乐居新媒体 任时建 发自西安 10月25日，大明宫金茂府最新批次92套房源上线登记，其中272㎡超大户型首次亮相，销售公告显示，该户型共44套，其中绝大部分单套价格超700万。

  位于高新CID版块的龙湖青云阙、紫薇云上也将近日登记，其中紫薇云上为新盘首开，首批次127套房源户型区间212-246㎡，单套房源最低起价538万；龙湖青云阙一次性上线393套房源，小高层与洋房混搭，其中213-247㎡四室两厅三卫户型40套，单套最低总价超过600万。

  根据西安市商品住房意向登记平台显示，截至目前，10月新房市场200㎡以上产品推售共11场次，其中山水香堤、招商华宇长安玺、绿城西安全运村、自然界河山均达到摇号标准。其中自然界河山44套房源，户型区间258-380㎡，意向登记高达165组，足见改善行购房需求旺盛。

近期200平米以上产品市场表现

  或许是因为近期终极改善类产品的乐观表现，使得此类楼盘加快了入市节奏。

  10月21日，招商央玺、招商西安序最新批次房源价格公示，根据统计招商央玺近期推出1幢精装小高层，均价23242.96元/㎡，房源总量34套，其中203.63㎡户型30套；招商西安序推出14#号楼31套房源，最小面积213.68㎡仅1套，其余30套房源均为300㎡以上，单套总价达千万。

  10月24日，金泰·唐618最新2幢高层共102套房源价格公示，221㎡、264㎡两种户型为绝对主力，200㎡以下户型仅2套。值得注意的是，该批次房源中264㎡户型单价已经普遍进入3万+，单套总价逾800万。

  与此同时，高新版块三大改善纯新盘保利天汇、中铁建西派樘樾、高科云天也跃跃欲试，加之此前在售的绿城西安和庐、融创望江府、沣水云间等，非墅类改善型大宅竞争将进入白热化，中产阶段选择困难症逐渐加重。

  新房住宅市场产品调整早在3、4年前既已开始，目前在售新房中，改善类产品大多以160-180㎡四室户型为主，因地段、品牌、配套等差异，实际成交单套总价也在400万左右，如再继续拔高，进入到200㎡以上终极改善的产品序列，考量的关键将不再是地段、价格等常规要素，除品牌外，产品端的差异化将决定市场表现。

  以大明宫金茂府本批次新推的272㎡户型为例，户型结构为四室两厅三卫，主、次卧均为双套房自带卫生间，270°方厅也是目前该级别产品中的主流，此外餐厨配套西式岛台，整套户型从设计层面中规中矩。产品最大亮点仍是金茂主打的“五恒系统”，“科技住宅”，但该楼盘备案价显示为毛坯状态，如果要实现金茂品质，需要搭配“科技健康生活方案”，该户型实际成交总价将直逼千万。

大明宫金茂府272㎡首推

  对于金茂这类高附加值产品来说，需要一定时间的市场教育以及受众群体的理解力，从西安金茂首项目——长安金茂府落地至今，金茂口碑及品质不断积累，但从目前在售的大明宫金茂府、高新金茂悦园来看，供需关系存在明显落差，市场表现并不积极。

  根据客户反馈，大明宫金茂府的客户除了价格敏感之外，对于所处地段及周边的抗性也较为明显，而这对于即将入市的紫薇云上来说或许是个优势。

紫薇云上220㎡精装三室

  作为紫薇地产年度重推的高端改善产品，紫薇云上产品思路为高层大户型，首批127套房源户型面积为212.60㎡、218.96㎡、246.06㎡三种，户型均为三室两厅结构，主、次卧配备卫生间，但功能区划分不足成为短板。同时，在价格层面，精装均价约为27000元/㎡，略高于周边在售毛坯竞品，虽有惊喜，但精装品质能否达到预期成为购房者最大困惑。

  相比之下，龙湖青云阙本次推出的40套洋房为市场稀缺，220㎡四室户型结构合理、动线分明，270°方厅面宽近8米双向采光，同时，错层式露台设计是一大产品亮点。此前，该产品首开当日售罄，市场接受度相对乐观。

龙湖青云阙220㎡洋房成稀缺

  高端改善类产品受众群体有限，批量房源集中下场将直面激烈竞争，而对撞过程中的压力产生的蝴蝶效应，又会引起价格及产品方向的持续优化，从这一层面考虑，有竞争力的产品才能引领市场走势，而不断提升完善，对于购房群体来说自然喜闻乐见。