乐居新媒体 范范 发自哈尔滨

最近哈尔滨的市场有些微妙，政策已百分之二百转向，但预期和信心却还未提起，市场也依旧在徘徊试探。

最新出炉的10月份成绩单，整个市场节奏趋缓，成交均价和成交量都有所下跌。

10月哈尔滨新房成交19.3万方，9月成交28.5万方，环比下降32.25%，较去年同期（35.1万㎡）下降了45.04%。

金九银十不过百万，楼市基本就算歇菜。

“银十”爆冷，量跌价跌

毫无悬念，今年10月哈尔滨新房市场极其“惨淡”。

共成交19.3万方，成交金额约18.98亿元，环比下降36.55%，当然同比也是难逃量跌。

也就是说，今年10月份只卖出去年10月一半多的量。

其实这也正常，毕竟实际情况在这摆着呢。口罩还是制约外来需求的关键砝码。

这只黑天鹅不飞走，成交量难有大突破。

有意思的是，不少粉丝对于这个“成绩”，已经大为震惊。有人甚至调侃道，“这是冒着生命危险在买房。”

把时间轴拉长，2022年1-10月哈尔滨新建商品房成交量仅247.1万㎡，较去年同期（401.6万㎡）下降了38.47%。

这个时候，唱衰哈尔滨楼市已没意义，因为全国基本都是这个跌幅。

价格上，也有些出乎意料。

全市10月份签约均价为9840元/㎡，环比下降10%。

更诧异的是，它比去年同期（9354元/㎡）还高出5.2%。

是不是有些难以置信？完全与体感大相径庭。

几个原因： 

❶ 今年10月，没太打价格战。大部分盘还算扛，有的为了冲量改成送车位、送家电、零首付，不动房价。

❷改善势头强劲。在2022年10月哈尔滨新建商品房项目成交金额TOP10中，成交均价1.2万以上的，10月一共成交346套。

融创御湖宸院、中海云麓公馆、金地峯范、天悦国际……高价盘越来越多。10月份120㎡以上成交占比已高达52.9%。尤其160㎡以上面积段，成交量翻了一倍多。

果然，牛市看刚需，熊市看改善。

主城六区量跌、分化、降价

分区来看，量跌已成主色调。哈尔滨主城六区都比9月份卖得少了，环比跌幅在18%-50%之间。

细分，有两个逻辑：

1）改善。

当市场只能依靠本地人后，偏改善的区域迎来机会。比如道里、南岗，共计成交7.26万方，占全市成交面积的37.6%，也是主城六区仅有的房价上涨区域。

南岗区稳坐市区房价头把交椅，10月份成交均价14397元/㎡，环比上涨2%。中海云麓公馆、金地峯范等改善盘成交金额继续领跑市区。作为改善第二梯队的道里区，10月成交均价12564元/㎡，环比上涨1%。

道里能够价涨，某种程度上也是得益于融创御湖宸院、保利天悦、里普利广场、汇智金融企业总部等改善项目的集中备案。

2）以价换量。

最典型的就是松北区。

都知道，松北区一直是哈尔滨楼市的成交大户。10月份松北区成了全市的流量大拿，成交6.3万方，位于全市第一。

原因，众所周知，一是新区房票政策刺激，二是降价了。9月份均价还是8935元/㎡，10月份掉到了7162元/㎡。一番操作下来，哈尔滨房价体系也在重新洗牌。

南岗区，yyds，独居鳌头，豪宅化带来了独立行情。7000+的座次变了。由高到低，依次为道外、平房、松北。最低的是松北，房价跌幅也最大。

真的是，一个天花板，一个木地板，都在向各自方向延伸。

这就是市场的真实写照：分化！

房价分化，成交量分化。中海云麓公馆、金地峯范、新松璟荟祥府，一个月就签约50套以上。而一些楼盘只卖出个位数。即便是同一区域，命运也不相同。未来这种差距，还会拉大。

对于卖不动的楼盘，基本上只有降价一条路。密切关注好地段的好房子。若价格有回调，不用过多犹豫。

现在，冲刺战已经打响，今年年底是个置业机会。