乐居财经 严明会 11月1日，浙商证券发布万科A（000002.SZ）2022年三季度业绩点评报告。报告指出，该公司经营稳健，业绩保持增长，销售去化韧性较强，融资渠道通畅。公司多元化协同发展良好，万物云已成功分拆上市。预计公司22-24年归母净利润为244、264、280亿元，对应EPS为2.10、2.27、2.41元每股，考虑到公司稳健的基本盘和稳居行业龙头的综合开发实力，参考科比公司估值，给予公司2022年10倍PE估值，对应目标价21.0元，维持“买入”评级。

  经营保持稳健，未结资源丰富

  2022Q1-3公司营业收入3376.7亿元，同比+24.4%，归母净利润170.5亿元，同比+2.2%。2022Q1-3基本每股收益1.47元，同比+2.32%。单季度来看，2022Q3营业收入1307.6亿元，同比+25.3%，归母净利润48.3亿元，同比-14.4%。截止2022Q3，公司已售未结建面3901万平方米，合同金额6126亿元。我们认为，公司经营保持稳健，2022年前三季度业绩整体保持增长，未结资源丰富，全年业绩增长可期。

  销售彰显韧性，投资保持审慎

  销售方面，2022Q1-3，公司销售金额3147亿元，同比-34.3%；销售面积1937万平方米，同比-34.3%。2022Q3公司销售金额994亿元，同比-20.3%；销售面积646万平方米，同比-14.4%。百强房企1-9月销售额同比下降45.7%，其中第三季度同比下降33.1%，公司销售情况跑赢百强房企平均值。投资方面，2022Q1-3公司新增27个项目，总建筑面积约486万平方米，占比同期销售建面约25%。土储方面，截止2022Q3，公司在建和待建项目计容建面达1.30亿平方米，可开发资源丰富。我们认为，公司销售韧性较强，销售金额位列2022年1-9月克尔瑞销售榜单第三名，行业龙头地位仍然稳固。公司投资审慎，在现有资源能够保障公司正常开发的情况下，控制拿地力度亦利于减小投资风险。

  财务安全健康，融资渠道通畅

  截止2022Q3，公司三道红线保持绿档，公司货币资金为1188亿元，高于短期借款和一年内到期有息负债总和628亿元。有息负债金额为2943亿元，其中78.7%为长期负债，有息负债总额中无抵押无质押的融资占比为96.1%。2022Q3公司新发行公司票据及公司债累计104亿元，Q1-3公司新增融资的平均融资成本为3.73%，存量融资的综合融资成本4.06%。我们认为，公司负债结构健康，短期流动性良好，融资通畅，融资成本处于行业低位。

  万物云分拆上市，多业务协同发展

  多元化业务来看，1）物业服务，2022Q3公司成功分拆万物云于香港联合交易所有限公司上市，三季度万物云累计新拓展项目220个；2）物流仓储，2022Q1-3营业收入29.7亿元，同比增长42.7%，高标仓的稳定期出租率91%，冷链园区稳定期使用率74%；3）租赁住宅，2022Q1-3营业收入23.1亿元，同比增长11.5%。公司共运营管理约21.5万间租赁住宅，累计开业约16.9万间，出租率为95%；4）商业开发与运营，2022Q1-3营业收入62.5亿元（含非并表收入），同比增长10.6%。

  风险提示：疫情反复导致需求修复不及预期。