产城行研丨大宗半年报：长三角城市群大宗市场韧性突显，京津冀城市群大宗市场遇冷
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克而瑞产城研究
克而瑞资管
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2022-08-19 17:30
原创 | 克而瑞资管
编辑 | 克而瑞产城发展部
导 读：
根据克而瑞资管（CAIC）监测显示，2022上半年内地32城大宗物业成交总额约1063.7亿元，同比下降19.4%，平均单笔10.2亿元，同比下降17.9%。上半年多个重点城市受疫情影响较为明显，整体表现不及去年同期，但成交额仍高于2020上半年达到千亿规模以上。
长三角城市群大宗市场韧性突显，上半年成交额达约513.3亿元，其中上海单城市成交总额418.2亿元占比超8成依然为绝对主力城市。以北京为核心的京津冀城市群大宗市场遇冷，成交额同比骤降79%。珠三角超越京津冀位居第二，同时多城市组合资产包的交易热度仍在持续，主要业态为物流仓储。
内资机构投资者、大型央国企地产为上半年的收购方主力，其合计收购金额占比达45%。内资机构投资中，保险和私募基金收购金额占比超9成，价值投资依然为主要需求，成交标的多为一线城市核心地段的优质写字楼。此外，外资持续加码内地优质物流资产，物流业态成交额破百亿同比升幅最高。
本报告数据均来自CAIC（中国房地产资管信息服务平台）点击了解。
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上半年32城大宗成交总额1063.7亿元
同比下降19.4%
数据来源：当前已披露的公开资料、CAIC 商办数据系统，若有变动后期进行修正。
32城：北京，上海，广州，深圳，南京，天津，重庆，武汉，西安，成都，杭州，苏州，厦门，福州，宁波，温州，南昌，海口，珠海，三亚，东莞，佛山，长沙，贵州，沈阳，青岛，济南，郑州，合肥，哈尔滨，长春，银川。
大宗交易：指大陆地区单笔成交额超1亿元人民币的商业地产交易，含在建项目交易，但不含纯土地/住宅交易。
据克而瑞资管（CAIC）监测显示， 2022年1-6月，内地32城大宗物业共成交104笔，交易总额约1063.7亿元，同比下降19.4%；平均单笔成交额约10.2亿元，同比下降17.9%。上半年多个重点城市受疫情影响较为明显，整体表现不及去年同期，但成交额仍高于2020上半年达到千亿规模以上。2020H1-2022H1，平均单笔成交额呈下降趋势，更多中小体量的资产进入交易市场。
2020.1-2022.6内地大宗市场成交趋势
数据来源：CAIC商办数据系统
从近三年上半年境外资金的买入金额看，呈逐渐下降趋势，其投资偏好由传统业态转向新经济资产业态（如物流仓储、数据中心）的迹象较为明显，2022上半年物流业态的大宗成交提升最高，其中外资的收购金额成交占比近9成。办公一直为大宗成交的主力业态，成交金额全业态占比达51.3%，其中8成集中于一线城市。
2020上半年-2022上半年内地32城大宗成交趋势
数据来源：CAIC商办数据系统
长三角城市群大宗市场韧性突显
珠三角超越京津冀
2022上半年不少重点城市出现疫情反复，尤其以上海为核心的长三角城市群受影响最为严重，但其仍以约513亿元的总成交额占据首位，其中上海所贡献的占比依然达到8成以上，其在内地大宗交易市场举足轻重。以北京为核心的京津冀城市群大宗市场遇冷，成交同比骤降79%，近来更多北方资金南下的交易趋势较为明显。同时珠三角城市群也超越京津冀，总成交额位居第二。21年兴起的多城市资产包的交易热度仍在持续，上半年累计成交123亿元，其中多城市的物流资产包组合成为投资热点，成交占比近7成。
2022上半年内地32城大宗物业成交城市群分布（按成交金额）
*多城市关联资产包成交未纳入单城市统计 数据来源：CAIC商办数据系统
从一线城市同比看，北上受疫情影响均较为明显，却呈现差异化的表现。成交金额方面，上海虽受疫情封控时间较长范围较广，仍同比小幅提升12.2%。北京则成交宗数骤减仅有8宗，相较去年同期的28宗成交活跃度下降明显。广州为除上海外唯一成交同比提升的一线城市，虽活跃度并未显著提升，但因其4月成交标大体量TOD项目大幅提升其成交总额。深圳大宗市场表现不及预期，主要成交业态为工业厂房及产业园区。
2022上半年一线城市大宗成交同比（按成交金额）
数据来源：CAIC商办数据系统
内资机构投资者、
大型央国企地产为收购主力
2022上半年，房地产业持续为大宗市场收购方的主力行业，成交金额达366.2亿元占比总成交34.4%，从企业性质看，大型央国企地产为绝对收购主力，此段时期房企之间的资产交易也愈发频繁，不乏多个明星项目成交。内资机构投资者占比10.6%位居第二，其中保险和私募基金合计占比超9成，价值投资依然为交易的主要需求，成交标的多为一线城市核心地段的优质写字楼。
2022年1-6月内地32城收购方企业行业占比（按成交金额）
数据来源：CAIC商办数据系统
现金流充足的能源和科技类型企业对于一线城市和重点二线城市的资产买入在上半年也较为频繁，内蒙古能源企业5月于上海购置核心区域苏河湾的办公物业自用，北方资金南下也为近期内地大宗市场的特征之一。外资机构则持续加码内地优质物流资产组合，内地物流投资回报率高且优质高标物流仓储园区仍属于稀缺资产，不乏ESR和领展基金同时对长三角优质物流资产组合的重磅收购。未来几年物流仍将持续为大宗市场的交易热点。
2022上半年收购方按成交金额行业占比
数据来源：CAIC商办数据系统
办公成交超80%集中于一线城市
物流仓储成交金额同比上升最高
从投资业态方面看，2022上半年办公依然为大宗成交的主力业态，成交额虽同比小幅下降3.3%仍占比全业态总成交额的5成以上，而位于一线城市的办公资产成交额达454亿元，占比办公业态80%以上。工业/物流为唯一同比上升的业态，2022上半年总成交额达161.3亿元同比升幅59%，其中物流仓储园区的成交热度攀升显著，成交额更是突破百亿。相关数据显示，中国人均仓储物流设施库存不足1㎡，相距海外发达国家人均近4㎡仍有较大的发展空间，预计物流将成为近年内地大宗市场增长确定性最高的业态。
2022上半年各业态成交金额同比
数据来源：CAIC商办数据系统
附表：2022年1-6月内地大宗成交典型案例
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文章来源：克而瑞资管
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来源：克而瑞产城研究
作者：克而瑞资管
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