乐居新媒体 高明东 发自西安 11月19日午间，西安住建一则“通知”激起偌大水花，300多字的内容意义重大，从5大方向松绑楼市，有媒体评论，这是5年来西安楼市迎来的的最宽松政策。

  从新政传达的信息来看，相比此前，逻辑上针对非本地户籍大幅放松。尤其对于新落户的购房者来说，只要落户即可选择二手房置业；非本地户籍置业此前须提交1年连续社保的要求也降低至6个月，当然前提是选择限购区内二手房。

  新政的效力迅速扩散，朋友圈首先沸腾起来，就在“通知”下发后的几个小时里，不少楼盘已经闻风而动，各大中介、经纪人竞相发布与新的房源信息，更有甚至放出话来，二手房价要涨……

  鼓励存量！二手房市场有望激活

  与以往发布的新政有所不同，11.19新政虽然只有5点内容，但其中3点提到“二手房”，意图明显。

  今年9月2日，西安住建公布了本地8月份二手房网签情况，内容概括到当月存量房网签面积及套数以及环比趋势，虽然只有短短一句话，但意义重大。

  此前，西安新房、二手房市场平行运作，互通较少，但随着新房供应量减少，部分区域出现供需不平衡的情况越来越多，同时存量房市场从品质到数量存有明显提升，承接新房市场的可能性大大提高。

  今年11月2日，西安住建连续第三个月公布月度存量房市场成交情况，数据显示，10月全市存量房（二手房）住宅网签备案面积42.27万平方米（4390套），同比增长27.74%。

  存量房市场逐渐上扬，趋势明显。11.19新政内容中，对于二手房市场的重要程度继续加强背书。

  核心内容包括：

  1、新落户西安的外地人士，落户就可以在限购区域购买首套二手房。

  2、已经在西安居住生活的外地户籍人士，无论在非限购区域是否有住房，持西安《居住证》+西安6个月社保可在限购区域买1套二手房。

  对于刚落户或者尚未落户的购房人群来说，限购区域内购房可以瞄准二手房，这是政策层面首次公开向存量房市场“引流”，将对西安限购区域的二手房市场有着直接的利好。

  据了解，西安二手房挂牌数量在今年不断攀升，第三方平台数据显示，目前西安二手房挂牌量已超过12万套，但成交量一直没有太多起色，究其原因，还是需求量不够。

  二手房销售不畅直接影响新房市场，从前不久全国各地纷纷实行的“带押过户”来看，加速二手房成交、拓宽改善型购房通道，这对于缓解新房市场销售压力直接有效。

  释放需求！稳保供应扩大内需

  其实，楼市限购的初衷很大程度在于“抢人大战”，利用落户+限购的政策叠加效应，吸引大量新增人口，这对城市发展具有长远意义。从2019年开始，全国范围内新一线、省会级城市人口持续上升，这与楼市限购政策的执行关联紧密。

  但随着流动人口的逐步“落定”，限购政策阻碍了房地产市场的流通性，这也是近两年各地楼市限购政策频频松绑的主因。

  11.19新政从根本上还是把“释放需求”作为第一要务。

  除利用限购区的二手房为部分新落户人口解决购房需求外，新政中仍然坚持对于“各类人才”购房的宽松态度。

  《通知》中第三点明确：经批准引进的各类人才，在我市住房限购区域购买住房时无须提供社会保险或个人所得税相关证明材料。

  此外，“二孩三房”的提法也出现在新政内容中，全国其他同类城市此举早已常见。《通知》说明，符合我市购房资格的二孩及以上家庭，在住房限购区域内限购套数的基础上可新购1套住房。二孩及以上家庭购买的第3套住房为新建商品住房时，应列为“普通家庭”类别。

  相对“落户拉流”，“二孩内需”的政策对于本地市场预期依赖性更强。对于二孩家庭来说，经济能力首先成为第一考量，此外不少二孩家庭前期已经置业或者做过储备。

  另外，考虑到三个月前台的“出租换房票”政策，本地改善型购房需求已经提前释放，如果将如出租一套+二孩家庭的条件叠加，最多可在西安限购区内拥有四套住宅，而考虑到实际情况，即便有购房资格，也未必有对应的置业能力。

  松绑外围！临潼、沣西等地不再受限

  相对购房资格的释放，对于限购区域的松绑似乎更能说明新政的态度和指向。

  11.19新政中，明确交待“临潼、沣东上林街道、沣西高桥，马王街道、高新托管的非限购区域不再列入住房限购、限售范围。”

  此消息一出，位于临潼板块的中海阅骊山光速反应。

  就在19日下午，阅骊山“绝版4F跃层 孤品抢购倒计时”的消息朋友圈迅速传播， 虽然尚未制定针对性的促销策略，但大幅海报中“久旱逢甘霖”后的喜悦之情溢于言表。

  临潼板块自2019年6月被纳入限购范围，非常不幸的是当年岁末新冠疫情爆发，有西安后花园之称的临潼板块大受影响。2020年全年，临潼区域新房供应2000余套，线上意向登记仅103组，不少新盘0登记。自此，临潼新房市场迅速转冷。今年截至目前，临潼区域新房共上线5批次719套房源，市场降至冰点。

  此次新政对于临潼板块全面放开，业内有意见认为这也是与此前全国房企内防疫防控政策的调整有关，对于以“旅游+人居”作为大背景的临潼区域楼市，在现今环境下，没有比彻底放开更好的方式方法了。

  与临潼情况有所不同，新政中放开限购的沣东、沣西部分区域执行限购的时间并不长，但就在仅1年的时间里，该区域整体成交量下降明显。

  其实，此次沣东、沣西部分区域限购放开还有更深层次的用意。就此前区域内在售楼盘来看，大多以改善型产品为主，名企云集，产品定价较高，本就曲高和寡，此次新政调整，放开限购的时间点刚好卡在年内冲关的关键时刻，很有可能会引发区域内在售楼盘的价格大战，而这在今年金九银十的进程中已露端倪。

  就在新政释放后的24小时里，包括中海、紫薇、绿城、金茂、龙湖、高新等多家房企营销策划、置业顾问均在朋友圈等处发布对应消息，新政对于楼市利好的预期明显，结合目前房企冲关的趋势下，一场楼市变革正在酝酿当中。