乐居新媒体 李杨 发自南京

  今年，江宁有点难。

  作为南京刚需重镇的江宁，目前的新房库存已达到1.8万余套，为全市各区最高，约等于浦口+六合的总和。从库存去化周期来看，约14个月，与六合接近，压力仅次于高淳与溧水。

  成交腰斩！今年前7个月江宁卖房7520套

  据统计，2022年1—7月，江宁新房成交7520，同比去年（13833套），跌幅约46%。

  从趋势来看，江宁板块的起伏变化也是2022年南京楼市的一个缩影：

       1—3月份，江宁新房月成交在1000套上下徘徊，4月份达到最低谷（918套）；进入5月份之后，在多项利好政策的刺激下，市场逐步回暖，成交量有所上涨，6月份达到全年最高的1336套；7月份之后，市场进入淡季，又明显回落。

  与江北不同，江宁的核心区域“两湖+一山”（即：百家湖、九龙湖、东山）近年来新房供应量极少。江宁在售的新房项目主要集中在外围，甚至远郊区域，例如方山、淳化、滨江、禄口等等。在整体大环境低迷的情况下，刚需市场的行情急转直下，江宁自然受到非常大的冲击。

  超14亿！江宁卖的最好的项目竟在这里

  面对巨大的市场压力，如何从江宁突围，是横亘在不少房企面前的难题。我们不妨先看看今年江宁卖的最好的项目，可能会有所启发。

  截至7月底，江宁的成交金额，成交面积，成交套数第一的楼盘均来自一家楼盘——上宸云际。项目1—7月成交套数605套，成交金额超过14亿。项目由旭辉、新城、天安中国三家联合开发，于去年11月底首开，今年也数次推新，充足的供应量让其具备成为销冠的先决条件。（数据来源：克而瑞）

  具体说一下项目，上宸云际，最大一个卖点，便是天然的交通优势。项目距离S1号线正方中路站，仅300米左右的距离，算得上名副其实的“地铁盘”。此外，项目处在上秦淮板块以南，开车前往九龙湖、百家湖车程差不多20分钟以内，也比较方便。

  此外，上宸云际户型建面约89（三室两厅）、101（三室两厅）、121㎡（四室两厅），也比较对刚需胃口。

  今年1—7月，项目成交均价24468元/㎡（精装）。估算一下，总价差不多200万，这样一个地段，这样的价格，还是比较具有竞争力。

  其实，刚需买房没有那么复杂，生活方便，价格适中，产品对路子，简而言之，性价比要高。这样说来，上宸云际基本符合这几个条件。从今年加推的销售成绩来看，上宸云际的去化率超过了6成，虽然不能与河西、南部新城等顶流板块相比，但与全市绝大多数区域的项目相比，还是很不错了。

  改善的机会在哪里？沿着双龙大道看看

  今年，南京的改善市场热度不减，可谓是走出了独立行情，尤其是河西、南部新城、新玄武等主城限购区域，一些品质不错的项目，开盘可以卖到8成以上。改善市场，或许是江宁2022年的一个机会。

  从河定桥，到胜太路、百家湖，再到九龙湖、上秦淮。不难看出，江宁的城市发展，自北向南，沿着双龙大道不断延伸。撇开主城不谈，守土恋家的江宁人，该如何选择。继续沿着双龙大道来看，有两个项目可以重点关注一下，尤其是对于改善客群。

  首先，江宁百家湖的招商G51项目。近两年，百家湖新房供应量很低，不同于南京大多数板块，百家湖长期处于“人等房”的情况，今年（或许是明年）终于迎来一个高端住宅项目，还有央企背书，对于江宁当地的改善型客户来说，是一个好消息。

  招商目前在南京的最高产品系，是新玄武的招商局中心·臻境，含包均价近5万；对于百家湖项目，招商是否也将打造高端的“臻”系，值得期待。此外，G51项目楼面价约2.6万，且未设毛坯限价，而周边朗诗玲珑屿的二手房可以卖到4万+，甚至5万，显然，这个项目给招商预留了较大利润空间，去提高品质。

  第二个值得关注的项目，上秦淮板块的金隅华发紫京四季。从位置上来看，相比早期上秦淮的项目（例如：五矿澜悦栖原、碧桂园·泊云间、葛洲坝融创南京紫郡府），金隅华发紫京四季项目跨过了云台山河，继续向南。在百家湖、九龙湖区域逐渐饱和的情况下，这已经是目前江宁比较好的可以开发的区域了。

  之前有提过，在目前的大环境下，选房企很重要，要摆到首要的位置，而该项目是由两家国企共同开发，还是相对有保障的。项目虽然主打改善，但主力户型建面约102、125、142㎡，这个面积段的设计，还是比较务实的。此外，项目也是目前江宁在售项目中唯一带会所和泳池的项目。

  从交通情况来看，地铁3号线秣周东路站距离项目近2公里，不过3号线南延正在修建，预计2024年底通车，基本上跟紫京四季的交付时间重合，届时项目与地铁站距离将缩短到300米左右。

  客观来讲，目前项目周边的生活还不太完善，但区域内有规划的教育用地，未来随着地铁南延，周边的生活氛围也会逐渐起来。

  金隅华发紫京四季4月份首次开盘卖了8成左右，还是比较惊艳的。不过后面两次加推，销售情况不是特别理想。

  对于周边东南大学、同仁医院等单位上班的老师和医生，以及百家湖区域有置换需求的改善客户，金隅华发紫京四季确实是一个不错的选择。但在目前的市场大环境下，首次开盘收割了大部分地缘客户之后，接下来难免后继乏力。

  提振江宁板块的市场信心，还有一段路要走。熬过了高温炙烤的8月，如果南京楼市的调控政策有所放宽，金九银十或许是个反弹的契机。