乐居新媒体  发自长沙  作为市府北片区与湖南金融中心的中间地带，一直以来，观沙岭都备受瞩目。而在去年下半年片区城市更新开启之后，观沙岭更是动作不断，片区升值在望。

　　8月3日，观沙岭城市更新片区发布两宗地块的招商推介信息，分别为观沙岭片区的18#19#地块，净用地面积114亩，商住比21:79。地块位于观沙路和谷岳路交叉口东北角，毗邻麓山国际实验小学二小，周边教育资源充沛，或将于今年第三批集中供地中出现。

　　而在此前7月份，招商蛇口以28.73亿元一举拿下[2022]长沙市049号地块（观沙岭城市更新片区5#6#组团），总占地面积约154亩，商住比约29:71。项目拟打造为集12万方潮玩商业Mall和30万方高品质改善型住宅为一体的城市综合体项目，将成为片区内首个商业综合体。更具意义的是，该组团为观沙岭城市更新的启航项目，其成功出让也意味着观沙岭城市更新项目从规划蓝图迈向了现实。

观沙岭全新定位

　　观沙岭城市更新片区，在长沙整个城市更新进程中的占位究竟是什么呢？

　　时间向前推移，20年多前，随着市政府西迁，行政中心转移，原本荒芜的河西城市资源重新整合，吸引着交通、商业、金融、教育等多元资源不断进驻。不过，此时的发展重心仍然在市府以南片，观沙岭作为市府北边缘板块，交通通达性不高，发展动力欠缺，相当长的一段时间内，安置小区成为片区主要构成。

　　直到2009年，随着长沙城市版图不断扩张，滨江新城规划建设开始，范围涉及观沙岭、银盆岭、望月湖等街道。在周边板块的带动下，观沙岭片区配套逐渐显现，长郡双语中学、白马实验小学先后落地，土地出让动作不断，钰龙天下、旭辉藏郡等更是成为了长沙热门学区房。但相较于南面配套成熟的市府和东面产业聚集的滨江金融中心，观沙岭开发速度整体较慢，在交通、医疗、商业等方面竞争力仍然较差。

　　不过，在“十四五”城市更新的浪潮之下，观沙岭终于迎来了新的发展机遇，板块价值得以再次深入挖掘，一跃成为新的城市开发热土。

　　"十四五"期间，城市更新首次上升到国家战略层面。2021年11月，长沙入选全国首批城市更新试点城市，观沙岭也成为长沙首批8个城市更新片区之一，根据当地政企达成的合作协议，拟投资360亿元全面升级观沙岭片区。

　　观沙岭城市更新片区东至银星路、西到金星北路、南抵茶子山路、北临西二环，占地面积约3.67平方公里（5508亩）。片区总体定位为“长沙教城融合示范区”，融合片区丰富的教育资源和得天独厚的地理优势，打造为服务市府和金融中心的综合配套服务区，宜居新城的标杆、智慧城区的样板、西岸融城的新极、城市更新的典范。

　　它也成为了长沙市首批8个重点城市更新项目的首开项目，百余亩土地看似平凡，却是为整个城市更新片区定基调、启新篇的启航之作。

规划前景可期

　　城市更新既是民生工程，也是发展工程。

　　根据规划，观沙岭城市更新片区将规划新增4所学校、17条道路、1所综合医院、6处社会停车场、2处公交首末站和13处公园，并对区域内街道、道路及6个社区实施提质改造，打造长沙首个“知识产业+都市服务+文化休闲”的教城生态圈。

　　在这其中，教城融合的“教”自然成了重中之重。按照方案，片区内每2块地之间就规划了一所学校，可见片区以教育高质量发展推动城市高水平建设的决心。目前，片区及周围已汇聚了长郡双语中学、长郡滨江中学、白马实验小学、湖南师范大学附属滨江学校等多所中小学，还有麓山国际第二实验小学开学在即（学校由长沙麓山国际实验小学委托管理，规划48个班，将为片区居民提供2400个小学学位）。

图片来源：长沙城市更新公司

　　除了教育方面，片区整体规划也不断落实，各项城市配套持续完善，规划“两横四纵”干线路网中，双塘路、岳华路、坦山路等道路先后建成通车，优化交通循环；地铁8号线、10号线均在片区内规划站点，另有市府梅溪湖智轨T1线途径片区。片区内施家港社区、金岭小区、观沙小区等社区也逐渐开展了提质改造工程，完善公共设施，优化社区环境，为居民提供更加舒适的居住体验。

　　根据今年来片区已公布的招商推介信息，后续观沙岭片区还将有8宗地块待推，各地块相距较近，基本共享片区配套。伴随着多宗地块的不断释出，未来板块内各项配套将越来越丰富，城市界面也将得到焕新。

长沙首批城更项目面世

　　在此前公布的《长沙市城市更新专项规划（2021-2035）》中，共划定了32个更新片区。其中，观沙岭片区、火车站片区、新湘雅健康城片区、湖橡小区及周边片区、蔡锷中路两厢片区、湘雅二医院片区、下碧湘街片区、湘雅医院片区成为长沙首批8个城市更新重点片区，另有红星、新开铺、黑石铺等片区已开展城市更新工作。

　　尽管城市更新周期漫长，但在核心区域土地资源日渐稀缺的现在，这类项目凭借着其优越的地理占位却更容易被市场各方所接受。随着城市更新推进和相关政策完善，日后城市更新项目也或将成为房企补充土储的重要来源，加之城市更新对象多是老城区、城中村等地，位置优越、配套完善，改造后市场预期也较高。

　　从去年年末至今，长沙首批城市更新项目也已陆续面世，长沙悦府、金茂越秀·雨花金茂智慧科学城、中海星樾府分别为桐梓坡片区、雅塘井湾片区、红星片区的第一批城市更新项目。其中，长沙悦府、金茂越秀·雨花金茂智慧科学城多次开盘热销，长沙悦府更是五开五罄。近期，中海星樾府也将于近期首开，将推建面约114-205㎡户型，兼顾刚需及改善，双名校配套，市场关注度较高。

　　未来，随着长沙城市更新进程的全面推进，相信接下来长沙也将有更多的优质城更项目接踵而至。