乐居新媒体 玥珂馨 发自郑州

  距离8月17日郑州挂牌17宗地块近一个月，关于郑州第二轮集中土拍的话题讨论并未因时间长而减少。

  很快，这轮备受瞩目的第二轮集中土拍将揭幕。再来回顾一下17宗地块的大致情况：

  总出让面积1215.8亩，起始总价126.5亿元。其中，城中村改造项目用地有4宗，分别为郑政出〔2022〕20、21、28、29号（网）地块；合村并城改造项目用地有7宗，分别为郑政出〔2022〕18、19、23、24、25、26、30号（网）地块；政府储备公开地有6宗，分别为郑政出〔2022〕22、27号（网）、郑政东出〔2022〕5号、6号（网）、郑政经开出〔2022〕012号、013号（网）地块，包含滨河国际新城2宗、二七区2宗、北龙湖北岸1宗、龙子湖1宗。

  结合去年三轮集中土拍、今年第一轮集中土拍的情况，本次挂牌的城中村改造项目用地、合村并城改造项目用地大概率依然会底价成交，最具看点的还要属6宗公开地。

  那么，这6宗公开地块目前现状如何？周边有哪些配套、小区？交通出行情况怎样？今天就跟着乐居新媒体走进土拍现场，一探究竟。

  滨河国际新城2宗

  滨河国际新城的区域规划在郑州是比较前卫的，因为整个区域规划高端、限容等原因，早几年相继也吸引了不少品牌房企入驻。区域房价也一度在1.8万元/㎡+很坚挺，但受近几年市场环境影响，滨河国际新城房价一度被管南片区超越。目前此片区一些在售的楼盘房价甚至低至1.4万元/㎡，销售吃力。一方面是整体市场原因导致，另一方面与滨河国际新城配套落地缓慢、人气不足、生活尚不便捷等有关。

  本次集中土拍，久未供地的滨河国际新城有2宗公开地出让，至于能否还能现几年前的“地王”情况，概率并不大。不过对于这两块地最终会花落谁家，大家还是十分期待的。

  郑政经开出〔2022〕012号（网），位于经开区经开第十四大街以东、经南十三路以南、经开第十五大街以西、经南十四路以北，土地使用权面积86183.9㎡，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地）。容积率＞1.0，＜2.5，建筑密度＜20%，建筑高度＜54米，绿地率＞35%，出让年限70（50）年，开发程度五通一平。竞拍起始价134287万元，熔断价154287万元，竞买保证金26858万元。

  据挂牌公告，该地块所建商品住宅（成品房）综合销售均价不超过14600元/平方米；如该地块所建商品住宅采用精装修方式交付，装修价格不得超过2800元/平方米，且装修价格应一并计入销售价格，不得分拆为独立合同。

  地块由经开第十四大街、经南十三路、经开第十五大街、经南十四路围合，形状比较方正，以北、以东、以南都暂时没有项目，以西距离铁道较近，后续可能会受到一定的噪音影响。该地块东侧隔一个地块是金辉滨河云著，东南是电建泷悦华庭项目。

  结合探地感受来看，地块四围的道路比较宽敞，距离地块很近，目前有地铁3号线二期工程土建施工项目01标段围挡施工，地铁站点为经南十五路站，后续出行会十分便捷，但目前主要还要靠自驾，同样也因为人气不足略显“荒凉”。

  郑政经开出〔2022〕013号（网），位于经开区经开第十三大街西、经南十一路南，土地使用权面积39321.5㎡，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地）。容积率＞1.0，＜2.0，建筑密度＜20%，建筑高度＜54米，绿地率＞35%，出让年限70（50）年，开发程度五通一平。竞拍起始价61266万元，熔断价70266万元，竞买保证金12254万元。

  据挂牌公告，该地块所建商品住宅（成品房）综合销售均价不超过17000元/平方米；如该地块所建商品住宅采用精装修方式交付，装修价格不得超过3200元/平方米，且装修价格应一并计入销售价格，不得分拆为独立合同。

  该地块也很方正，最大的优势在于距离蝶湖很近，后期会享受到较好的湖居生活体验。按照地块指标容积率＞1.0、＜2.0，建筑密度＜20%，建筑高度＜54米，绿地率＞35%的要求，后续该地块会规划比较高端的改善性住宅，楼层可能18层左右，社区或打造高绿化奢居小区。

  目前此地块周边最近的小区有中建观湖国际二期、三期，康桥美庐湾。其中，中建观湖国际已交房入住，康桥美庐湾停工尚未交房。从航拍图看，郑政经开出〔2022〕013号（网）地块周围还存在好几块地待开发，路网尚需修缮，出行主要靠自驾，可能从本轮土拍拿到地到地块周边发展成熟还需要几年时间。

  二七区2宗

  二七区本次供应的两宗公开地，其中郑政出〔2022〕22（网）地块最大的优势是紧邻大学南路、南四环等主干道，一路之隔就是南环公园，出行便捷。而郑政出〔2022〕27号（网）地块，目前周边有东原晴天见、融侨悦澜庭等小区。

  结合探地情况来看，郑政出〔2022〕22（网）地块出行方便，此地块与绿地滨湖国际城8区相邻，地块比较方正，围挡之内还能看到“神鹰救援联盟”的标志，地块内部杂草丛生待开发。

  从规划指标看，郑政出〔2022〕22号（网）土地使用权面积39059.32㎡，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地）。容积率＞1，＜3，建筑密度＜25%，建筑高度＜100米，绿地率＞30%，出让年限70（50）年，开发程度七通一平。竞拍起始价52150万元，熔断价59950万元，竞买保证金10430万元。所建商品住宅（毛坯）综合销售均价不超过13100元/平方米，如采用成品房交付，装修价格不得超过2600元/㎡，装修价格应一并计入销售价格，不得分拆为独立合同。

  地块周边的标志性建筑主要是绿地中心，不过，要说到周边目前的楼盘情况，必须要提的是两个闻名遐迩的“烂尾楼”，很拉风景。一个是与绿地中心紧邻的绿地滨湖国际城，另一个是与绿地中心相望的盛润运河城。

绿地滨湖国际城

盛润运河城

  乐居新媒体了解到，这两个烂尾楼至今仍无动工迹象，工地依然静悄悄一片。不过，与此前几月相比，盛润运河城最大的改变是，工地门口换了新“门面”，目前显示着“中铁十八局集团北京工程有限公司 承建盛润运河城壹号院工程”字样，应该距离复工不远。

  郑政出〔2022〕27号（网），位于二七区桂江路（鼎盛大道）南、安泰路（天泰路）东，土地使用权面积28695.93㎡，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地）。容积率＞1，＜2，建筑密度＜25%，建筑高度＜60米，绿地率＞35%，出让年限70（50）年，开发程度七通一平。竞拍起始价34302万元，熔断价39402万元，竞买保证金6861万元。所建商品住宅（毛坯）综合销售均价不超过14300元/平方米，如采用成品房交付，装修价格不得超过2860元/㎡，装修价格应一并计入销售价格，不得分拆为独立合同。

  这个地块不算方正，距离最近的是比较小的东原晴天见小区，除此外，还有很多附近地块未开发。目前在售的项目有远洋臻园。

  当然，不否认地块周边有一定人气，东原晴天见、融侨悦澜庭等几个小区有人入住，北侧还有一个新的商场“悠乐汇”和世纪华联超市。不过，商场内目前入驻的商家并不多，很多商铺尚处于闲置状态。商场门前的“花坛”由遮灰的防尘网覆盖，需要进行绿化来改善环境。

  同时，郑政出〔2022〕27号（网）地块北东原晴天见与悠乐汇中间本来较宽敞的道路，目前被停的机动车辆占道，道路可通行空间受限，道路环境亟需改善。

  北龙湖北岸

  北龙湖南岸地块已近尾声，北龙湖北岸地块逢拍必受关注，尤其是实力房企的关注。

  郑政东出〔2022〕5号（网），位于郑东新区龙湖区域龙湖外环北路南、龙源西三街西，土地使用权面积60962.66㎡，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地）。容积率＜2.5，＞1.1，建筑密度＜25%，建筑高度＜60米，绿地率＞35%，出让年限70（50）年，开发程度三通一平。竞拍起始价215400万元，熔断价247710万元，竞买保证金43080万元。

  依照规划指标，郑政东出〔2022〕5号（网），所建商品住房（毛坯）综合销售均价不超过31300元/㎡，如采用成品房方式交付，装修价格不得超过4700元/平方米，且装修价格应一并计入销售价格，不得分拆为独立合同。

  按照容积率＜2.5，＞1.1，建筑密度＜25%，建筑高度＜60米，绿地率＞35%的地块指标，该地块后续可能还会以小高层为主，可能与西侧的中海云鼎湖居差不多。地块南边是清华附中·启迪郑东科技城，东南在建的也是清华附中·启迪郑东科技城，距离不远在售的是华润北龙湖项目华润置地·瑞府，销售不错。

清华附中·启迪郑东科技城

中海云鼎湖居

华润置地·瑞府

  从航拍情况看，此地块目前围挡内已有很多绿皮车辆进场，北侧是魏河，因为这个地块在本轮土拍中受关注度颇高，又距离中海云鼎湖居较近原因，很多人猜测可能还会被中海拿。至于会不会有其它房企与之竞争，将成为本轮土拍最大看点之一，拭目以待。

龙子湖1宗

  近几年土拍，龙子湖鲜少有地块出让。本次集中土拍，龙子湖郑政东出〔2022〕6号（网）地块因此也广受关注。

  地块位于郑东新区龙子湖区域姚桥路北、行健街东，土地使用权面积33826.33㎡，土地用途为城镇住宅（地下交通服务场站用地）。容积率＞1.0，＜3.0，建筑密度＜25%，建筑高度＜80米，绿地率＞30%，出让年限70（50）年，开发程度三通一平。竞拍起始价86400万元，熔断价99360万元，竞买保证金17280万元。

  从地块位置看，项目以西是龙子湖北几个已经入住的小区，正商书香华府、永威五月花城、广电天韵，北侧是郑州重点改造的水系贾鲁河，一线河景；南边过北三环是龙子湖大学城，教育资源丰富。

  贝壳数据显示，正商书香华府二手房均价约22603元/㎡，约180㎡的5室2厅户型售价约570万，约250㎡的6室3厅户型售价约585万。

  永威五月花城二手房均价约23992元/㎡，约97㎡的3室2厅户型售价215万，约150㎡的3室2厅户型售价313万。

  广电天韵二手房均价约24053元/㎡，约140㎡的3室2厅户型售价约330万，约231㎡的5室2厅户型售价约550万。

  加上整个龙子湖片区无新房供应、稀缺性原因，此地块房价未来会十分坚挺，受关注程度颇高。按照限价要求，该地块所建商品住房（毛坯）综合销售均价不超过23000元/平方米，如采用成品房方式交付，装修价格不得超过4600元/平方米，且装修价格应一并计入销售价格，不得分拆为独立合同。

  从探地情况看，该地块距离北三环高架很近，后续也可能会有一定的噪音影响。目前地块由白墙围挡，正商书香华府行健街路边有一个幼儿园（郑东新区芳菲地幼儿园），道路两旁也停放了很多车辆，路况待改观。

地块围挡

正商书香华府

永威五月花城

  结语

  近两年来，房企拿地更加理性，普遍会结合地块指标和周边实况、现有楼盘销售情况等对地块进行评估，对后续利润进行核算。

  总的来说，公开地作为本轮土拍最具看点的地块，可能会受到争抢。但至于会吸引哪些房企报名？能否会吸引房企争抢？溢价率多少？这些答案，到9月21日土拍将揭晓，届时，乐居新媒体将全程关注，敬请关注。