乐居财经 6月24日，中诚信亚太发布研报，维持方圆房地产发展有限公司(“方圆地产”)的长期信用评级及高级无抵押债务评级为Bg+，评级展望为稳定。

  方圆地产的长期信用评级为Bg+，中诚信亚太肯定了以下因素包括(1)公司在广东省的知名品牌及经营记录;(2)毛利率良好，城市更新项目成本相对较低;(3)足够的流动性。

  同时，该评级也关注到以下因素包括(1)经营规模较小;(2)地域集中度较高，存在低线城市的风险敞口，可能会增加其销售波动性;(3)债务杠杆一般，获取低成本融资渠道有限。

  公司概况

  方圆地产成立于1995年10月，总部位于广州，前身为广州市荣兴房地产开发有限公司，公司专注于广东省中高端住宅物业和高端商业物业的开发。截至 2021 年 12 月 31 日，公司拥有 53 个物业项目，合計土地储备 370 万平方米，预计可售价值达504 亿元。方明先生为方圆地产的创始人及最终控制人，通过方圆国际投资集团有限公司间接持有公司100%的股权。

  评级因素

  正面因素

  在广东省的知名品牌及经营往绩。自1995年成立以来，方圆地产已涉足广东省住宅物业开发二十余载。公司在广东省尤其是广州市内建立了良好的品牌认知度及多元的产品线。同时，公司对其核心市场熟悉，并与业务合作伙伴保持着良好的关系。

  毛利率良好，城市更新项目成本相对较低。我们认为，方圆地产的城市更新项目具有较低的土地成本，与普遍国内房企相比可以维持较高的毛利率。2021年公司毛利率为28.3%。然而，受限于较弱的合约销售和市场复苏的不确定性，我们预计公司未来12至18个月的整体盈利能力将相对较弱。

  足够的流动性。截至 2021 年 12 月 31 日，方圆地产持有非受限现金47亿元，能够覆盖其11亿元的短期债务和9.18亿元将于2022年12月可回售的境内债券。得益于公司在2021年进行美元债券再融资，降低了其流动性压力。虽然方圆地产需要将部分现金回款存在项目层面以支持其日常运营，但我们预计公司将有足够的财务资源在短期内偿还其承诺的运营支出和到期债务。

  关注因素

  经营规模小，合同销售额下降。方圆地产在合约销售方面的经营规模相对较小，其销售业绩受到当地房地产市场严格的监管措施以及其在广州的城市更新项目推迟启动的影响。2021年，公司实现总合约销售额122亿元，同比下降27.1%。

  地域集中度较高，存在低线城市的风险敞口。方圆地产的业务高度集中在广东省，受当地经济或监管变化的风险较大，增加其合约销售的波动。截至2021年12月31日，广东省占公司土地储备货值的 63.2%，广州市占其土地储备货值的35.2%。

  债务杠杆一般，获取低成本融资渠道有限。方圆地产2021年末总债务141亿元，较2020年末增长13.1%。公司净负债率从2020年底的60.8%上升至2021年底73.2%。鉴于公司对业务扩张的适度计划以及债务管理的良好记录，我们预计其债务杠杆将保持相对平稳。

  获取低成本融资渠道有限。在目前融资环境较紧张的情况下，我们预计公司主要依靠持有的现金和销售回款等内部资源来支付现金支出。公司相对较小的经营规模和非上市资质也使公司在获得低成本资金方面处于劣势，从而限制了其评级。

  评级展望

  方圆地产的评级展望为稳定，反映我们预计公司将在未来12个月在广州省保持较强的市场地位及维持足够的流动性。

  可能触发评级上调因素

  潜在的评级上调因素包括(1)合约销售额显著增长;(2)地域多元化增加;(3)信用指标改善，比如EBIT 利息覆盖率保持在 3倍以上和净资产负债率持续低于50%以下。

  可能触发评级下调因素

  潜在的评级下调因素包括(1)合约销售额下滑;(2)加速债务驱动的土地收购，导致其杠杆率大幅上升;(3)信用指标恶化及流动性减弱。