乐居新媒体 任时建 发自南昌

  20年前，南昌人“宁要老城一张床，不要红谷滩一间房”。

  20年后，红谷滩中心区成为了“新房一房难求”，而“一房难求”的背后，是“一地难求”。

  土地无供应，新房就稀缺。因此，但凡红谷滩中心区有新土地出让计划，便一定会引发市场关注。2022年9月初，红谷滩中心区D-4-1地块、D-6-1地块正式挂牌，引发热议。

  事实上，这块地的上线，并非一帆风顺。

  D4、D6地块的5年拆迁

  2017年6月，红谷滩拟对中心片区D4、D6地块棚户区改造项目范围内的房屋实施征收，公布了房屋征收补偿方案（征求意见稿）。

  根据征求意见稿，征收私房住宅的补偿方式为实行房屋就地产权调换与货币补偿两种，由被征收人自行选择。征收私房住宅，对选择货币补偿的,房屋补偿按市场评估价结算，即签即办。

  如果选择就近安置，面积将按1:1补偿。另外还将获得搬迁费、租房补贴、提前签约奖、单元奖等现金补偿。货币补偿的金额由市场评估价决定，而按照坊间的说法，一套100平米的房子大约可以得到100万的补偿金，只是红谷滩同等地段的二手商品房大约在1.5-2万元/平左右，对此，部分拆迁户并不满意。

  根据中国裁判文书网显示，D4、D6地块的拆迁户不服房屋行政征收及行政复议决定，曾于2018年向南昌铁路运输中级法院提起行政诉讼。这也导致该地块的上线延后。

  2021年1月，此时仍有个别居民在问政平台反应拆迁慢，相关部门回复称部分被征收户对提供的房源期望值过高，且想要未在该工作批次内的房源中解决，其所述未被通知等等与事实相悖。

  好在，地块内的拆迁工作始终有序在开展。

  2021年1月17日，位于红谷滩区D4、D6地块棚户区改造项目内的一单位办公大楼被顺利爆破拆除。至此，该地块的拆迁工作迈入了实质性阶段。

  2022年9月，随着江报路的通车，经过5年的拆迁，D4、D6地块顺利挂牌，等待10月11日的竞拍。据乐居新媒体了解，除了购房者关注之外，南昌不少房企已经跃跃欲试，计划参拍。

  实探：地块红线内已净地

  2019年12月，《南昌市红谷滩中心区D-4、D-6地块控规局部调整方案》 批前公示，区域内规划有中小学、幼儿园、公园绿地等。

  根据地块挂牌信息，红谷滩中心区D-4-1地块、D-6-1地块（地块编号:DAEJ2022053）地块面积：46.9亩，综合容积率2.467，封顶楼面价4195元/㎡，去除须建设共计2.82万平方米安置房（217套），住宅可售计容面积约在4.47万方左右（以最终规划为准），预计约400套可售住宅。

  据了解，房屋销售价格（均价）上限为18727元/㎡，突破了南昌三限房限价新高。之前南昌最贵三限房为西湖区的南水玖悦府，限价18500元/㎡。

  该地块销售限价为18727元/㎡，加上装修，最高可达21227元/㎡。而在二手房方面，与项目一路之隔的博泰滨江均价15328元/㎡；丰和新城南苑均价为15735元/㎡；世茂天城一期均价20421元/㎡。作为区域内为数不多的住宅用地，加上地段优势，这个价格可以说不算很高。

  从该地块的最新现场来看，地块红线内已经是净地，江报路也已经通车，不过江报路是单行道，飞虹路至庐山南大道段只能由南往北行驶。

  不过红线外的移动大楼、东湖区社会福利院旁的沿街居民楼仍未拆迁完毕，两栋楼已“人去楼空”，围挡封闭待拆。

  谁是最后一块宅地？

  红谷滩中心区的主要范围为八一大桥以南、枫生高速以东、南昌大桥以北、赣江以西合围区域，总面积约10平方公里。

  事实上，在发展了20年后，红谷滩中心区已经是一个非常成熟的城区，区域内已经非常饱和，几乎无空余地块。

  2017年5月10日，富力地产以11.77亿元拿下红谷滩春晖路与江报路交汇处地块，溢价率为63%，合计楼面价8522元/㎡，占地约54.5亩，彼时，坊间称：这是红谷滩中心区最后一块宅地。

  随后，2020年6月23日，新丰房地产拿下位于红谷滩新区中央商务区红谷中大道以东、圣淘沙花园以南地块（中央商务区C-11-2地块部分用地），楼面单价创11618元/㎡，堪称最贵单价地块。

  而八一桥头D4D6地块的正式上线，又被坊间戏称的“红谷滩中心区最后一块地”。“红谷滩中心区最后一块地”的噱头反复被戴在更新的地块上。

  从快速大迈步转向精细化更新下，红谷滩中心区在不断挤出“最后一块地”。

  八一桥头还有近千套新房住宅

  土地市场的供应不足，直接造成了红谷滩中心区新房“一房难求”。不过“一房难求”，不代表毫无上车机会。

  据乐居新媒体梳理，除了D4D6地块，位于世茂广场对面的新丰华都，是红谷滩中心区最新的楼盘。

  2020年6月23日，新丰房地产拿地。在拿地近一年后，2021年4月，新丰华都（住宅）项目《建设工程规划许可证》公示，用地由两部分组成，用地性质分别为城镇住宅用地、服务设施用地，总用地面积6680.53㎡，规划总户数105户，其中，住宅用地面积4531.86平方米，以2栋23层的高层住宅为主，底部为一座独栋2层楼商业。

  红谷滩中心区新房较少，如果将视线放大到八一大桥桥头板块，那么还有两个“老盘新推”——铜锣湾、丰和新城北苑。

  根据规划，丰和新城北苑，规划3栋23层-25层楼高层住宅及1栋5层楼洋房，约300套住宅；铜锣湾住宅，共规划2栋楼高层住宅，总户数147户，含38套安置。

  加上新丰华都105套房、D4/D6地块约400套可售住宅，那么八一桥头板块可售住宅大概约915套房，入手红谷滩的机会依然存在。

  不过，当前的市场，已经不再是以“地段”的单一衡量标准，“红谷滩”似乎也不是万灵药。

  以丰和新城北苑为例，从备案数据看，截至9月15日，丰和新城北苑H2、H3#预售房源累计195套，共备案17套，去化率仅8.7%，据了解，户型“落伍”成掣肘，如86平两房，能做到2卫的户型依然是1卫功能，且丰和新城物业并无亮点。

  也许，只有好地段+好产品+好物业的小区，才能受到市场热捧。

  有购房者认为，红谷滩经过这么多年的发展，自己住，不考虑学区、快速升值，都还可以，毕竟交通、配套、环境都不错，没有那么多100%好的房子。