地产评级凉了

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  进深News 曾树佳 10.0w阅读 2022-06-29 09:04

文/乐居财经 曾树佳

6月将尽,房企又迎来了上交年中答卷的关键节点。但在这个节骨眼上,国际评级机构释放出的评级报告,仍在搅动着舆论的波澜。

6月28日,穆迪将远洋集团的“Baa3”发行人评级列入评级下调观察名单。该评级机构表示,如果评估远洋的合同销售额和财务指标在短期内不太可能改善,可能会下调该公司评级。

而近来,海伦堡、碧桂园等一批房企,均被三大评级机构之一的穆迪,调低了评级。海伦堡见状不淡定了,它直呼“不解与失望”,并晒出自己的流动性数据,宣布申请退出评级行列;碧桂园则直接提前回购了一笔4.11亿美元票据,给予了回击。

这是眼下房企与评级机构之间,互相博弈的缩影。

自去年下半年以来,标普、惠誉、穆迪基于对国内收紧的地产环境,陆续对多家房企进行评级下调、展望负面,高达250余次。部分地产商或不太认同,或难以承受重压,都主动申请放弃评级,以作权宜之计。

但这也意味着,他们放弃了在公开市场发债融资的机会,非同小可。

房企“撤评”的背后,是经过多层深思熟虑的。行业下行之际,他们原本就承受着较大的流动性压力,若是加上评级带来的负面“飓风”,确实有点难以招架。

于是他们干脆先发制人,主动放弃评级,以免被负面舆情弄得焦头烂额。大不了等到春暖花开、走出困境的时候,再重启评级,引入融资。目前这招“趋利避害”的举措,广受上市地产公司的追捧。

评级撤销潮

站在悬崖边上的地产商豁出去了。自去年以来,越来越多的房企对标普、惠誉、穆迪等国际评级机构,提出撤销、退出评级的申请,而评级机构也如其所愿,表示不再对他们的经营境况,进行评判。

据乐居财经不完全统计,已有新力、祥生、佳兆业、奥园、雅居乐、融创、龙光、华夏幸福、绿地、花样年、世茂、中梁、鑫苑置业等近30家房企,主动申请取消评级。

其中的前后操作几乎千篇一律。

先是评级机构宣布,下调某房企长期发行人信用评级、高级无抵押票据评级等,甚至列入负面信用观察名单。这一发声,相关房企在市场上的负面消息便不断发酵,他们或不认同评级,或难以承受重压,便干脆放弃评级,落得耳根清净。

之所以会出现这种情况,是因为随着调控的深入,出险房企不断增多,标普、惠誉、穆迪等,对国内地产的前景,产生了持续悲观的预期。

直至今年5月初,穆迪还发布报告称,中国房地产市场2022年销售仍将保持疲弱,支持性政策发挥效果仍需时间。因此它对行业展望为负面,反映合约销售乏力且融资环境偏紧。

其预计,2022年全国合约销售额将下降10%至15%,下降的主要原因是销售面积持续减少,但2022年下半年合约销售额降幅预计将收窄。信贷环境偏紧之下,销售下滑将继续使开发商流动性承压。

基于这种判断,评级机构常常挥舞着镰刀,不断“砍低”地产商的评级,有时候一扫一大片,令市场风声鹤唳。据不完全统计,2021年下半年地产下行以来,三大国际评级机构,接连下调受评房企评级或展望达250余次

尤其是穆迪,过去9个月,其对发行高收益债券的中国房地产开发商,进行了 91 次降级,创下新记录。相比之下,截至2020年12月底的过去十年,穆迪仅对此类公司进行了56次降级。

尤记得去年10月,一个月内便有29家房企遭穆迪的“狙击”,其中18日、19日集中下调高达20家,包括富力、佳兆业、禹洲集团、建业地产、阳光城等,市场一下炸开了锅。

今年上半年,这种评级下调的情况仍在继续,推动着第二季度房企取消评级的高潮。行业下行,房企们原本就承受着较大的流动性压力,若是加上评级带来的负面“飓风”,确实有点难以招架。

评判与辩驳

6月20日,穆迪宣布将海伦堡发行人评级从B2下调至Caa1,债项评级由B3下调至Caa2,展望为负面。

穆迪给出的理由是,海伦堡运营能力减弱,融资渠道受限,未来12-18个月内债务到期规模庞大。在融资紧张的环境下,该公司解决再融资需求的能力,存在不确定性。

海伦堡略显“委屈”,直言“深感不解与失望”,认为该评级并不符合实际。就在三天前,它刚刚连本带息,提前偿还了一笔8.63亿元的公司债券,向外界展示了一下公司较好的流动性。

它还披露了自身的造血能力,表示其今年1-5月的销售回款,实现了逆势上升,较去年同期增加3%;预计核心业务持续的现金流入,将足以支持其财务及运营需求。公司另有200亿元的银行未动用授信额度,短债压力不大。

但穆迪对这些辩白的数据,并不买账。于是海伦堡一怒之下,主动申请撤销了此次评级。

碧桂园与海伦堡深有同感。因为与此同时,穆迪也将碧桂园高级无抵押评级调至 Ba1,授予 Ba1 的企业家族评级(CFR)。碧桂园瞬间从投资级,跌落到垃圾级,这对于这家在暴雷潮中尚属平稳的民企来说,显然是难以接受的。

不过,穆迪也承认,它只是基于行业层面而做出的评级调整,因为行业销售及融资环境改善速度不及预期,将会对房企造成难以估量的影响。至于碧桂园目前稳定的经营情况和财务状况,穆迪并没有否定。

“躺枪”的碧桂园感到很惊诧,它随后提前回购了4.11亿美元票据,将年内唯一一笔需要兑付的美元债从账上消除,作为对穆迪的回应。

更早前的建业,也对评级机构颇有微词。

4月4日,穆迪宣布将建业地产及其附属公司的发行人评级,从B1下调至B3。它认为,建业地产的现金水平降低,资本市场资金获取能力减弱。评级下调反映了建业的流动性减弱和再融资风险增加。

两天后,建业同样发出了“深感失望”的感叹,它在公告宣称,“穆迪没有充分了解公司的再融资及还款计划,以及积极开拓新融资管道的举措,公司正在申请撤销评级,及不会对穆迪进一步的资料作出回应。”

从后来建业卖华谊兄弟电影小镇和“只有河南”两个文旅项目给国资,并引入河南铁投实现“染红”的一揽子纾困计划来看,它对于自身流动性的缓解方案,确实筹谋已久,因此其表示穆迪对其缺乏了解,并非虚言。

随着政策持续收紧和市场下行,企业融资整体上受到较大制约,加之疫情之下,销售困难加剧,房企现金流风险加大,穆迪、惠誉、标普等评级机构,往往基于对国内地产行业的悲观预测,去审视各家地产商的境况。

在这场“无差别”的评级下调中,个别房企确实有被过度看空的可能性。

评级机构说房企前景不明,房企说评级机构过度悲观、评判偏颇,他们都有各自的考量标准,并没有铁定的孰是孰非。结论如何,还需要时间去验证。

放弃融资“凭证”

信用评级是一种“公信力产品”,信用评级机构被视为国际货币金融体系中至关重要的枢纽之一,掌控着全球债券市场和资本市场的定价权。

在市场经济中,诚信是基石,尤其在金融、虚拟经济领域,信用话语权有着决定作用。因此,随着金融市场的发展,信用评级的“看门人”作用日益凸显。

一直以来,投资者们对三大评级机构奉若神明,市场上没有经过它们认证的债券几乎无人问津。三大评级机构每一个信用评级,也都意味着房企发行外债的利率水平。

比如,龙湖集团2019年9月发行的一笔8.5亿美元债券,10年期,息票率仅为3.89%。而同年上市的美元债,当代置业3.5亿美元债券,利率高达15.5%,创下近年来内资房企境外融资的最高成本。

评级机构一般会根据行业环境和企业基本面,对房企做出评判。地产景气的时候,房企们在大环境下顺风顺水,容易拿到正面的评级,以此博取投资者、购房者的青睐。

当下则不同,大多评级报告一经发布,就犹如一纸审判,将房企推向深渊,任后者如何辩驳与对抗,都略显苍白无力。眼见评级机构掐着企业的融资命脉,影响巨大,地产商避之唯恐不及。

不过,评级报告就犹如一张融资凭证,他们是出于怎样的考量,才会如此果断放弃,退出评级行列?

IPG首席经济学家柏文喜对乐居财经分析到:“放弃评级,意味着放弃在公开市场发债融资的机会,这本来也是当今的企业在现实情况下无法实现的事情,放弃评级也就等于减轻了为维护评级的负担。”

也就是说,融资渠道收窄,部分房企为处理到期债务,也无暇他顾,他们已无大可能开启境外融资,评级的实质作用有所降低。在这种情况下,时不时出炉的评级报告,还像一把利刃,直击房企脆弱的神经,让他们焦头烂额。

于是房企们干脆“破罐子破摔”,避开喧嚣,以免被负面舆论进一步击中。大不了等到春暖花开、走出困境的时候,再重启评级,引入融资。目前这招“趋利避害”的举措,广受上市公司的追捧。

庆幸的是,目前楼市松绑、融资渐宽,政策的传导已初见成效,后续必然迎来行业的上扬。对于房企来说,就看能不能挺过黎明前的黑暗了。



来源:进深News

作者:曾树佳

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