恒大物业只能“染红”了

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 徐酒眠 9.6w阅读 2022-08-02 19:43

  文/乐居财经 徐酒眠

  过去十天,段胜利很忙。

  “消失”的134亿初步调查结果刊出,恒大物业(06666.HK)董事会大洗牌。段胜利在危难之际接过帅印,坐上董事会主席之位。

  虽然加入恒大集团已经有17年,但其过往的履历中,并未涉及过物管业务。坐镇恒大物业之后,他要一边迅速熟悉业务,另一边还要同时着手解决问题。

  8月1日,段胜利首次召集了恒大物业中高层开会。会上,他带来了一个好消息——恒大物业将引入国企。

  目前,对于恒大物业的这位新买家是哪方国企,尚未有消息流出。不过可以肯定的一点是,若该计划顺利实施,将有利于恒大物业股票复牌。

  洽谈的“联姻”对象是是何方国企?恒大物业能收到多少“聘礼”?这些问题都备受市场关注。

  去年10月,合生创展(00754.HK)欲接手恒大物业51%股权。彼时,朱孟依给许家印报的“聘礼”总金额约为200.4亿港元。

  受母公司债务拖累,以及134亿案牵连,恒大物业股价一泻千里。目前恒大物业的总市值约为248.65亿港元,较去年10月下旬“缩水”过半。

  这次洽谈的国企新买家,是否还能给出恒大物业400亿的估值,是一个未知数。

  合约面积止步增长

  作为头部物企,恒大物业本身的规模体量十分可观。不过,受母公司暴雷影响,恒大物业的规模、营收也受到不同程度的拖累。

  7月29日,恒大集团官网披露了近期业绩进展。

  此番披露的经营数据虽然不是经过审计的正式公告,不过还是可以从中窥探到恒大物业的发展情况。

  根据官网透露的物业运营数据,目前恒大物业持续保持平稳运营,向超300万户业主提供社区综合服务。

  截至今年6月30日,恒大物业合约项目3050个,合约面积约8.1亿平方米,位列上市物业公司第二名;在管项目2589个,在管面积约4.8亿平方米,位列上市物业公司第三名。

  今年上半年,恒大物业实现总营收近65亿元,其中基础物业管理收入55亿元、同比增长约15.6%;经营现金总流入60.51亿元。此外,新增外拓项目180个,新增合约面积约1800万平方米。

  纵览以上数据,再对比其2021年中期的业绩报告,恒大物业似乎难掩发展疲态。

  事实上,在去年上半年,恒大物业的合约面积就达到了8.1亿平方米。对比来看,过去一年,其合约面积总数值零增长。

  虽然恒大集团透露,今年上半年恒大物业新增拓了1800万平方米的合约面积,不过对比2021年上半年的增拓2.5亿平方米合约面积,跌幅达92.65%。

  合约面积止步增长,在管面积增幅也只有个位数,较2021年6月30日的4.5亿在管面积,同比增幅仅有6.7%。

  而比起规模,营收的同比增幅表现更惨淡。今年上半年近65亿元的营收,较去年同期的78.73亿元,同比下滑了约17.44%。

  而按照其披露的基础物业管理收入实现了增长,那么可以推测,或是非业主增值服务出现了锐减。

  根据2021年中期业绩报,非业主增值服务是仅次于基础物业管理的第二大收入,占比约26.3%,毛利率高于基础物业管理近5个百分点。

  2021年上半年,恒大物业的整体毛利率约为37.3%,尚在行业均值之上。而按照当前的情况,如若今年上半年其社区增值服务收入无较大增长,那么恒大物业的整体盈利能力或也会有所波动。

  “联姻”拦路虎待清

  作为头部物企,恒大物业的规模体量无疑是可观的。不过,要为恒大物业顺利引入国企,立在段胜利面前的拦路虎也不少。

  首先最大的一个,便是对于134亿元资金划扣风险的化解。毕竟此前“卖身”合生创展谈崩,就与中国恒大与恒大物业之间的应收账款未清有关。

  比起当时合生创展在意的26亿应收款,这134亿元资金划扣的风险等级显然更高。

  7月22日,关于这134亿质押担保初步调查结果公告。概而言之,恒大物业将这笔资金分次存单质押,再由第三方公司将同额资金回流给中国恒大。

  而这份调查结果只是迈出了第一步,接下来中国恒大与恒大物业还需要继续配合独立调查委员会,尽快完成调查工作,探讨解决占款问题的方式,并且还需要进一步加大内部风险评估和管理体系的建设。

  按照此前的公告,中国恒大偿还该质押所涉及款项的方案,主要是通过恒大集团转让资产给恒大物业抵消相关款项。

  不过,中国恒大要拿出什么资产来凑足这134亿,是一个很大的问题。同时,目前中国恒大的债务多如牛毛,凑足了资产后,面对那么多债权人,何时能顺利轮给恒大物业,也是一个问题。

  此前,港交所给恒大物业下通牒,其复牌要达成4个先决条件:发布2021年财报;对134亿元的质押担保被相关银行强制执行进行独立调查,公布调查结果并采取适当的补救措施;证明公司遵守上市规则第13.24条的规定;向市场通报所有重要信息。

  而恒大物业2021年财报何时顺利刊出,也需要段胜利主持相关工作。

来源:乐居财经

作者:徐酒眠

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