贵阳进入修整期|30城地产中考

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居房情报 张毅 5.6w阅读 2022-07-23 17:15



乐居新媒体 张毅 发自贵阳


2022年已过半,各大数据机构半年报也相继出炉,相关数据显示,2022年上半年,贵阳商品住宅供、销同比“双降”,土拍市场信心不足,楼市已然进入整修期。


供销同比“双降”,区域分化加剧


据贵州正合数据显示,2022上半年贵阳商品住宅供应量为119万㎡,同比下降59.5%,环比下降55.1%;成交158万㎡,同比-54.2%,环比-29.2%。供、销可谓双双“减半”。



从月度成交来看,上半年贵阳楼市在房企暴雷以及疫情反复的影响下,月均去化来到25万方,环比下滑28.6%。虽跌势未止,但整体保持在比较平稳的状态。



1-2月份,房企年终“抢收”优惠、热度不再,加之春节假期来临,贵阳新房成交量出现明显下滑。


而到3月份,房企、项目进行季度业绩冲刺,贵阳新房成交量出现了上涨。此外,5、6月份因贵阳楼市新政出台,加上房贷利率大幅下调,成交出现一定反弹,市场与前两个月相比呈稳定好转趋势。


在区域成交方面,观山湖、白云领跑,区域分化加剧。


据数据显示,2022上半年观山湖区供应、成交均超过30万方,领跑贵阳楼市;白云区因建发系项目的存在,持续拉升区域供销。


云岩、南明两个老城区,因为万达生态城、云岩赋、华润九悦等项目入市走量,位列贵阳区域成交第二梯队。不过需注意的是,南明区因双龙板块的存在,销量、均价等下跌幅度大于云岩区。


而花溪、经开区、乌当等区域,区域销量环比跌幅扩张至30%-50%,乌当区成交量更是跌至底部。此外,清镇、贵安新区、龙里等区域,均呈现量价大跌的趋势。



实际上,从18年开始,贵阳楼市便因消化房价上涨后,带来与当前区域发展面不匹配的高价格,以及购房者回归理性而出现区域分化趋势:热点区域上涨,部分板块开始出现下跌。


2021年,在“三改”工作启动、房企暴雷等影响下,云岩、南明、观山湖成为贵阳楼市中抗跌、保价的支撑区域,与其他区域大量地“以价换量”形成对比。


均价小幅上涨,稳健房企、项目受青睐


与供应、成交量“腰斩”不同的是,2022上半年贵阳楼市成交均价持稳。


据贵州正合数据显示,2022上半年贵阳楼市备案成交均价10,483元/㎡,较2021年全年备案成交均价小幅上涨0.2%;实际成交价10282元/㎡,较2021年全年实际成交价小幅回收2.3%。



这主要得益于占据市场高份额的暴雷房企项目影响力下降,以及贵阳楼市收回价外优惠。


据了解,今年以来贵阳楼市虽然依旧存在“以价换量”的情况,但与去年出现的“5折”、“买一送一”等夸张促销手段相比,要理性得多。


另一方面,高价改善项目、稳健房企受购房者青睐,市场份额有所提升。


数据显示,2022上半年贵阳成交TOP20项目,成交占比增长至50%;高价项目市场份额较2021年翻两倍,呈逆周期增长。


其中,龙湖舜山府、茅台广场等新入市高价改善项目,强势入跻身TOP20;中海映山湖增长4.5%,建发系项目增长7.2%。



此外,市场成交总价向高价段倾斜,大面积产品(>120㎡)成交占比整体上涨,160万以上项目成交量跌幅(环比7-14%)远低于市场整体跌幅(环比30%)。


在房企方面,可以清晰地看到国央企、品质房企正在成为贵阳楼市的主流。


据贵州正合数据显示,2022上半年贵阳TOP20房企中国/央企市场份额由2021年的14%提升至32%,


而进入贵阳4年多的龙湖,凭借实力、口碑、产品力等综合加持,实现了上半年销售排行第一;万科、碧桂园、美的置业等稳健房企也交出了亮眼成绩。



土拍揽金不足去年同期10%,核心区“遇冷”


据乐居新媒体贵阳站不完全统计,2022年1-6月贵阳共挂牌54宗商、住用地,总出让面积约224.16万方。与去年同期相比,下降了47.16%。



其实,从上半年的供地数据来看,除了部分热门区域供地减少,供地结构不再以棚改、住宅用地为主外,与去年同期相比并不算下降得夸张。


但从成交数据来看,贵阳土拍呈现明显的“骤降”趋势。


据统计,2022年1-6月贵阳共成交20宗商住类土地,总成交面积约64.93万方,揽金28.77亿元。


而在去年同期,贵阳共成交71宗商住类土地,总成交面积约358.16万方,总揽金高达298.29亿元!


也就是说,今年1-6月份,贵阳商住类土地成交数据全面骤降,揽金甚至不足2021年的10%。



此外,在今年1-6月贵阳终止出让的土地宗数为9宗,面积约87.19万方。其中不乏观山湖、白云等核心区域优质地块。而清镇市亦出现3宗流拍土地,面积约为14.75万方。


在上半年的拿地企业中,国企依旧是主力,如贵安新区成交的8宗土地,均为贵阳产业发展集团所拿。品牌房企方面仅有中铁置业拿地补仓,但也不乏金石地产等中小企业抓住机会布局贵阳。


值得注意的是,在商住类土地成交大幅下滑的同时,贵阳工业用地成交却同比增长88%,白云、双龙及贵安核心拿地布局高新制造业,未来有望形成产业带动发展。


而据《贵阳市市本级2022年度储备土地供应计划》,2022年贵阳计划供应国有建设用地130宗,面积11160亩。其中,商业、商品住宅用地60宗,面积3970亩;工业用地44宗,面积5552亩;公益设施用地26宗,面积1638亩。


也就是说,接下来贵阳不仅会继续保持商住类土地的供应,甚至供应规模比上半年更多。


结语


总体来看,2022年上半年贵阳楼市虽显低迷,但好在整体趋势较为平稳。


且中央层面、地方层面出台利好政策,给购房者以优惠政策、给房企纾困;贵阳房企们也通过“保交付”等方式向购房者、市场传递信心。


下半年贵阳楼市有望在这些有利的基础上,重建市场信心,逐步实现向好转变。




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来源:乐居房情报

作者:张毅

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