编者按：今年水逆中的楼市，固然没有往年的辉煌，但作为传统促销假日，让利多销已成为行业共识，9月底至十一黄金周假期，济南楼市又有哪些看点呢。

  乐居新媒体 任时建 发自济南

  据乐居新媒体不完全统计，2022年9月底（27日-30日），济南市25个项目获预售，预计将于国庆期间推盘销售。

  十月济南供应总房源64785套 

  黄金周前夕25个项目获预售

  据济南乐居综合多方面统计数据，本月底及十一黄金周期间，多个项目突击申领预售证计划开盘，唐冶、雪山、张马屯、神武、药山等片区均有项目入市。

  整个10月份，济南全市总房源64785套左右。据了解，济南全市10月预计供应的项目中有超一半含有功能改善（含有四房）户型，预计随着城市品质改善需求释放，改善产品供应占比提升的趋势将日益明显。

  国庆优惠享不停

  售楼处假期“花式促销”

  国庆节期间，济南各大售楼处也开启了花样特色活动，抽金条、抽平板，主题有节日类、亲子类、文化主题展览等，丰富多彩。此外，全市可以说有太多项目有特价房源、工抵房、一口价房源推出，部分品牌房企则开启联动活动。

       位于二环南路与领智路交叉口领秀城樾系健康宅，即将开盘，项目分柏樾、檀樾、楠樾、槿樾四个地块开发，规划25栋楼，为17-34层的住宅产品。其中，檀樾地块精装交付，户型建面约117-183㎡；其余地块均为毛坯交付，户型面积约95-170㎡；公摊均约23-25%。项目位于整个领秀城项目的最北侧，是领秀城交通最便利的地块。另外，该项目拥有优质的教育资源，附近有省实验幼儿园、育秀小学等多所学校。

       盛福片区的海棠映月、绿城蘭园、中电建国誉府、越秀麓端府和招商滨河府等，作为改善型产品，在限购政策放开的情况下，大批改善需求的购房者也都在观望该区域哪家产品更好、更适合自己家庭购买。盛福片区以奥体中路为轴，向南可通往奥体中心、龙奥大厦、高新万达、齐鲁软件园等地，往北可达工业北高架，经高架前往大明湖、趵突泉、恒隆广场等地也较为方便。周边配套成熟，适合居住。

       在济南深耕多年的银丰地产，近期推出的银丰玖玺城和银丰国泰江悦销售比较火热。银丰玖玺城位于长岭山片区，据项目数据，在政策发布的第一个周末两天成交76套，据一周成交数据显示，9月19日-9月25日期间，银丰玖玺城成交177套，成交面积26571㎡。长岭山片区靠近汉峪金谷、舜泰广场等地，商业比较发达，定位群体主要还是偏年轻化购房者。华为等企业的落地也会给长岭山片区带来无限可能和新的发展机遇。

       银丰国泰江悦位于小清河旁，共规划10栋住宅，544户。一梯一户，私享电梯前厅为购房者所青睐。据案场观察，非周末时间，约1个小时，就有多组购房者到访，其中不乏多次到访客户经多项目考察后选择银丰国泰江悦。

       乐居新媒体注意到，各家分销和中介从业人员全力做好各类服务，包括对折扣信息的汇总盘点，以历城区为例，行业内从业人员的整理便十分翔实，万科、中海、保利、海信、城投瑞马、建发等一众房企折扣力度都很大，不过，需要提醒的是，具体的折扣优惠力度仍以开发商方面口径为准。

  国资背景房企受认可

  自从2021年下半年开始，市场行情不断下滑，今年年初市场成交量依然较为低密，再加之4、5月份济南出现一轮小规模疫情冲击，各项目去化难度不断加大，2022年1-8月整体市场成交量为439.6万㎡，同比比去年下降约39%，市场下行特征明显，5月末楼市政策松绑叠加利率下滑等因素，带来了一波市场成交小高峰，不少客群纷纷入市，但7/8月份来看，政策效力开始下滑，对市场的刺激作用难以维持。

  在当前行业一直处于波动期的背景下，仍然有不少房企做到了逆市热销，展现了强大的抗周期能力，其中龙湖在当前市场下，表现较为亮眼。 其以强大的产品力，卓悦景观兑现能力等，拿下了济南1-8月房地产销售榜榜首，延续了上半年第一的势头。而在当前各房企暴雷事件频出的影响下， 客户置业信心受到严重影响，像中海、中国绿发、中建城发等资金实力雄厚，经营稳健的国资背景房企，也得到了市场的高度认可。

  具体到项目来看，地段资源稀缺，生活配套丰富，产品品质较高的项目仍是市场焦点，上半年像是占据优质地段的龙湖天奕、仁恒奥体公园世纪等项目在开盘即罄的态势下成功收官，而雪山万科城项目开盘前率先签约教育集团，并不断完善项目配套也实现了项目月均去化领先。

  改善市场到来

  目前市场下刚需三室仍为市场成交主力，其中以100-130㎡居多，140-170㎡改善型4室成交占比也有所上升，高端改善产品不断得到市场的认可。

  调查显示，2022年1-8月份，济南市场上100-120㎡刚需产品成交量占市场总成交的32%，160㎡以上的改善产品约占市场总量的14%，刚需客户仍是当前的主力购房群体。目前在济南致力打造国家中心城市的背景下，不断完善人才引进政策，未来刚需购房者仍然具有较大的客群基础。

  “金九银十”不在，维稳仍看长期

  每一年，大家都会说楼市有金九银十，但回顾过去几年，9、0月份济南市场并未出现市场特别高涨的行情，2020年9月份商品住宅成交72.93万㎡，占全年成交的9.4%；10月份成交65.85万㎡，约占全年的8.5%；2020年9、10月份市场表现平稳，成交数据来看，领先于全年月均水平，但并未不是全年成交的高峰期，市场热情仍低于7、8月份。2021年9月份成交66.27万㎡，约占全年总量的6.8%；10月份成交59.54万㎡，约占全年的6.1%；2021年的金九银十受市场大环境影响，彻底落空，9、10月份成交量远低于全年的月均水平，市场一度低迷，表现不尽人意。因此在现在调控政策频出，市场环境急剧变化的是形势下，金九银十的市场规律已不再存在。

  对于房企而言，每年制定指标，严格考核是重要工作内容之一，对于地方公司以及每个楼盘来说，半年小考核，年底大考核，则是工作常态，而9、10月份正属于各公司各楼盘冲业绩的关键节点，9月份正处第三季度末，也是作为第三季度考核的一个冲刺期。从全年来看，进入11月份以后，天气转冷，受气候原因，各项目的来访量将会明显下滑，成交也会随之大打折扣，因此9、10月份也是冲击全年指标的一个关键时期。这个时候各房企的宣传会明显增多，各类促销政策频出，通过大规模的推广宣传，以及中介分销造势，力争在这两个月内突破一下成交量、业绩，抢收9-10月份客户。

  就在 9 月 29 日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在 2022 年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

  业内分析，这一政策的出台，在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。

  值得一提的是，济南并没有符合条件，综合前8个月来看，济南新房价格除4月环比下跌0.2%外，其他月份均保持上涨势头。

  新一轮放松政策发布后，济南二环外全面放开限购，对二环以内的历下区、市中区区域实施限购，此轮政策释放可能会进一步促进楼市回暖，叠加接下来的金九银十各房企优惠政策的释放，市场可能会出现一轮小幅度的回升。

  提前准备个人征信

  值得注意的是，国庆期间，部分网点打印征信服务会取消，购房者需提前打好征信报告，有相应需求的可携带本人有效“居民身份证”到指定银行个人信用报告自助查询网点或携带本人有效身份证件原件到银行征信查询大厅办理。

  济南市个人征信报告查询地址如下：