“没想到吧，我胡汉三又回来了！”

  说的就是增城在广州三轮土拍中出让的地块——增城区中新镇新福大道东侧地块。

  市场承压的大环境下，前两年的供应大户增城，这次不仅只放出了一宗地，而且还是二轮流拍过的地。

  为啥就这么倔，非要死磕这块地呢？咱们来唠一唠。

  交通“不咋地”

  山景自然资源挺丰富

  地块坐落于增城区中新镇新福大道东侧，中新森林公园以南，夹在广河高速和广汕公路之间，位于地铁21号线的辐射范围内，邻近中新知识城，属于中新板块。

  地图显示，乘坐地铁快车4站即可从镇龙站到达棠东站，耗时约40分钟。

  从镇龙地铁站出来，沿着广汕公路-新都大道步行25分钟左右到达地块周边，路程约为1.8公里。

  若是结合两段路程一起算通勤距离，确实离城区很远。

  图中可以清楚地看到，目前地块面貌原始，左右均为规划路段，前方是崇山峻岭，右侧仍是农田，周边有绿栏围挡，暂未有机械在现场作业。

  马路上食物残渣吸引了乐居君的注意，等了一会便看到不少摆摊的小摊贩。

  问了才知道，他们是住附近的村民，地块所处的十字路口，晚上会有很多小区住户溜娃闲逛，夏天卖卖饮料和玩具生意也不错，一晚上能赚个几百上千。

  目前，地块周边商业资源颇少，但未来可依赖镇龙地铁站旁即将建成的品牌商业天地。

  周边教育资源略显稀缺。仅有广州理工实验学校、增城区图书馆（御溪世家分馆），和一所没有挂牌的学校，问及具体哪所学校打算入驻，连周边村民都不知情。

  医疗资源尚可，3公里内有位于镇龙西地铁站的中新广州知识城医院、九龙镇中心卫生院妇幼保健门诊和中新地铁站的广州市增城区中新镇中心卫生院，以及广州市第二老人院等福利机构。

  低密度产品

  竞拍规则仍是竞价+摇号

  根据广州市土矿交易系统挂牌信息，此次出让的地块未来将会建成住宅项目（可兼容商业）。

  总用地面积86252.91㎡，其中建设用地面积86188.6㎡，道路用地面积64.31㎡，挂牌起始价183150万元，折合楼面价8500元/㎡，远低于隔壁2019年出让的镇龙车辆段地块，其楼面价为10686元/㎡。

  地块总限高120米，容积率≤2.5，建筑密度≤30%，绿地率≥30%，挺适合建成低密度山景产品。

  规划文件显示，地块需要配建18班幼儿园、文化室、社区居委会、老年人星光之家、居民健身场所、肉菜市场、物流配送站、垃圾收集站、公厕、物业管理用房、变配电房、电信设备用房等配套，整个项目须在交地之日起36个月内竣工，交付压力可不小。

  其土地使用权出让年限为居住用地70年，其中商业用地40年，其他用地50年。

  竞买条件很具体。同一名申请人只能进行一次交易申请（含联合申请）。凡在增城区行政区域内存在违法违规违约行为的竞买人及其控股股东，在结案和问题查处整改到位前，不得参加本次竞买活动。还须提交商业金融机构的资信证明，地块拍得后将分两期付清地块价款。

  值得注意的是，本次出让最高限制地价为210622万元，增加幅度1000万元，当有两个或两个以上竞买人报出最高限制地价后，保送摇号。

  本次挂牌成交价包括90000㎡地下车库及设备用房的土地出让金4410万元，若地下车库及设备用房的实测面积超过90000㎡，超出部分则由竞得人按相关规定补缴出让金。

  此中新非彼中新

  整个增城近两年土拍数量是断崖式下跌，从2020年、2021年的24宗，到今年的2宗，郊区的土拍市场已不如往年。

  土拍不景气，新盘更是严重“内卷”。广州中原最新数据显示，9月份增城成交185套，环比微跌8%，成交均价13281元/㎡，房价排在全广州倒数第三。

  整个9月，增城新增3201套房源，库存积压量为289万㎡，消化周期高达21.1个月，仅次于南沙和花都，对比天河、海珠等10个月以下的老城区而言，市场购买力不足。

  “有钱买这里，我还不如回村建房子”，按照摆摊村民的说法，除去回迁的人，中新镇的入住率其实并不高，可能就1/3左右，因为距离中心城区实在是太远。总结一句就是，本地村民不会买，城区市民看不上。

  中新板块发展之路，恐怕任重而道远。

  看地图发现，中新板块新盘多分布在地铁21号线两侧，越是靠近地铁，价格越高。其中，侨建御溪谷约1100万元/套，越秀·星汇城TOD在售均价约2.6万元/㎡，御溪世家在售均价约2.2万元/㎡。

  至于二手房方面，贝壳平台上中新板块二手房均价为1.5万元/㎡，其中恒大山水城挂牌401套，均价1.5万元/㎡；恒福花园挂牌54套，均价1.4万元/㎡；侨建御溪谷北区和南区分别挂牌58套和32套，均价1.9-2万元/㎡。

  事实上，黄埔的中新知识城的“中新”名号并不是指中新镇，而是中国和新加坡政府跨国合作联名的“中新”。

  不过说实话，中新板块虽然是增城的地段，但是从距离上看，还是能“蹭”到一点黄埔中新知识城的资源。

  如今黄埔知识城，是全国唯一经国务院批准设立的知识产权改革试验田。

  国家级的定位，使这里的产业发展如火如荼，值得一提的是，知识城年度建设投资突破800亿元，累计注册市场主体2.4万家。

  俨然摆出了一副，“下一个深圳”的架势。

  但根据摸排情况来看，目前并无一家企业抛来橄榄枝，这块地究竟会创造奇迹还是遭遇二次流拍？我们静观其变。