乐居财经 严明会 11月1日，光大证券发布对万科（000002.SZ、2202.HK）2022年三季报点评。报告指出，万科作为行业头部房企，应对行业风险准备充足，品牌成熟，拿地审慎，经营服务业务发展较快，财务管控稳健。

  考虑公司毛利率下滑与销售下行等因素，下调公司22-24年EPS预测为2.02元（下调13.4%）、2.31元（下调18.1%）、2.69元（下调18.9%），当前A股股价对应22-24年PE估值为6.7/5.8/5.0倍，维持A/H股“买入”评级。

  2022年10月28日，万科发布22年三季报。22年前三季度，公司实现营收3376.7亿元，同比增长24.4%；归母净利润170.5亿元，同比增长2.2%。光大证券认为，该公司Q3结算提速，盈利水平下滑，销售修复偏慢，拿地审慎，财务运营稳健。

  开发盈利低迷，多元业务开花：22年Q3，公司实现营收1307.6亿元，同比增长25.3%；归母净利润48.3亿元，同比减少14.4%；毛利率18.3%，归母净利率3.7%，Q3盈利水平较22年H1表现下滑。22年前三季度，公司累计实现营收3376.7亿元，同比增长24.4%，扣非归母净利润165亿元，同比增长1.3%，公司结算规模增长明显，利润水平未明显提升的主要原因包括：1）前期低毛利拿地项目进入结算期，房地产开发业务结算毛利率同比降低3.2pct至20.7%，带动公司整体毛利率下滑2.5pct至19.6%；2）前三季度公司对合联营公司的投资收益同比减少32.9亿元。22年Q3，公司成功分拆万物云于香港联交所上市，万物云新拓展各类服务项目220个，其中76.6%新拓展的社区服务项目来自独立第三方，独立发展能力提升；同时，物流仓储、租赁、商业营收分别实现不同速度增长，发挥经营缓冲垫作用，助力公司业绩平稳增长。

  销售修复较慢，合约负债减少：22年Q3，公司实现销售额993.8亿元，销售面积646.2万平米，同比分别下降20.3%、14.4%，尚无单月销售额同比转正。22年前三季度，公司实现销售额3146.7亿元，销售面积1936.9万平米，同比均下降34.3%，销售额同比降幅较22年H1收窄4.6pct，销售下降压力较大，截至22年Q3公司合同负债余额同比减少23.1%，未来业绩增长储备存量下滑。

  土储充裕，拿地从容：22年前三季度，公司新增27个项目，新增总土储建面486万平米，权益建面303万平米。截至22年9月底，公司在建及规划中的项目总建面约1.3亿平米，另有参与旧城改造总规划建面494万平米，总土储充裕。

  偿债能力较强，融资渠道通畅：截至22年9月末，公司有息负债为2943.2亿元，其中短债占比21.3%，现金短债比约1.9倍。公司Q3共发行绿色中期票据70亿元、公司债34亿元，直接融资利率在2.90%-3.70%之间，信用优势明显。

  风险提示：销售与拿地不达预期，竣工与交付不达预期，市场下行超预期等风险。