物管泡沫破灭,这家新三板公司换马甲了

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居财经 邓鑫妮 8.2w阅读 2022-08-05 21:38

  文/乐居财经 邓鑫妮

  1993年从华中科技大学毕业,赵亚东带着一卷铺盖,一路向北来到首都。

  在北京798、松下、3721(360前身)等公司打拼了几年后,2004年一次偶然的机会,赵亚东加入了兴业源。房地产行业,对彼时的赵亚东来说是一个全新的领域,然而他一干就是18年。

  而今,赵亚东已经成为兴业源董事长兼总经理,但是见过他的记者第一印象还是:“赵亚东一点不像一个物业行业的人,简直就是个标准的IT男。”

  利落的平头,剪裁合身的西装,赵亚东总以干练的形象示人,耳濡目染,兴业源也渐渐染上他的“IT气质”。

  8月4日,北京兴业源物业管理股份有限公司(简称“兴业源”)变更全称为“北京兴业源科技服务集团股份有限公司”。

  换上“科技”马甲,兴业源并非新三板物企的首例,两个多月前,索克物业已经有此行动。

  现如今物管股跌跌不休,物企估值不断下跌,上市物企平均市盈率从去年初巅峰时期的55.31倍,下滑至如今的11倍。

  传统物管企业见势纷纷另寻出路,选在这个时候转打“科技”牌,兴业源也有自己的考量,“这一次,兴业源将装上智慧科技的内涵。”赵亚东表示。

  近年来,打“科技牌”的物企并不少见,是实力使然,还是套了个模板,或许还需时间的检验。截至2021年末,兴业源营业成本连年增长,毛利率已经连续四年下跌。

  毛利率四连跌

  “新名称、新形象、新征程。”赵亚东将这句话写在内部刊物的刊首寄语上,可以看出对这次更名满怀期待。

  兴业源表示,“本次变更系公司发展需要,变更后的公司名称与公司主营业务情况相匹配,不会对公司生产、经营产生不利影响。”

  翻阅兴业源的官微,其早期强调科技赋能可以追溯到2016年,其中一个名为“一应云智慧平台”的科技类服务平台出现次数不少。

  据2021年财报,兴业源一应云 1.0 系统全线升级为 2.0 版本,主要体现在工作人员线上集中管控、人力资源一体化智能管理、财务集中管理等日常运营中。

  除此之外,财报中直接提到的“科技”相关业务并不多。去年末,兴业源纳入合并财报的21家子公司里,仅有“郑州兴业源科技运营有限公司”一家带有科技字样,期间“成都兴业源智慧物业管理有限公司”被注销,成立仅2年时间。

  兴业源的业务板块有物业服务管理、停车场经营和出租办公用房,主营业务为物业管理服务。

  2021年,兴业源收入涨势不错,但毛利率依旧下行。期内,其整体收入约4.29亿元,同比增长38.23%;毛利率19.43%,较2020年减少1.2个百分点。

  而这已经是兴业源毛利率下跌的第四个年头。2017年-2021年,其毛利率分别为31.88%、27.98%、24.6%、19.91%、19.43%,和2017年相比,眼下已经跌去12.45个百分点。

  “流血”外拓

  在新三板的物管市场,兴业源是活力较为充沛的一家,不时就要围绕规模作一番文章。

  虽然股票买卖陷于停滞,但其自身的资本运作并不少。去年6月至今,兴业源已经进行了6笔资本收购,贵的一笔超过2000万,便宜的不过1块钱。

  收购动作频频,但不少是“流血圈地”,兴业源倒贴外拓。

  6笔收购,兴业源一共花去4029万元,最高的一笔是收购舜天物业100%股权2080万元,最低则是收购香龙湾物业100%股权1元。

  激情外拓之下,兴业源的规模激增,从上市之初的不到400万方到如今的3000万方,增幅约为650%。

  然而收购标的的成色不一,其中多家物业公司在被收购时并不被外界看好。

  没有天上掉馅饼的事情,1元收购香龙湾物业100%,看似便宜,但标的物是带着债务转手的。

  根据公告,截至2021年8月31日,香龙湾物业的资产总额为26.7万元,负债总额110.3万元,净资产为-83.59万元,资产负债率达高达413%。

  在并表期间,另一并购标的鼎辉物业增收不增利,目前已处于亏损状态。但是今年的首笔收购,兴业源还是放到了鼎晖物业余下30%股权身上。

  2019年兴业源以1280万元的价格收购鼎辉物业70%的股权,彼时鼎辉物业的每1%股权价格约为18.28万元;而此次收购的30%股权,平均每1%股权价格约为39.67万元。

  每1%股权单价贵了一倍不说,带来的收益似乎并未好转。截至2021年6月,鼎辉物业的资产总计约2051万元,负债合计约1233万元,所有者权益合计约818万元。期内,鼎辉物业实现营收1417万元,净利润亏损约59万元。

  对于一些收效甚微的投资,兴业源也想及时撤出止损,但抽身也非易事。

  2019年1月,兴业源决定出售其在坤鼎集团的股份。根据当时的公告,兴业源作为出售方,将其持有的坤鼎集团约500万股股份出售,受让方为坤鼎集团董事长邱明。

  股份转让协议已经签署,然而截至2021年12月31日,兴业源都没有收到股份受让款和利息843.65万元。

来源:乐居财经

作者:邓鑫妮

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