乐居新媒体   发自南京   都是压箱底的好地，房企拿地优先级该如何排序？

  众所周知，如今改善想在南京买房，认可度较高的唯二黄金板块就是河西中和河西南。

  2022年6月以来，上半年河西接连出地，根据不完全统计，今年下半年至明年一季度河西或将会近20个在售及待售的楼盘，其中不乏河西中、河西南、江心洲等核心板块，还有鱼嘴、青奥等“新老星八客”交替板块。

  作为南京发展的引擎，河西南集金融、商务、商贸、会展、文体五大功能为一体，从南京眼、保利大剧院到江南第一高楼，河西南承载了南京多个重大地标建筑，是城市对外形象展示的窗口，同时也是长三角城市豪宅聚集区之一。

  目前来看，南京新房备案价5万+/㎡以上建邺区最多，二手房挂牌价最高已破9万/㎡，区域内改善型市场需求旺盛，新盘供应不断向高端化演进。

  当然，河西的房价层次也十分明显，既有千万级豪宅，也有五六百万的首改。以河西南为例，头部中心的地位不会改变，在市场下行期，500万+买河西依旧是资产保值最稳妥的选择。

  河西7幅地  房企拿地热力值预判

  南京三批次土拍，河西推出7幅宅地，如果要给这7幅地热度排个序，那么情况可能是这样的：G67≥G70≥G73≥G69≥G72≥G71≥G68。

河西7幅地

  依据如下：

      （1）众所周知，G68地块位于河西北，不是说这个区域购买力不行，而是地块本身存在硬伤。南侧临近应天大街高架（噪音），附近有未搬迁的监狱，西侧有规划一处基层社区中心，融合1处公交车始末站，城市界面整体来看比较一般。

  加之地块出让体量不大，预计可建四栋20层以内的住宅，景观园林打造上需兼顾降噪和居住品质升级，比较考验开发商功力。

河西北G68地块

  以高力璟华府为例，当初高力拿地楼面价达到了4.2万/平，加包后6万+以上，从开盘反馈来看，市场接受度一般，导致后期售卖遇到了不小的阻力。

  直至今年4月被朗诗接手后，重新搭载科技系统“健康”堡垒，放才推动了销售。因此综合前期区域内开盘情况，推测G68地块应该会小幅溢价成交，但触顶有点难度。

  （2）江心洲G69质量较好，东侧临近长江，如果是高层还可俯瞰江景。此外地块平整，开发难度小，西侧金陵中学高中部（已开学）、东侧为仁恒江湾世纪（部分已交付），区域内目前已形成相对成熟的改善氛围，该地块推出预计会引发房企争抢。

  （3）河西南4幅地有江景和鱼嘴撑着，基本稳赢，不过预判此次房企拿地热情同样也是冷热不均。从距离地铁远近来看，G73距离2号线天保街站最近，其次是G72，再者是G71，这三幅地面积都不大，南侧可俯瞰秦淮河，预计会打造3-4栋住宅。

  要说江景视野+豪宅聚集区，还得看河西南青奥的G70，这幅地原本是商业用地，体量不大，与河西南鱼嘴的G71-G73三幅地相仿，约可打造3栋住宅。

河西南航拍图（图源网络）

  从微观环境看，G70地块一路之隔即葛洲坝G29项目（放风冲8万/平），除此之外，还有万科翡翠滨江，滨江ONE以及青奥村观云等总价近千万的豪宅。

河西南G70地块

  不过本次河西7幅地中，资质最好，能代表南京楼市热度以及房企真实水准的，还是河西中G67。

      地块位置优越，医院，地铁、奥体中心都在附近，且是稀缺宅地，体量大、开发难度小，若品质出色，去化不是问题。

  河西中，自今年8月颐和源璟收官之后，区域内暂无新项目补仓，G67地块三批次出让刚好可以接棒，估计热度不会低。

  稀缺优质宅地  河西中G67或将引发国央企之间的争抢

  河西中G67外围围挡竖起，地面已铺上绿网，比较平整。该地块起拍总价50.3亿，最高限价57.7亿，是7幅地中总价最贵的一幅地，考验房企资金实力，大概率会被国央企斩获。

  从控规图上来看，G67可建设高度为100米的高层住宅，附近与规划的社区及幼儿园用地。紧邻奥体大街，梦都大街，凤台南路快速路，距离在建的地铁7号线新城科技园站、梦都大街东站500米，距地铁10号线中胜站1300米，交通便利。

河西中G67地块

  周围产业园众多，科研单位密集，生活配套完善，地铁环伺，是目前河西中二手房较为坚挺的区域，二手房报价普遍6万-7万/㎡。

       参考一街之隔的颐和源璟收官57600 元 /㎡+ 3000 元 /㎡升级装修包≈6.06万/㎡，G67起拍地价37543元/㎡，若触顶，楼面价将达到43141元/㎡，未来房价应该会冲上6万/㎡。能与之匹敌的还有毛坯限价5.5万/㎡的河西中越秀G28，加包后预计也会冲破“6字头”。

  当然除了位置优越，G67还是个大体量项目，用地面积4.8万方，是河西本次出让的7幅地块中面积最大的，无论是景观还是产品打造都有较大的发挥空间。

      附近还有商业及绿化公园用地，环境应该不错。  

河西中G67地块

绿网已铺

  地块平整无明显硬伤  江心洲G69有望成为下一个江湾？

  江心洲宅地已铺上绿网，007与013合并为一幅G69地块出让。007地块可建5栋67米高层建筑，围合式布局，013地块可建10栋高度为70米的高层住宅，中轴对称布局。

  该地块在本次三批次拟出让地块中较为优越，周围配套醇熟，学校、商业陆续兑现。

江心洲G69地块

  地块周边都是新小区，仁恒江湾世纪、仁恒江湾时代（预计10月底交付），居住氛围浓厚，距离南京眼步行桥、建邺滨江文旅港湾不远，可尽享滨江景观风貌。区域内前期商品房开盘均价约4.5-4.8万/㎡，高层、小高层、低密度住宅居多，产品类型多样。

江心洲G69地块

  目前地块西侧为48班金陵中学高中部，今年9月迎来首批学生，东侧为仁恒江湾低密叠墅，南侧靠近夹江隧道和江心洲长江大桥，可快速达到河西南与江北新区，西侧中新大道为全岛南北中干道，机动车出行便利。此外规划中的运量智轨公交也将沿此贯穿岛内，后期居民可便利换乘至地铁10号线江心洲站。

      客观来看，无论是宜居程度还是资源配比，河西7幅地综合指标都不错，某种程度上也为明年一季度的市场积蓄力量。