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乐居新媒体 任时健 发自东莞

东莞有32个镇街，加一个松山湖园区，一般称之为33个镇街（园区）。

2022年7月4日凌晨后，除了莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区以外，其他28个镇不再限购！

这让人想起一个月前的佛山放宽限购。跟东莞一样，少部分核心城区仍限购，但放开了其他绝大部分区域。

一个月后，佛山统计，6月新房成交突破8000套，创年内新高。

今日是限购放松第一天，乐居新媒体问了一个开发商，得到答复是“无客”！当然这可能只是个别现象！

“莞七条”后供需已有明显回升

其实，这已是东莞5月以来第三次对楼市松绑。

5月1日，东莞恢复了个税购房政策，既认社保，也认个税。社保缴纳等允许断缴，不需要逐月连续缴纳。

5月14日，东莞进一步出台了“莞七条”政策，包括多孩家庭可新购一套住房、多证房认定为一套房、增值税5改2、限售3改2。

易居研究院智库中心研究总监严跃进说，此次东莞政策可以认为进入到（楼市松绑的）第三个阶段，即出现了分区放松限购的做法。

事实上，“莞七条”出台后，东莞楼市已表现比较积极，供需均出现了回升。据合富大数据显示，6月东莞一手住宅供应约46.8万㎡，成交约29.6万㎡，供需均创了年内新高。

但具体到各个区域，楼市分化比较严重。2022年上半年东莞新房供应主要集中在松山湖片区、滨海片区以及临深片区。主城区及东部产业园片区的新房供应量持续稀缺。

成交方面，热度主要集中在环城区的厚街、寮步，环松山湖的茶山、横沥以及环滨海湾新区的虎门等热点片区。其中，厚街上半年共成交1002套一手住宅，位居全市第一。

东莞二手房市场也有明显回温，新政后首周，东莞二手房网签量价齐升。上周（0516-0522）东莞二手住宅网签463套，环比增加约33%，创今年以来单周成交量最高纪录，成交均价21157元，环比上涨10%。

看上去，限购进一步放松，必然将对东莞楼市回暖起到进一步推动作用。

佛山6月新房成交突破8000套

6月2日晚，佛山限购放松，限购区域调整为禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道。自此，禅城南庄、石湾、张槎街道，南海大沥、里水镇，顺德陈村、北滘、乐从镇8个镇街不再限购！

第二天端午节，佛山楼市陷入某种“狂欢”，不好楼盘访客盈门，成交不错。

从数据看，松绑限购后的佛山6月终于有所回暖，新房成交首次年内突破了8000套。但是据乐居不完全统计，佛山2022年上半年新房网签35675套，签约面积390.49万㎡，仅为2021年同期的6成水平，也比受疫情黑天鹅冲击的2020年要少上1.2万套。

看佛山历史数据，2022年上半年网签套数，为近十二年第三低，仅次于2012年同期的25518套，2014年同期的32943套，与2011年同期的35864套基本持平，几乎重返十年前水平。分区域来看，顺德为唯一破万套的区域，达到了11315套，南海的9334套紧随其后，两者合计贡献了20649套，占比高达57.88%，而禅城、高明、三水等区相差无几，维持在四、五千套的水平。

据了解，6月佛山楼市里能看到一些广州买家的身影。佛山限购放松，又使得广州购买力可以继续向佛山临光板块辐射。

“按理，东莞也是享受深广需求外溢的城市，应该也会比较明显的复苏。”一位佛山资深媒体从业者这样说。

深圳投资客会回来吗？

佛山受益于广州购买力，东莞收益于深圳购买力，这毋须讳言。但细看两对关系还有明显的差异。

“前者自住多，后者投资为主。”深圳资深自媒体人侏罗纪分析。“广佛之间核心区距离近，而且地铁配套2010年就开通，全国最早的都市圈地铁。深莞之间到今天还不具备通勤可能，去买房的都是投资客！”

他介绍：“东莞现在最快的一条线是和深圳6号线对接，就是黄江和光明接驳，这两个都不是深圳的核心区。最重要的1条线是13号线，东莞松山湖和深圳科技园接驳，但归结要10年内。”

那深圳投资客会回到东莞吗？

广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉的回答是“只有当深圳楼市热起来，居民购房激情被激活起来了，在深圳没有购房资格，或购买力不足的居民，才会选择到东莞或大湾区其他城市购房。”

李的意思是“深圳是深莞惠楼市的发动机。现在，这个发动机比较寂静，这也是东莞连续两轮政策刺激后，楼市依然不温不火的主要原因。”

所以这一次放松限购后，估计也跟此前两次松绑一样。“目前，单靠东莞辖区内自身的购买力，不足以支撑起东莞的楼市。因为，东莞的房价也不低。什么时候深圳楼市有了起色，捂热了居民那颗心，大家要去买房了，才会给东莞楼市带来新鲜的血液。”李说。

如今深圳楼市正自顾不暇中。

“市场起不来！”东莞一个地产策划发朋友圈说“不是名额问题，不是限购问题，佛山也放开限购一段时间了，但是市场没有明显好转。是客户缺乏信心，都在观望，就像股票一样，追涨杀跌。目前市场下行信心比黄金重要。疫情下，个体户、公务员、大厂员工都受到了冲击，中层刚需大家是真没钱了。”

因此，东莞中原战略发展中心总经理车德锐建议房企千万不要真的收回折扣和优惠。“因为整体新房住宅库存去到425万平，消化周期高达26个月，去库存压力巨大，趁政策利好出台去库存出货才是明智之举，特别是塘厦凤岗这些临深区域。”他说。

另外，下半年还有38个新盘上市，共计约255万平的新增供应，加上库存425万平，总体供应达680万平，市场竞争非常激烈，加上大部分开发商业绩压力都压在下半年，出货意愿强烈。“所以我的判断下半年的楼市行情仍然是促销不断的行情。”他说。

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