现，中海物业为了开拓停车位买卖业务，可谓一掷千金。2018年，中海物业斥资2亿元从关联方手中盘下3345个停车位，随后几年继续通过框架协议购买。

  2018年7月，中海物业全资附属公司深圳兴海收购青岛中海及大连中海合共244个停车位的使用权，代价分别为约1050万元和1520万元。

  同年的11月，又与中国海外发展的附属公司订立停车位协议。据此，中海物业受让位于上海及广州的合共3101个停车位使用权，总代价为约1.828亿元。

  突击收购的效果显著，2019年，停车位买卖业务首次出现在中海物业的财报中，第一年就带了960万港元的收入。彼时，该业务利润430万港元，毛利率达到44.6%，高于中海物业“物业管理服务”和“增值服务”的毛利率水平。

  停车位买卖的收入一路高歌猛进，2020年收入1930万港元，2021年已经跃至2.3亿港元，同比分别增长101%和1095.8%。

  收入激增，但停车位买卖业务的盈利能力却阴晴不定，2020年便面临“腰斩”。眼下，中海物业停车位买卖的利润率离2019年超40%的水平还有一定距离。

  2020年和2021年，停车位买卖业务的利润分别为510万港元和6490万港元，利润率分别是26.4%和28.1%。

  毛利率五连降

  初入车位生意，确实为中海物业注入了新的活力，但是其营收大头始终在物业管理服务，车位买卖冲业绩，到底靠谱吗？

  2021年报显示，中海物业年内实现营收94.42亿港元，同比增长44.3%；录得毛利16.42亿港元，同比增长37.3%；年内利润9.87亿元，同比增长40.6%；公司股东应占利润9.84亿港元，同比增长40.5%。

  放眼望去，一片涨势。但是藏在增收背后的“顽疾”，也不可忽视，首当其冲的是毛利率持续降低，而净利率也一改过去几年的增长局面，2021年调转直下。

  “公司毛利率在过去几年确实一直呈现下滑的态势，去年下半年比上半年有所扭转，整体来讲2021年比2020年还是处在下滑。”管理层坦言道。

  中海物业的低毛利之困，不是一朝一夕的事情。2021年，其毛利率下滑至17.4%，这是自2016年之后，中海物业毛利率的五连跌，创下的近六年来最低毛利率数值。

  近六年时间里，中海物业毛利率已经跌去7.43个百分点。2016年—2020年，整体毛利率分别为24.82%、23.9%、20.43%、19.95%、18.3%。

  中海物业的净利率水平不算高，所幸多年来稳步增长，但2021年却隐隐下滑。期内，中海物业净利率10.45%，较上一年下跌0.36个百分点。2017年-2020年，其净利率分别为9.15%、9.78%、9.96%、10.81%。

  毛利率和净利率双双下滑，盈利水平相对较好的停车位买卖业务也带不动庞大的物管和增值服务。

  中海物业划分出了四个业务板块，分别为物业管理服务、非住户增值服务、住户增值服务和停车位买卖业务，前三项业务占了总收入的97.56%。

  截至2021年末，中海物业的物管服务实现收入66.1亿港元，占比70.02%，为第一大收入；其次是非住户增值服务，收入17.9亿港元，占比18.95%；住户增值服务收入8.1亿港元，占比8.59%；停车位买卖业务营收2.3亿港元，占比2.44%。

  过去一年，中海物业三个主要的业务板块，物业管理服务、住户增值服务和非住户增值服务的毛利率全线下跌。而财报中并未公布停车位买卖业务的毛利率，即便还维持着2019年44%的水平，占比不到一成的收入仍无法挡住下滑的趋势。