上海二手房“三价就低”悄然放开

原创 <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  乐居房情报 上海乐居 5.3w阅读 2022-11-05 18:28

乐居新媒体 朱雅文 鲁钧杰 发自上海    
10月结束,上海二手房成交量延续8月以来的跌势,相关机构预估总量在1.6万套左右。在成交低迷下,近期针对上海二手房已实行一年多的“三价就低”政策,有中介开始放风称,其在实施上已实质性“取消”。
所谓“三价就低”,即银行审核二手房贷款额度时,将根据网签合同价、银行评估价、涉税评估价三个价格中的最低价格审定额度。在此原则下,由于最终评估价绝大多数低于合同价,无形中增加了购房者首付。
二手房步入下行轨道,政策是否有所调整?从实际走访结果看,目前“三价就低”在实施上并未全面放松,但对部分房源的评估价确有调整。
热门区及板块高价房未明显变化
上海传统市区同时也是置业热门区的静安区,在二手房“三价就低”方面仍在严格执行,尤其是对于单价较高、总价较高的房源,评估价“折扣”仍不小。
一位大宁板块的中介经纪人表示,目前大宁包括整个静安区“三价就低”方面没有明显变化。“评估价还是相当于成交价的6、7折,首套房需约5成首付,二套需约8至8.5成首付。我们也听到可能会放松的消息,但现在没有官方通知,三价就低仍在正常执行。”
最近有成交的一位二手房经纪人对乐居表示,客户看中了一套10万/平单价的房子,但最终评估下来的价格打了6折。
“三价确实有所提高,但主要针对的可能是外环外和内中环的一些老破小。”一位经纪人如此说道。
相比其他区域,地处中环的静安大宁,城市界面较新,次新房房价基本在10万/平左右,对于此类单价和总价均不低的房源,“三价就低”依然威力十足。
老破小、外郊部分房源评估价逼近市场价
但另一方面,也有房源的评估价正在逼近市场价。
中环有一套总价不到300万的“老破小”,中介告知意向购房者,5成首付(首套)比较保险,但可以尝试去贷满。“这个月放松了不少,可以试一试,有可能贷满6.5成,首付就是3.5成。”
能获得满额贷款的概率正在增大。据一位购房者表示,其银行最终下来的评估价和成交价仅差3万左右。这位购房者的房子位于浦东新区鹤沙航城,属外环外的郊区。
事实上,有中介透露,对于此类房源的放松在今年6月底即出现过一波。当时一些房源的评估价从原来的相较市场价打5、6折,提升为打8、9折,意味着评估价上升,可以贷到的房贷更多。而这一波也主要是针对低总价或外环外等房源。
经过7月的高峰,上海二手房自8月又开始回落,对房东心态也产生一定影响。松江区的保利西子湾某套房源,更是出现成交单价低于评估价的情况。
据熟悉该区域的中介透露,保利西子湾小区,今年8月份挂牌价约6万/平,当时“三价就低”严格执行,房源评估价约3.5万/平,相当于打6折。
  (保利西子湾当前的网上挂牌价)
然而最近,保利西子湾的某套总价430万的两房,其成交单价低于评估价,可以全额贷满。这套房比小区房价最高点的时候便宜至少60万。
由于评估价的不确定性,“三价就低”牵拉着买方和卖方之间的博弈游戏。如今不少人也在观望“三价就低”将走向何方。
专家:“三价就低”体现管理灵活性
有业内人士分析,目前“三价就低”评估空间上的调整,降低了刚需的购房门槛,这也可能是未来“三价就低”的一个调整方向。
在上海中原地产市场分析师卢文曦看来,“三价就低”作为调控工具,可以根据市场实际需求进行动态管控,体现出管理灵活性。
居研究院智库中心研究总监严跃进表示,现在二手房有些政策属于中长期改革,如带押过户。但“三价就低”政策,是去年银行信贷紧张背景下出台的,通过“三价就低”来限制银行贷款,防范炒作。从防范炒作的角度看,“三价就低”面向中长期,但从限制银行贷款的角度,它其实是去年的一个短期政策。
这个政策带来的效应非常明显,如果对价格管控减少,二手房贷款将更加容易。所以“三价就低”若直接取消,对一部分交易将带来实实在在的好处,促进二手房流通,进而加快二手房行情复苏。
据了解,近期上海二手房房贷放款时间有所缩短。在业内人士看来,政策和信贷端的变化有利于二手房回暖,进而助推上海楼市持续稳定发展。


来源:乐居房情报

作者:上海乐居

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