文/乐居财经 徐酒眠

时间退回到去年1月，彼时，河北疫情反扑，正处在防控的关键时刻。在此背景下，耿建明携着他的第二个资本化平台荣万家（02146.HK），成为了2021年第一个成功在港上市的物企。

荣万家的敲钟祝捷仪式简化为纯线上，连铜锣的实物都没有，特别而低调。耿建明却并有借此抒发心情和感触，而是将聚光灯和话筒都给到了弟弟耿建富。

彼时，耿建富一身黑色西服，系着条纹领带，用略带着点乡音的声音，透过镜头向员工、投资人、股东和各中介机构，信心满满地畅想未来，好不风光。

然而，上市后的首次年度大考，荣万家不仅未能在考场铃打响之前按时“交卷”，还取消了派息。

经历人事动荡、更换核数师、停牌等一系列波折后，延迟了三个多月，7月8日，荣万家终于刊出了2021年度业绩公告，并称已达成联交所的复牌指引，申请于7月11日上午九点正式恢复买卖。

数据披露，截至2021年12月31日，荣万家实现营收总额约24.85亿元，同比增长36.5%；公司拥有人应占利润4.01亿元，同比增长52%；扣除上市开支及股份支付，经调整后的利润约为4.17亿元，同比增长37.9%。

同期，其录得毛利约8.55亿元，同比增长59.8%；毛利率34.4%，同比增长5个百分点；净利润约4亿元，同比增长51.8%；净利润率16.1%，同比增长1.6个百分点。

主要的几项财务数据“飘红”，盈利水平也稳中有升。不过业绩增长，也带来了贸易应收款的激增，坏账风险随之增加。

同时，完成资本化一年，荣万家的市场增拓能力依然不显。截至2021年12月31日，其来自独立第三方物业的在管面积仅有2.3%。

贸易应收款激增105% 

业绩报披露，截至2021年12月31日，荣万家的贸易应收款项约为13.95亿元，较截至2020年12月31日的约6.8亿元，激增约105%。贸易应收款增幅，远超其营业收入的增速。

荣万家在年报中解释，这主要由于集团业务扩张后收入增加，而客户结款速率并未同步加快。

根据业绩报，其贸易应收款项主要产生自物业管理服务、非业主增值服务，以及社区增值服务。

2021年，荣万家物业管理服务实现收入10.81亿元，同比增长20.5%，占总收入的43.5%；非业主增值服务实现收入10.48亿元，同比增长46.7%，占总收入的42.2%；社区增值服务实现收入3.56亿元，同比增长82.2%，占总收入的14.3%。

对比2020年同期，荣万家的收入构成中消失了一项“其他服务”。这项收入主要是荣万家的借款利息收入，以及售后返租车位与商铺业务的损益。在2020年，这一项业务的收入为1368.3万元，2021年的收入为0元。对于这一变化，荣万家并未在业绩报中解释原因。

贸易应收款项激增，会增加公司的财务风险，而且如果企业的应收账款无法收回，将被作为坏账处理。

根据业绩报披露，其2021年末账面余额为14.91亿元，坏账准备9604.55万元，坏账计提比例6.44%，账面价值13.94亿元。而其2021年初的账面余额为6.97亿元，坏账准备1708.17万元，坏账计提比例为2.45%，账面价值6.80亿元。

两相对比，2021年末与年初，荣万家应收款中的坏账准备增加了7896.38万元，占其净利润的20%。

第三方在管面积仅占2.3%

对母公司高度依赖，是荣万家IPO之时就曾被“诟病”过的点。

数据显示，截至2021年12月31日，荣万家的合约建筑面积约为9610.3万平方米，合约项目数量463个，分别较2020年12月31日增长约6.53%、 6.68%；同期，其在管建筑面积约6794.2万平方米，在管项目数量为349个，分别较2020年12月31日增长约13.81%、14.43%。

过去一年，无论是合约面积还是在管面积，荣万家的增速都相对较缓慢。据乐居财经《物业K线》统计，目前有47家上市物企披露了2021的在管面积及增速，荣万家分别排在第18位、第41位。

荣万家的在管面积，绝大部分来自关联方“输血”。数据显示，截至2021年末，其来自荣盛集团的在管面积约位6639.6万平方米，占比97.7%；来自独立第三方物业开发商的物业在管面积位154.6万平方米，占比2.3%。

据乐居财经《物业K线》统计，目前有33家港股上市物企公布了在管项目中，关联方面积输送情况。

其中，有17家物企的在管面积，关联方输入占比超50%。而在这之中，比重超过60%的则有6家，荣万家的占比最大，其次分别是烨星集团（77.4%）、中海物业（72.4%）、华润万象生活（66.7%）、融创服务（62.9%）、宋都服务（62.3%）。

荣万家IPO，全球发售获得约11.68亿港元的募资净额。按照计划，其中60%将用作战略收并购。不过，2021年荣万家并没有发起收并购。唯一公告的重大投资，是认购了北京同兴5亿元的基金产品，存续期限为15年。

虽然没有收购，不过去年8月，其与河北省政府控股下的国富香港签署了一份战略合作协议。据此，国富香港承诺帮忙找并购标的、介绍政府业务、引荐投资人；并将投资荣万家，成立合资公司。

业绩报披露，截至2021年末，荣万家与独立第三方物业开发商签署了183份框架协议及战略合作协议，拟交付的物业总建筑面积约为1.33亿平方米。

管理层“换血”

荣万家IPO，耿建明邀请了104位大将同享这场资本盛宴。他们大多是跟随耿建明或荣盛发展多年的人，其中既有耿建明的胞弟，也有其女儿与女婿，还不乏荣万家的高管。

彼时，荣万家执行董事兼总经理刘勇罡、副总经理赖鸿飞、副总经理孟庆斌、财务总监许斌等人均在封赏名单之列。

然而，共享荣耀与财富不过一年多，上述名单中，刘勇罡和许斌已经不在荣万家的高管之中了。

先走的是财务总监许斌，其在今年1月28日请辞，官方给出的原因是“因需要投放更多时间于其他工作安排”。据此来看，许斌或并没有彻底离开荣万家。

许斌在2019年6月获委荣万家财务总监，到辞职不过两年半多的时间。接替许斌的人，则是从母公司荣盛发展派遣过来的王志卫。37岁的王志卫，比许斌小差不多9岁，也比许斌早一年多到耿建明手下做事。

相比于许斌，刘勇罡的离职似乎多了几分无奈，也似乎更彻底。6月21日，他辞任执行董事生效；三天后，6月24日，他辞任总经理一职生效。

虽然官方公告的原因是其需要“投放更多时间在个人事务上”，不过也有内部人士透露，“刘勇罡的离开和荣万家陷入的尴尬境地与地产关联交易有关。”

刘勇罡履历颇丰，曾历任万科的信息主管及营销主管、物业公司项目经理，中海物业总经理等公司与职务。2017年2月，其加入荣万家出任总经理，2020年4月成为执行董事。

在荣万家供职5年，刘勇罡今年已经45岁了。虽然对只有经理人来说，这个年纪并不算大，不过当下地产行业动荡未平，此时离职也并不算一个好选择。

接替刘勇罡总经理职务的人，也是从荣盛派遣过来的老兵——44岁的刘红霞，她自2001年加入荣盛发展，至今已有22年的时间。

刘红霞历任荣盛的拓展专员、董事长办公室秘书、董事长办公室副主任、人力资源部经理、人力资源总监、人力信息中心总经理等职务。从她的履历来看，其并不是管理物业公司的专业对口人士。