物管重估：股价下行是短期行为｜年度论坛后记④-乐居财经

物管重估：股价下行是短期行为｜年度论坛后记④

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}> 见地邓如菲 9.9w阅读 2022-08-27 21:01

编者按：8月19日，由乐居财经主办的“追光：2022（第五届）乐居财经年度论坛暨财经之夜”在杭州举行。百位地产、家居和物管行业精英齐聚，共同寻找不动产折叠时代的追光之旅。论坛由中国房地产业协会、全国工商联家具装饰业商会共同指导。

撰文｜邓如菲

排版｜赵梓译

本期《见地》重温在年度论坛物管重估环节中，住建部房地产市场服务专委会委员程鹏、和泓服务集团执行董事兼CEO王文浩、金地智慧服务集团党委书记兼副总裁姚平、滨江控股集团执行总裁兼滨江物业董事长朱立东参与了以“市值重估”为主题的沙龙活动。沙龙由双语主持人、全国三八红旗手艾诚主持。

在地产暴雷和疫情等因素影响下，过去一段时间物业股票价值一直往下走，针对物企未来的发展，各嘉宾也发表了自己的观点：

住建部房地产市场服务专委会委员程鹏：物业股价下行是短期行为

住建部房地产市场服务专委会委员程鹏表示，过去一段时间物业股票价值一直往下走，主要受到三方面影响：一是受到房地产的拖累，包括地产企业暴雷、物业费被大股东挪用、非业主增值服务大幅度下降；二是跟城市服务有关；三是国际层面的变化，包括美国加息促使外资从中国区域撤离、恒生指数回调、外资投行给中国头部的物业公司负面评价等。这三方面的力量综合作用的结果，直接导致了物业股价下行。

不过，程鹏表示，物业股票价格往下走是短期行为，长期来看，依然非常看好中国物业。通过观察物业行业可以看到，物业行业的政策红利还没有释放出来，可以说作为独立的行业，某种程度上可以说疫情让国家、社会、政府看到了物业行业的价值，对物业行业有很大的促进作用。住建部在2020年推出了十部委的文件，正式把物业企业作为社区治理的环节纳入进去，但这只是一个政策的刚刚开头，具体到政策如何落地，怎样发挥物业公司的价值，更多实施的细节和规划仍在酝酿过程中，这个过程是很难的。另外，通过物业行业市场集中度的研究，可以发现它仍然没有到最高峰，刚刚启动，其中服务好的、口碑好的、资本有优势的公司，在这个过程中会占据很大的资源。还有就是甲方的市场主体逐渐成形，比较有代表性的是各种业委会，如此，才能实现在社区层面物业服务的优胜劣汰，才能通过这样的机制把市场做起来。这三方面决定未来的物业市场会非常的好。

程鹏表示，物业行业最本质的一个商业模式，就是一个系统的综合解决方案提供商，而大量的服务都是需要外包商来提供，但他会把不同外包商对项目的理解、对人群的理解做一个重塑。这种商业模式最本质的价值，就是需要对业主或者是甲方需求深刻理解，这是最核心的东西。这就意味着物业一定要在这个群体或在这种类型的业态深耕，它不是行商的模式，而是坐商的商业模式。比如，我们国家对物业的管理分为两部分，一部分是住宅小区，应该把它往社区治理的体系上靠，把它作为民生业进行管理，但是对非住宅类的小区，就像各种商业业态，这是按照商业市场价值推进的，所以说在这个过程中，它是需要一个深耕的行业。

和泓服务王文浩：物企的价值重估对行业来说利大于弊

和泓服务集团执行董事、CEO王文浩表示，物企的价值重估对行业来说应该是利大于弊。此前的上市热潮，包括估值有一些冒进，回归理性也是必然。

他表示，近两年的房地产市场对物业管理影响巨大，但对整个行业来说应该是好事，物业企业必须做到打铁自身硬。另外，市场、社会、再加上疫情的影响，诸多原因叠加在一起，从去年的7月份到现在应该是整个物业行业的调整周期，房地产以及疫情的影响，必然会使这个行业有所下降。

论坛上，王文浩表示，实际上物业管理的本质并没有发生质的改变，只不过这两年在风口，找到了潮头，让物业确确实实有点火热。这一次回归，对物业行业来说是好事。

王文浩认为，在疫情几年中，物业管理企业承担了很多，更多打磨了物业管理企业的意志和团队的力量，对行业而言，疫情稍缓的时候，将会有一个厚积薄发的过程，所以非常看好物业管理行业未来的发展。

金地智慧服务姚平：增长性、能力与资源决定物企估值

金地智慧服务集团党委书记、副总裁姚平表示，目前物业服务行业受到的影响不是特别大，但是对于行业的未来来说是一个机遇。金地智慧服务成立29年以来，目前在住宅物业的板块做的是最大的。金地智慧服务第二赛道开辟了非住宅的物业，叫金地商服，每年以50%的速度在增长；第三赛道开辟了城市服务，叫金智仟城，到今天大概有接近七八亿的营收；第四赛道开辟了团餐；第五赛道开辟了空间科技等。成立29年来，金地智慧服务一直在变革的路上。

他指出，以前物业市场估值第一看增长，第二看企业自身能力，第三看企业拥有的资源。现在母公司稳定性恰恰跟物业的估值形成正比，母公司越不稳定，下属物业企业的估值就越不稳定，越会受到影响。金地智慧服务目前没有分拆上市，但外部客户占比已超70%，完全可以进行自增长，并且每年以20%至30%的速度在增长，今年1~6个月份，金地智慧服务的存量住宅的同比拓展增长87%，这意味着广大的业主在选择物业更换时，更可能会选择金地智慧服务。第二，金地智慧服务的新建住宅的拓展下降符合行业的现状。

最后，姚平表示，物业行业挣的是辛苦钱，很难说有最好的赛道，物业愿意去做更多其他主业非主业外包的服务。物业行业是一个民生行业。

滨江集团朱立东：物业是准公共性服务业，应积极投身基层治理

滨江控股集团执行总裁、滨江物业董事长朱立东表示，物业服务企业主要有三大收入板块。第一，是基于基础物业服务收取的物业管理费、停车费；第二，是面向开发企业所产生的服务费；第三，是对业主提供基础物业服务以外的费用。

他指出，每一家物业服务企业基本上都按照这样的秩序来做半年报和年报。整个物业服务的行业估值，因为它收入板块的来源并没有发生非常大的变化，所以它的重估对这个行业没有大的影响，反而影响的是企业。因为很多物业服务企业，原来大的金主，年报、半年报发不出来，甚至爆雷。对于这一类的企业来说，它的影响可能会更大。如果一家企业基本的逻辑和服务模式没有发生大的变化，资本市场不会有大的变化。

最后，朱立东表示，物业服务行业是一个准公共性的服务行业，这个服务行业有内在的商业逻辑支撑。从社会价值角度看，物业服务企业积极投身到社会基层治理当中去。从企业自身角度看，做好各种服务，为美好生活发挥物业服务行业的价值，也能够创造良好的经济价值。