乐居新媒体 李杨 发自南京

  逼近40度的高温，可能阻挡了不少看新房的客户，却没有降低二手房市场的热度。据统计，7月南京二手房成交8150套（含高淳、溧水），创年内新高。

  值得关注的是，南京二手房成交已经连续5个月保持上升态势。4月份以来，南京出台多项楼市调控政策，二手房市场的活跃度也明显增加。

  江宁、浦口成交量最高！300万以内房源占比近7成

  从各区成交情况来看，7月江宁成交1603套，仍排名全市第一；浦口排在第二位，成交量1293套；鼓楼成交927套，仍名列第三。环比来看，江宁、建邺涨幅较高，均超过10%，也反映调控政策放宽后，市场刚需、改善需求均有所释放。

  从成交总价来看，300万以下的房源占比67.9%；而从面积段来看，90平米以内的房源占比65.1%。通过两项数据不难看出，刚需性客户仍是目前南京二手房市场的绝对主力。

  业内专家曾呼吁，南京有必要全面取消二手房限购。二手房客户大部分是自住的，投资客占比很少，对于一些新南京人来说，经济实力不是特别强的，只能买三百万以内的房子，二手房对于他们来说就是一个很重要的来源；另一方面，目前出售的二手房大都是一些闲置的房子，还能达到盘活存量的作用，一举多得。

  二手房市场分化加剧！江宁某小区房价逼近河西

  作为南京目前的顶流板块，河西一直是市场关注的焦点。今年5月，南京放松限售之后，市场挂牌量激增，河西部分二手房价格也出现了明显下跌。

  与此同时，部分小区的价格依然比较坚挺，例如河西中的海玥名都、宏图上水云锦、金隅紫京府。以海玥名都为例，90天成交了5套房源，而且成交价基本保持8万/平以上，相比去年，不仅没有下跌，还呈现出“量价齐升”的态势。其中，7月份一套245平米的大户型，成交单价达到87179元/平，丝毫不逊河西的标杆江湾城。（数据来源：链家）

  对于这种现象，资深地产媒体人马老师认为，在市场资金总量相对较少的情况下，业主会集体“抱团”抗跌，像海玥名都、宏图上水云锦价格都比较坚挺。

  另一方面，目前建邺区教育均衡推广成效显著，新城本部学区价值被稀释了，也造成了河西中奥体一带的二手房价格出现了回归。

  此外，河西南一些品质较高的次新房上市，冲击了原有的二手房价秩序，因此出现了下跌。

  我们近期调查也发现，不仅在河西，在南京不少区域，都出现二手房价格的明显分化。例如江宁的小龙湾、百家湖、九龙湖等核心区域，近年来新房供应量极少，龙湖春江郦城、朗诗玲珑屿、万科翡翠公园等房龄较新，品质较高的小区，价格就非常坚挺。而一些老小区的价格，则出现了明显下跌。

  以小龙湾的朗诗玲珑屿为例，2022年成交单价依然保持在4.7万以上，整体与去年相比基本上没有变化；6月下旬一套80平米的小户型成交单价甚至突破5万。

  不难看出，在南京楼市整体下行的大环境下，二手房买家，特别是改善型买家对于品质、地段更加挑剔了，加之部分区域新房、二手房供应量较高，进一步加剧了不同房源之间的价格分化。

  从当下的南京楼市来看，好地段+好品牌+好产品，才是市场行情稳定的保证，毕竟好的房子从来不缺市场。

  （文中部分二手房数据来源：我爱我家南京研究院）