文/乐居财经 杨倩

  “短期市场已触底，恢复是一个缓慢温和的过程。”

  2022年房企“期中考”的前两天，郁亮给出了市场触底的预判，但因为万科给行业敲响过太多次警钟，忽而急转唱多，大多数人是半信半疑。直到6月30日晚间，房企上半年销售额大排名放榜，这一论调得到了些许印证。

  据克而瑞发布的《2022年1-6月中国房地产企业销售榜TOP100》，碧桂园、保利发展、万科、中海地产、华润置地、招商蛇口、融创中国、金地集团、龙湖集团、绿城中国进入TOP10。

  由于规模房企积极推盘及营销去化，加速冲刺半年度业绩，TOP100房企实现销售操盘金额7329.7亿元，单月业绩规模环比大幅增长61.2%，同比跌幅收窄至43%左右。

  触底反弹，不仅是在销售端。2022上半年，房企在市值、融资等方面也有回暖的苗头。

  “挤水分”的房企们

  从数据上看，6月是上半年的转折点。但在置业顾问眼中，楼市回暖的迹象要更早一些。

  4月29日，中共中央政治局会议指出：“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。”

  “有好几政策敏感度高的客户，当天晚上就打电话来预约看房”置业顾问张明回忆道，他服务的项目是南京龙湖宸阅府。项目在南京南站附近，300米外有地铁，学校、商业配套一应俱全，但此前开盘时，到访的客户并不多。

  他接触的大多数改善型客户，大家在南京各大楼盘来回看，也不着急下手，对楼市始终是观望的态度。中央定调后，南京迅速出台政策，首套房贷款利率最低4.25%，限购松绑，释放出更多购房需求。

  随着政策刺激，售楼处变得越来越热闹，以前整个售场一天只有零星的几组客户到访，现在张明一个人每天就要接待六七组客户，购房者下手也更加果断。5月份，张明的成交量是8套，而6月刚过半，他已经卖掉了7套房子。

  龙湖宸阅府的相关数据显示，截至到6月19日，项目到访量超过1500组，日均到访量约80租，成交额已经达到3亿元。

  反映在数据上，6月份多家房企销售额增速较快，克而瑞榜单显示，有15家房企销售额环比增速超过60%，包括龙湖集团、仁恒置地、招商蛇口等。这其中，龙湖最为特殊。

  与其他14家房企不同，龙湖的环比数据来自权益销售额，这是挤掉“水分”之后实现的更为真实、有效的增长。6月，龙湖集团权益销售额环比增速约69%，相比5月的23%，增速提升超过一倍。

  2022年以来，龙湖抛弃了过往的“合同销售”口径，而是加上了“归属股东权益”的定语。在此前，房企们纷纷以全口径进行业绩公告，将集团连同合营、联营公司的所有项目均计入业绩，而没有披露股权占比及是否操盘等具体信息，水分较大。

  权益销售额则是以企业股权占比为口径，能够较为真实反映企业的资金运用水平，更有参考意义。这或许是“奉行长期主义”的龙湖想要传达的信号，更强调有质量的增长和有回款的签约。

  在龙湖之后，如中交、阳光城、龙光等房企也加入到“权益销售”数据的行列，呈现出更为真实的一面。

  五家房企稳居市值第一梯队

  2022年以来，房地产行业陆续释放出复苏信号，多部委的集中表态提振了行业信心，各地楼市松绑政策也层出不穷，一度被看空的房地产开发行业呈现触底反弹趋势。

  据乐居财经统计，2022上半年，188家上市房企中，中交地产、天保基建市值实现翻倍，此外，滨江集团、信达地产、建发股份、深深房A、新华联、越秀地产、建发国际集团7家房企市值涨幅超过40%。

  市值在一定程度上反映了资本市场对企业目前经营状况的评估，以及对未来盈利前景的预判。截止2022年6月30日，房企市值排行TOP5分别是万科A、中国海外发展、华润置地、保利发展和龙湖集团。其中，万科的第一大股东是深圳国资，中海、华润、保利背靠实力强劲的央企集团，而龙湖是市值TOP5中唯一一家民营房企。

  数据显示，TOP5房企市值在1900亿~2400亿之间，每家房企与前一名差距仅在百余亿左右。但位居第5名的龙湖与排在第6名的招商蛇口之间，市值相差近900亿元，第一梯队和第二梯队拉开了一道“鸿沟”。这也意味着，在未来很长一段时间内，万科A、中国海外发展、华润置地、保利发展和龙湖集团将稳居市值TOP5位置，其他房企很难超越。

  高市值房企普遍是基本面优质、业绩增长稳健、财务安全壁垒较高的均好型房企，与国资、央企站在同一梯队的民营房企尤显珍贵。2021年，龙湖集团销售面积达到1708.9万平方米、合同销售额为2900.9亿元，分别同比增长5.7%、7.2%。受益于良好的销售情况，2021年龙湖集团营业收入达到2233.8亿元，归母核心净利润为224.4亿元，分别同比增长21.0%、20.1%。

  基于“开发+服务”双引擎战略，目前，在地产开发之外，龙湖集团商业运营、租赁住房、物业管理等业务均已跻身行业头部。2021年，龙湖集团实现经营性收入合计188亿元，同比增长39%，五年复合增长率为42%。

  除此之外，龙湖的债务结构可以算作是地产开发商中的"天花板"。截止2021年底，龙湖的综合借贷为1,920.7亿元。其中，一年内到期债务为145亿元，占总债务的比例为7.6%，长短债比高达12.16倍，在地产开发商中遥遥  领先。

  凭借长期主义的严苛自律，龙湖已连续六年成为绿档房企。截止2021年，净负债率进一步下降至46.7%，现金短债比达到6.11倍，剔除预收款后的资产负债率为67.4%。

  5月12日，《福布斯》发布“2022全球企业2000强”榜单，龙湖集团凭借在2021年营业收入、利润、资产、市值等多项指标的稳健增长，位居榜单第242位，实现连续12年上榜。

  优质房企融资开闸

  上半年，政策暖风频吹，房企融资环境有所改善，但国资央企与民营企业出现明显分化，前者优势尽显，后者大多较为艰难。

  目前，大多数民营房企所面临的现状是，被评级机构下调长期发行人信用评级、高级无抵押票据评级等，甚至列入负面信用观察名单。这让房企在市场上的负面消息不断发酵，他们或不认同评级，或难以承受重压，便干脆放弃评级，落得耳根清净。

  据乐居财经不完全统计，新力、祥生、佳兆业、奥园、雅居乐、融创、龙光、华夏幸福、绿地、花样年、世茂、中梁、鑫苑置业等近30家房企，主动申请取消评级。

  不过，仍有少数优质民营房企能够冲破评级“魔咒”，与国资、央企站在同一起跑线，于融资开闸后有所收获。

  据了解，凭借稳定的财务策略与持续的现金流，龙湖集团继续获得信用评级机构的认可，惠誉、穆迪、标普均分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级。截至目前，龙湖集团依然是唯一获得境内外全投资级评级的民营房企。

  2022年5月，监管机构为优秀民企境内发债保驾护航，龙湖集团被选定为示范房企，率先试水通过“债券发行+信用保护”的方案进行融资，民营企业融资渠道进一步打开。

  5月17日晚，龙湖供应链ABS“中信证券-联易融-信联1号2期供应链金融资产支持专项计划”成功发行，发行总规模4.02亿元，优先级资产支持证券利率3.50%，期限1年，为民营房企首单创设信用保护凭证，优先债项评级AAA级。

  随后，龙湖在上交所发布的“公开发行2022年公司债券（第二期）的发行公告”显示，拟公开发行不超过人民币180亿元(含180亿元)公司债券已获得证监会核准。5月20日消息，龙湖已成功发行5亿元公司债券，票面利率4%。

  最新消息线上，龙湖于7月1日成功发行2022年第三期境内公司债，发行规模17亿元，利率4.1%。机构数据显示，2022年上半年民营房企发债平均利率超过6%，典型房企融资规模同比下跌超5成。在行业整体融资环境并不乐观的背景下，龙湖再次以低成本获得融资，无疑给行业了注入一剂强心针。